鼓樓“豪宅”鳳樾府或?qū)⒃俣纫字鳎?/p>

從2022年首開入市，鳳樾府已經(jīng)在市場(chǎng)中沉浮3年。

這期間，鼓樓濱江的皓樾府、首開桃園金茂府均已收官，沁百合更是成為鼓樓最火洋房，而鳳樾府的命運(yùn)卻是一波三折，至今去化都只有三成。

01.

繼金科退出、光大信托接盤后

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近日，南京市鼓樓區(qū)某地產(chǎn)公司債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上架阿里資產(chǎn)。

該筆債權(quán)總額為39.0328億元，處置機(jī)構(gòu)為光大興隴信托有限責(zé)任公司，債務(wù)人為寧波創(chuàng)金達(dá)信投資有限公司，債權(quán)招募時(shí)間為2025年07月14日-2026年01月10日。

法拍網(wǎng)顯示，該債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目前已有1名意向人。

該抵押物位于鼓樓區(qū)大橋南路42號(hào)，即此前的鳳樾府項(xiàng)目。

抵押物說明中，對(duì)項(xiàng)目做了比較詳盡的介紹：

1、債務(wù)企業(yè)為南京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，開發(fā)住宅項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)，可遠(yuǎn)眺長江，區(qū)位優(yōu)質(zhì)，定位改善型，戶型區(qū)間140㎡-230㎡；

2、項(xiàng)目公司運(yùn)營情況良好，賬戶資金充裕，銷售均價(jià)約3.7萬元/㎡，月均流速5-10套，可以滿足自主開發(fā)經(jīng)營，項(xiàng)目五證齊全，目前在建在銷狀態(tài)，其中四棟樓封頂，三棟樓已預(yù)售。

3、項(xiàng)目規(guī)劃面積10.0萬㎡，主要為4棟高層，6棟洋房，剩余可售建面8.3萬㎡，剩余貨值近30億。

鳳樾府并不是常規(guī)的土地招拍掛而來，而是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，占地面積3.75萬㎡。

2019年四平路廣場(chǎng)地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目正式拆遷，拆遷完成后，由江蘇建寧府置業(yè)有限公司建設(shè)打造新住宅。

2022年，項(xiàng)目交由金科操盤營銷，案名由“建寧府”改為“鳳樾府”，打造4棟32-33層高層、6棟4-6層洋房以及1棟酒店式公寓、1棟辦公樓、物業(yè)等配套用房。

戶型打造方面，項(xiàng)目高層戶型建面約143-192㎡，洋房戶型建面約180-230㎡，定位改善。

雖然鳳樾府區(qū)位算不上特別差，還擁有彼時(shí)市場(chǎng)比較少見的主城洋房，但其進(jìn)展并不順利：

• 2022年6月，鳳樾府首開，均價(jià)5.3萬/㎡，市場(chǎng)反響寥寥，傳言“3個(gè)月只賣了7套”。

• 2022年9月，由于金科自身資金鏈問題，鳳樾府被光大信托接手。

• 2022年12月，鳳樾府因降價(jià)促銷收到警示告知函，暫停銷售，而這一停就是一年。

圖片來源見水印

如今，光大信托接手三年后，也沒能將其成功盤活，終究是走到了轉(zhuǎn)讓債權(quán)資產(chǎn)這一步，這也意味著鳳樾府將迎來第三次易主，這一次，不知是否會(huì)有房企接手、迎來新生？

02.

入網(wǎng)321套房還剩297套未售

均價(jià)已降至4萬/㎡左右

光大信托接手后，2024年9月，鳳樾府開始重新上市銷售，為了讓項(xiàng)目更具產(chǎn)品競爭力，其公區(qū)、車位、園林等方面還做了一系列升級(jí)。

2024年11月中旬，鳳樾府加推了7號(hào)樓，共130套房源，不過仍然沒什么水花，至今還有108套未售。

自2022年入市以來，鳳樾府已經(jīng)推出了3棟樓，共計(jì)321套房源，三年時(shí)間里，項(xiàng)目成交104套、認(rèn)購20套，還有297套未售房源，去化僅3成。

鼓樓濱江的地緣改善并不少，且2022年市場(chǎng)行情尚可，遺憾的是，鳳樾府并未能抓住機(jī)會(huì)及時(shí)清盤。

首先看產(chǎn)品與價(jià)格，定價(jià)過高是其去化艱難的一大原因。

產(chǎn)品上，鳳樾府打造為高層+洋房組合，起步戶型約143㎡，主力戶型建面約143-230㎡，基本是奔著高改、終改人群去的。

再看價(jià)格，項(xiàng)目首開樓棟均價(jià)為5萬/㎡，8號(hào)樓均價(jià)更是近5.6萬/㎡，也就是說，鳳樾府總價(jià)段在700-1000萬+。

而這樣的總價(jià)段，可選擇的項(xiàng)目很多，比如鳳樾府附近的皓樾府，戶型面積122㎡起步，主力戶型建面約122-143㎡，當(dāng)時(shí)含包放風(fēng)價(jià)5萬/㎡。

同板塊對(duì)比來看，皓樾府起步面積小、價(jià)格更優(yōu)，市場(chǎng)口碑也很好，相比之下，鳳樾府的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

此外，總價(jià)近千萬的預(yù)算，客戶還可以選擇河西等更頭部的板塊。

其次，從項(xiàng)目本身來看，房企不斷改換，讓買房人難以信任。

鳳樾府先是由江蘇建寧府置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)給在金科，而后又被光大信托接手，后又被暫停銷售，銷售期間可謂是風(fēng)波不斷，一定程度上也影響了買房人的信任度，雖然后期也有一些促銷手段，但效果不明顯。

目前，鳳樾府已上市有3棟樓，高層還剩2棟樓，6棟洋房均未上市。

據(jù)了解，鳳樾府8、10號(hào)樓預(yù)計(jì)今年9月交付，7號(hào)樓預(yù)計(jì)今年12月30日交付，洋房即將封頂，預(yù)計(jì)下半年開盤。

筆者搜索發(fā)現(xiàn)，近期有中介在自媒體推廣鳳樾府項(xiàng)目，不過具體價(jià)格未明，有網(wǎng)友評(píng)論稱：157㎡的要600萬+。

按照這位網(wǎng)友說的來算，項(xiàng)目目前單價(jià)在4萬/㎡左右，價(jià)格確實(shí)降了不少。只是此一時(shí)彼一時(shí)，當(dāng)下4萬/㎡左右的價(jià)格，加上這個(gè)盤的“歷史問題”，吸引力仍然不大。

總的來說，鳳樾府確實(shí)有一些短板，比如周邊城市界面老舊、靠近大橋高架等，但其靠近閱江樓、繡球公園等景點(diǎn)，環(huán)境較好，且臨近9號(hào)線（在建）和5號(hào)線地鐵站點(diǎn)，也有一定的優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目后續(xù)情況如何，我們將持續(xù)關(guān)注。

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