最近這幾天，北京樓市又迎來(lái)了一年一度的小陽(yáng)春。二手房成交節(jié)節(jié)上漲，部分小區(qū)的最新成交價(jià)回到了去年8月（掛牌價(jià)普遍漲了30-40萬(wàn)），不少新盤如未來(lái)城星寰時(shí)代、中海玖樹(shù)滿和等樓盤看房人數(shù)劇增，甚至到了要排隊(duì)的地步。

誠(chéng)然，北京的購(gòu)買力一直都在，但千萬(wàn)不要被這繁華盛景所迷惑，結(jié)構(gòu)性分化仍然是當(dāng)前樓市主導(dǎo)行情。

因此，當(dāng)網(wǎng)上幾乎所有的賣房主播都在說(shuō)“超預(yù)期爆滿”、“北京房?jī)r(jià)又漲了”的時(shí)候，我們要看到，上周五（3月6日）的望京奶西御林灣準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目正式開(kāi)盤，但開(kāi)盤結(jié)果卻一直沒(méi)出來(lái)。

為什么“開(kāi)盤了卻又好像沒(méi)開(kāi)盤”？從時(shí)間上分析，東洲御林灣從去年八九月份就開(kāi)始吹風(fēng)，但到現(xiàn)在過(guò)去了整整半年才開(kāi)盤，就大概知道這個(gè)項(xiàng)目蓄客不太好，所以一直拖到現(xiàn)在才開(kāi)盤。

這個(gè)項(xiàng)目資質(zhì)怎么樣？據(jù)了解，項(xiàng)目主力戶型有四個(gè)，分別是91㎡兩居、125㎡3居、140㎡三居、155㎡四居、220㎡四居，戶型越大單價(jià)越高，最低91㎡起步價(jià)約5.7萬(wàn)一平，最貴220㎡起步價(jià)6.82萬(wàn)一平。

憑心而論，御林灣的這個(gè)價(jià)格，相比奶西8-9萬(wàn)一平的 高峰期大降了30%，貌似性價(jià)比很高。不少賣房博主也將低價(jià)作為賣點(diǎn)宣傳，說(shuō)隔壁的望京云尚還是7-8萬(wàn)一平，望京國(guó)譽(yù)府更是8-9萬(wàn)的云端，由此得出御林灣值得買的結(jié)論。

然而，御林灣是上一代產(chǎn)品，不僅混雜有公租房，戶型還差，戶型得房率最低只有77%。

▲御林灣145㎡戶型圖。典型的異形空間，進(jìn)深幾乎是面寬的2倍；得房率遠(yuǎn)比當(dāng)下的“好房子”差，幾乎沒(méi)啥贈(zèng)送，而現(xiàn)在朝陽(yáng)區(qū)的新房得房率普遍90%以上，如此一來(lái)御林灣的“低價(jià)”也沒(méi)啥優(yōu)勢(shì)了。

而另一方面，御林灣的開(kāi)盤困境，其實(shí)也跟奶西這個(gè)板塊本身的硬傷有著莫大關(guān)系。

第一，奶西沒(méi)地鐵。靠近奶西的三個(gè)地鐵站，分別是北苑、善各莊和馬泉營(yíng)戰(zhàn)，距離奶西大都有3-4公里。這種沒(méi)地鐵的板塊，規(guī)劃再好也少有人接盤。

要知道，高速通勤是房產(chǎn)升值的必備選項(xiàng)。雖說(shuō)奶西的馬路寬闊車又少，開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常說(shuō)開(kāi)車可直達(dá)某某商圈，但地鐵的價(jià)值實(shí)在是不容忽略，因?yàn)?strong>在北京，只有地鐵才能在10-30分鐘內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速抵達(dá)，其他的交通方式都很難保證。

第二，奶西生活配套差，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入慢，住宅競(jìng)爭(zhēng)大。

雖然說(shuō)，奶西的規(guī)劃配套有自身的完整性，這跟朝陽(yáng)其他板塊并不相同。但奶西的規(guī)劃，一個(gè)是綠地多，北邊是京城最大的公園溫榆河公園，西邊是高爾夫練習(xí)場(chǎng)；另一個(gè)是住宅多，與住宅相關(guān)的商業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)園卻很稀少。

▲奶西板塊的整體規(guī)劃。從這個(gè)規(guī)劃就能看出，奶西就是一個(gè)高端睡城，隨時(shí)可能出現(xiàn)新盤競(jìng)爭(zhēng)；而奶西的很多客源來(lái)自于新北苑，如今新北苑的中鐵國(guó)際城、世華泊郡等都爆出有不少的存量現(xiàn)房在售，這直接沖擊了奶西的客源。

所以從這方面看，御林灣的開(kāi)盤，直接撕開(kāi)了奶西的高端面紗。

對(duì)此，回想起2022年金茂望京樾及中建宸園入市的時(shí)候，朝陽(yáng)區(qū)奶西板塊可謂紅極一時(shí)。新供土地各家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，甚至競(jìng)現(xiàn)房、帶公建也要搖號(hào)爭(zhēng)搶之。但只紅了一年半，到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的時(shí)候，奶西這個(gè)板塊就已經(jīng)涼了。

▲為啥涼了，有望京核心區(qū)房?jī)r(jià)補(bǔ)跌帶動(dòng)奶西房?jī)r(jià)看跌的因素，但更重要的是，這個(gè)板塊的購(gòu)買力被中建宸園、望京樾吸得差不多了，真正看好奶西的購(gòu)房者早就下手了，只剩下望京國(guó)譽(yù)府、望京云尚這幾個(gè)高端樓盤掛到了樹(shù)上。（圖片來(lái)源：銷冠智庫(kù)）

如今，御林灣又號(hào)咷了，未來(lái)，望京云尚、望京國(guó)譽(yù)府的壓力會(huì)更大。