太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

2025年太原樓市兩重天，新房?jī)r(jià)漲二手房持續(xù)下跌，其原因?yàn)楹危?/p>

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！ 見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

太原樓市中｜誰(shuí)是主力軍？

2025年上半年，太原經(jīng)濟(jì)近三年的“失速”仍未有好轉(zhuǎn)，太原樓市卻屢屢上榜全國(guó)70城的上漲城市榜單，太原這座城市是如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下降而房?jī)r(jià)上漲？

對(duì)普通工薪族來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)不景氣，收入不穩(wěn)定性增強(qiáng)，當(dāng)下買房無(wú)疑是“冒險(xiǎn)”的，但太原樓市卻這么神奇的運(yùn)行著——二萬(wàn)多星河灣“清盤(pán)”和六千的三給卻滯銷！

于是關(guān)于太原樓市有著兩個(gè)版本的說(shuō)法：

一部分說(shuō)近年太原的樓市基本沒(méi)啥波動(dòng)，源于頭部TOP樓盤(pán)價(jià)格+銷量均沒(méi)降低。

另一部分說(shuō)太原的樓市“慘不忍睹”，源于不少現(xiàn)房降價(jià)也是銷量近乎“零成交”！

樓評(píng)君淺顯的認(rèn)為太原樓市的消費(fèi)群體中出現(xiàn)了極大的年齡分化趨勢(shì)。一部分穩(wěn)固了收入和階層的中年人愿意當(dāng)“房奴”；另一部分是怎么降價(jià)都“騙不上車”的年輕人，集體選擇了延遲滿足——不買房緩結(jié)婚等等看。

從宏觀數(shù)據(jù)看，太原近二年來(lái)的土地成交量基本和商品房成交量接近了，但潛在庫(kù)存量仍有數(shù)千萬(wàn)以上，但相對(duì)的好位置樓盤(pán)占比仍屬較少！

于是太原樓市中優(yōu)質(zhì)的好房子仍有大量的群體消費(fèi)，較為普通的房子喪失了大部分消費(fèi)群體——太原120萬(wàn)以內(nèi)占比，從2021年55%降至2024年的33%！

另一方面，從貝殼開(kāi)始從北京、上海、廣州試運(yùn)行普及賣房3%的中介費(fèi)看，未來(lái)樓市必然屬于上車容易下車難——房屋的“保值”流通屬性會(huì)極大的弱化！

前幾天看王軍同志寫(xiě)了篇稿子，也想寫(xiě)一寫(xiě)太原當(dāng)下樓市的成交客群的構(gòu)成，以個(gè)人視角，結(jié)合項(xiàng)目定位屬性隨心了探究一下2025年誰(shuí)在買太原的房！

NO. 1｜太原剛需房——租房群體

租房者，多為城市“移民”，其構(gòu)成跟城市的輻射能力有關(guān)！

太原畢竟是山西省會(huì)，雖然輻射能力有限，但吸引一下晉中、呂梁、忻州、長(zhǎng)治和臨汾北還是沒(méi)啥問(wèn)題的。至于大同跟上京哥，晉城有鄭哥，運(yùn)城有西哥。

于是，太原的剛需購(gòu)房者群體大部分為周邊地縣的初級(jí)務(wù)工人員+大學(xué)畢業(yè)生的“太漂族”。或有少部分已結(jié)婚，留在太原為了“磨礪”一下，或?qū)W點(diǎn)技能回縣城。

他們往往是零門(mén)檻，低收入的崗位，如電話客服，商場(chǎng)促銷，富士康等超級(jí)流水線大廠，飯店服務(wù)員，快遞網(wǎng)約車，護(hù)工保潔保姆等，收入3000-5000元左右。

這類群體通常偏年輕化，二十多歲的月光族，能力較強(qiáng)的工作崗位有一定的積累升級(jí)，分流成剛需購(gòu)房的主力群體，而大部分人在臨近結(jié)婚撐不下去了就回了老家。

這一部群體往往是靠不上家里人的農(nóng)村孩子，大部分購(gòu)房需求往往是太原八九十年代的老破小，總價(jià)四五十萬(wàn)，面積五六十平，首付靠積攢下的十幾萬(wàn)起步。

NO. 2｜太原剛改房——婚房群體

山西丈母娘經(jīng)濟(jì)是比較強(qiáng)勢(shì)的，結(jié)婚對(duì)于山西來(lái)說(shuō)是人生極大的一筆投資。樓評(píng)君未到山西之前就接觸過(guò)一個(gè)山西老哥，因彩禮返貧，講述了他十幾年的還債歷史。樓評(píng)君曾去大同調(diào)研商業(yè)的時(shí)候，明顯的感受到商場(chǎng)的男女裝檔次能差三個(gè)段位！

彩禮+婚房，往往是當(dāng)下太原結(jié)婚的必備品。租房結(jié)婚放在山西是一道門(mén)檻的存在，當(dāng)然也有很多開(kāi)明的家長(zhǎng)和相愛(ài)的情侶，并不在意這些?；榉咳后w但是近幾年在太原樓市中的占比明顯降低，預(yù)估高峰時(shí)期占比新房中近半。

其構(gòu)成也來(lái)源于太原周邊的地縣“新市民”，只不過(guò)他們逐步擁有穩(wěn)定工作者，如技術(shù)藍(lán)領(lǐng)，民企基層，以及從打工到創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)身的個(gè)體戶，少量能擠入體制內(nèi)的國(guó)企。

通常年齡在28-35歲之間，其父母家庭為地縣的中產(chǎn)，或者極為努力的農(nóng)村大學(xué)生，月薪收入能實(shí)現(xiàn)4000-7000之間，好的行情可以月收入過(guò)萬(wàn)。

婚房的新人，選擇通常是新房，哪怕貴一點(diǎn)也是選擇新房，圖個(gè)吉利，預(yù)算有限的情況下，不少剛改類群體選擇了環(huán)線位置的小三居+十萬(wàn)左右的私家車。

為啥主力選擇三居，這類婚房的家庭往往是掏空“四個(gè)口袋”，婚后被催婚+催生的連串動(dòng)作影響，家里備著老人的房間，以及普遍多胎的計(jì)劃。

當(dāng)下，這部分群體已經(jīng)退化成為非主力客群，一個(gè)是這類客群的收入波動(dòng)性較大，其次山西地縣的中產(chǎn)家庭日子也不好過(guò)，搞不好父母還事還著貸款的八零后呢！

NO. 3｜太原初改房——土著群體

太原是個(gè)城鎮(zhèn)化率極高的城市，2000年太原已經(jīng)有330萬(wàn)人口的城市，只是近二十年太原發(fā)展有點(diǎn)掉隊(duì)，太原的土著家庭數(shù)量還是極高的。

這部分群體的購(gòu)房原因：或子女未能超越父母輩分的成就，只能泯然于眾選擇舒適的生活，或者是從一線城市，海外留學(xué)卷不動(dòng)了，重回太原的發(fā)展的。

由于歷史發(fā)展，太原過(guò)去是工業(yè)底子雄厚的城市，以杏花嶺+尖草坪+萬(wàn)柏林區(qū)承載了大量的國(guó)企和礦企，如太鋼、太重、太化、西礦等，由于先天的城鎮(zhèn)化優(yōu)勢(shì)，往往父母雙方有福利分房+拆遷的機(jī)遇，通?！袄咸壁A在了起跑線。

他們購(gòu)房有一個(gè)特點(diǎn)，不會(huì)買最貴的樓盤(pán)也不買最符合需求的，往往喜歡中大戶型，比如小產(chǎn)權(quán)里“最豪”的戶型或者大產(chǎn)權(quán)里滯銷的“一層”，可謂千奇百怪。

囤房是老太原購(gòu)房群體的一個(gè)標(biāo)簽，樓評(píng)君接觸的土著群體中，即便有購(gòu)置豪宅的實(shí)力，往往也只選擇一個(gè)初級(jí)改善的商品房購(gòu)置，大部分資產(chǎn)配置熱衷當(dāng)房東。

此外，老太原的年輕人結(jié)婚也是優(yōu)先本地人，河?xùn)|先找河?xùn)|的，再看河西的，實(shí)在沒(méi)招了才找非太原的，房子是他們的資產(chǎn)標(biāo)簽，也要對(duì)方是“門(mén)當(dāng)戶對(duì)”！

老太原的收入上，存在較大的區(qū)間，當(dāng)然他們本身也不太看重工資待遇，有個(gè)編制他們能花三五十萬(wàn)，所以購(gòu)房選擇的時(shí)候，往往也不一定為改善居住的那么純粹。

NO. 4｜太原改善房——新中產(chǎn)體制群體

中產(chǎn)，看似一個(gè)中性詞，其實(shí)是接近財(cái)務(wù)自由的那部分城市中高收入者！

太原樓市的價(jià)格支撐，目前主要是靠這部分消費(fèi)群體，他們地域來(lái)源已經(jīng)不太明顯，但其收入紅利必須依托所在的城市和特定的崗位，導(dǎo)致購(gòu)房無(wú)法脫離太原！

“人才”可以概括其一定的標(biāo)簽屬性，通常這部分群體為985、211或者雙一流的高校畢業(yè)生，在學(xué)歷階段就卷死了90%以上的同齡人。

從業(yè)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)企、如醫(yī)生、教師、律師、銀行、他們?cè)谧约旱膷徫还ぷ髁耸嗄甏蚱?，已?jīng)具有一定的人脈資源和職務(wù)紅利可能性，年齡四十歲左右。

從崗位看，普遍已經(jīng)是中高層，從戶口上看也已經(jīng)是太原人，并且基本擁有了1套商品房作為打底，如果是老太原人，其可能是牛人buff，也可能是素人命好。

他們?cè)谝咔槿曛?，收入沒(méi)有受到任何影響，待遇仍有持續(xù)上漲，即便是太原的GDP下行，行業(yè)百?gòu)U待興，其所屬的行業(yè)依舊蒸蒸日上，毫無(wú)影響。

其家庭收入約為30-60萬(wàn)之間，家庭開(kāi)銷遠(yuǎn)低于普通家庭，他們通常拼事業(yè)獨(dú)生子女或者離婚居多，熱衷于頂級(jí)學(xué)區(qū)房的爭(zhēng)搶，對(duì)子女留學(xué)圈層極大的熱衷。

在住宅消費(fèi)上，往往是容易進(jìn)入到“攀比”競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)，擁有三百萬(wàn)的資產(chǎn)，購(gòu)房基本照著頂格去消費(fèi)，成為目前華潤(rùn)瑞府、星河灣、金茂府入門(mén)戶型的主力客群。

這類家庭存在“不安分”因素，往往最后也會(huì)選擇變賣了“豪宅”資助子女去北上廣深或者國(guó)外留學(xué)工作后的安家，可謂是燃盡了自己照亮了孩子的前程似錦！

NO. 5｜太原準(zhǔn)豪宅——本地老板群體

太原的頭部民企，在山西省發(fā)展并不太好，但是從事服務(wù)業(yè)的中小型老板數(shù)量還是非常充裕的，通常這類中小型老板是控制某一些行當(dāng)?shù)摹吧處汀保?/strong>

比如呂梁商人控制的太原連鎖酒店行業(yè)，福建老板的茶葉生意，江浙幫做的不少中小煤礦開(kāi)采和運(yùn)輸行當(dāng)，山東幫的房地產(chǎn)和基建材料等。

這部分人正因?yàn)槭欠翘膶傩跃佣?，在某些生意上有了極大的優(yōu)勢(shì)，遵守游戲規(guī)則，能承擔(dān)一定的壓力，當(dāng)然自身也要有過(guò)硬的能力。

當(dāng)然，也有老太原屬性的本地老板群體，這部分群體相對(duì)而言會(huì)內(nèi)斂不足，很多有有大哥的派頭，講究排面和論資排輩，人脈廣到離譜，飯局到第三場(chǎng)起步。

這部分群體往往是有伴生屬性，也就是人說(shuō)的四十歲錢(qián)都是小錢(qián)，四十歲后才有大財(cái)之運(yùn)勢(shì)，四十歲恰好是是人脈資源成為社會(huì)中流砥柱的時(shí)候。

在購(gòu)房?jī)A向中，他們更喜歡距離遠(yuǎn)一點(diǎn)的，相對(duì)安靜的環(huán)境，居住和商務(wù)兼容的，比如某個(gè)樓的頂樓一層，某個(gè)近郊別墅項(xiàng)目，或者麗華字樣的大平層！

NO. 6｜太原豪宅——地縣富豪群體

太原頂級(jí)豪宅，往往并不是太原人購(gòu)買！

這部分群體中想當(dāng)一部分為太原周邊地市的“首富”群體在太原消費(fèi)，這類群體可能是體制內(nèi)的封疆大吏，也可能是山西企業(yè)家中的頂級(jí)群體家族的存在。

如山西11個(gè)地級(jí)市、11個(gè)縣級(jí)市、80個(gè)縣城，每個(gè)區(qū)域都有都有自己需要和省會(huì)太原聯(lián)絡(luò)的需求，以及家庭家族留在太原發(fā)展的情況。

這一類群體年齡段以45-55歲之間為主，自己相對(duì)低調(diào)，但是二代們往往是驕傲不遜的主，頂級(jí)豪車+頂級(jí)豪宅總要配置的，留學(xué)經(jīng)歷是標(biāo)配。

他們往往會(huì)在子侄輩中安頓較為穩(wěn)定的“繼承者”，這部分群體則韜光養(yǎng)晦，有較強(qiáng)的“師爺團(tuán)”，在其創(chuàng)業(yè)或仕途中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的建樹(shù)，買房屬于可也可無(wú)。

太原樓市客研思考：

太原的城市客群邏輯和個(gè)大號(hào)的縣城差不多，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的限制，并不能形成較強(qiáng)的層次，頗具縣城“婆羅門(mén)”的感覺(jué)。

在太原，普通人最好的出路就是體制+生意。其中第一條路很難，第二條路更難，從樓市來(lái)說(shuō)，太原屬于兩頭沉的結(jié)構(gòu)——?jiǎng)傂韬秃勒山活~占比都重。

這導(dǎo)致了如果剛需、剛改、初改的項(xiàng)目就是拼價(jià)格，產(chǎn)品的好壞并沒(méi)有那么重要；改善、豪宅類的就是拼價(jià)格【隔離圈層】，產(chǎn)品的好壞也沒(méi)那么重要！

通常伴隨家庭結(jié)構(gòu)的變化，普通家庭的空間升級(jí)是存在的，但是太原目前更多的改善類樓盤(pán)需求，很多屬于家庭財(cái)富到達(dá)閾值后“資產(chǎn)配置”，并非消費(fèi)升級(jí)。

從另一個(gè)層面也能看出，太原的樓市承壓主要在剛需盤(pán)，改善和豪宅樓盤(pán)由于大量的體制內(nèi)中產(chǎn)家庭的支撐，波動(dòng)性并不高。

太原樓市的需求激活，或許好房子并不是根本驅(qū)動(dòng)，而是太原的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，有人口、有產(chǎn)業(yè)、有人才的區(qū)域才能保障樓市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定和流通性！

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