租賃房屋，全面?zhèn)浒浮?/strong>

　　9月15日，新版《住房租賃條例》就要正式實(shí)施。隨著日子越來越近，全體房東和租客都在關(guān)心同一個問題：以后租房子，是不是要交稅了？

　　大家都陷入了一個誤區(qū)。

　　其實(shí)，租房子一直是可以交稅的。

　　不信的話，請大家打開個稅APP，在收入納稅明細(xì)中我們可以找到財產(chǎn)租賃這一欄。

　　它就是我們所理解的房租稅。

　　但是，

　　過去這十幾年來，交稅的人少之又少。

　　為何？

　　因?yàn)樵谧夥渴袌鲋校课葑赓U主要靠的是房東和租客的自主協(xié)商，壓根不需要官方的公證。

　　你仔細(xì)想想自己租房/出租房屋的經(jīng)歷——

　　是不是房東拿著一紙合同，合同還是從網(wǎng)上下載下來的模板，然后兩個人就順順利利地簽約了？

　　交租金時，要么就是交現(xiàn)金，要么轉(zhuǎn)個賬。

　　你不說，我不說，誰都不知道市場上有一套房子成功地發(fā)生了租賃行為。

　　由此，房東也很少會去申報房租稅。

　　這就是為什么我們一直覺得租房子是沒有“稅”這個概念的原因——

　　一切源于征稅基礎(chǔ)不牢固。

　　那么，

　　怎么讓房租稅的稅基牢固起來？

　　新版的《住房租賃條例》給出了核心手段：備案。

　　根據(jù)《住房租賃條例》第八條——

　　房東/租賃公司應(yīng)按規(guī)定，將租房合同向當(dāng)?shù)厮诜慨a(chǎn)管理部門備案。

　　如果房東沒備案，租客也可以去備案。

　　如果不備案呢？

　　根據(jù)《住房租賃條例》第四十一條——

　　租賃公司若未備案，可能會面臨2萬以上10萬以下的罰款。

　　也就是說，

　　9月15日，市場上每租出去一套房子，都會在房管局“留痕”。

　　與此同時，根據(jù)《住房租賃條例》第三十條——

　　這些出租房源的備案信息不僅僅留存在房產(chǎn)管理部門，還會與稅務(wù)、統(tǒng)計等部門建立信息共享的機(jī)制。

　　一波操作下來，征稅基礎(chǔ)牢固得像水泥地一樣。

　　通過以上信息，我們已經(jīng)得知——

　　每套出租房源都將在房產(chǎn)管理部門備案，并與稅務(wù)部門信息共享的機(jī)制下，原本渾濁的租賃市場將被治理得清澈見底。

　　似乎，

　　一切都在為收稅做準(zhǔn)備。

　　回到最開始的那個問題：以后租房子，是不是要交稅了？

　　答案是：隨時可以收稅，但不一定。

　　以北京為例，

　　早在多年前，北京各大的中介公司就被強(qiáng)制要求備案所有的租賃房源。

　　去年，北京還發(fā)布了《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》，將住房租賃企業(yè)押金和租金納入監(jiān)管范疇，那么每套出租房源交易記錄自然也被順勢備案下來。

　　再換個視角，

　　自租房支出可以抵扣個稅后，許多出租房源也被動地記錄在系統(tǒng)之中，但房東仍然不必交稅。

　　因此，

　　目前來看，所謂的房租稅還是一把達(dá)克莫里斯之劍。

　　關(guān)于《住房租賃條例》的更多影響。

　　關(guān)于新版租賃條例的影響，大致可以分為兩類。

　　一是顯性影響。

　　假如房租稅真的應(yīng)聲落地，那么這一部分的支出我們完全可以計算得出。

　　房屋租賃稅主要分為房產(chǎn)稅與個稅。

　　房產(chǎn)稅，法定稅率是4%，目前普遍減半按照2%征收。

　　個人所得稅，稅率是10%，但是目前普遍按照0.5%的稅率核定征收。

　　也就是說，共計2.5%的稅——

　　一套房子月租金5000元，年收入60000元，需要交1500塊的稅。

　　聽上去，是不是覺得還可以？

　　但是，這是減免后的稅率。

　　如果個稅以10%交納，那么房租收入的個稅情況如下——

　　月租金小于4000元（含4000元），個稅為（租金-800）x10%。

　　月租金大于4000元，個稅為租金x80%x10%。

　　也就是說，

　　一套房子月租金5000元，年收入60000萬，需要交4800的個稅，再加上房產(chǎn)稅，基本上房東得用一個月的租金去覆蓋所謂的房租稅。

　　以上，就是能計算所得的成本。

　　二是隱性影響。

　　眾所周知，房租是房租，租房成本是租房成本。

　　且，租房成本永遠(yuǎn)大于房租。

　　什么是租房成本？

　　比如，用電。

　　或許會有房東通過代繳電費(fèi)，以高于電網(wǎng)居民電價的標(biāo)準(zhǔn)收取，賺取差價；或許會有房東將公共區(qū)域的用電費(fèi)用不合理地分?jǐn)偟阶饪皖^上，導(dǎo)致租客電費(fèi)增加；或許會有房東使用高能耗的空調(diào)等電器，如五級能效空調(diào)，耗電量大，加上高電價，使租客電費(fèi)支出大幅增加。

　　這個就是用電成本。

　　比如，隔斷房。

　　有的房東為了使房子的整體租金更多，會將房子隔斷出一個又一個的小單間，通過數(shù)量壓倒質(zhì)量的方式，得到更多的房租。

　　狠一點(diǎn)，甚至要把地下室、陽臺、廚房、車庫都單獨(dú)出租出去。

　　對租客而言，就是通過降低生活質(zhì)量，減少租房成本。

　　比如，押金。

　　很多時候，租客的押金是收不回來的。

　　租房久了，避免不了磕磕碰碰，而當(dāng)下“提燈定損”之類的新聞也聽得多了，大家都知道房東有多么不想把押金退回。

　　于是，這也成了租房成本之一。

　　針對這些情況，新版《住房租賃條例》都有了新規(guī)。

　　根據(jù)《住房租賃條例》第二十六條——

　　經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房東通過代收水電費(fèi)等方式變相加價的行為，都會得到有效遏制。

　　如果你還不放心，就把這些寫在租房合同里。

　　根據(jù)《住房租賃條例》第二十五條細(xì)則（四）——

　　明確表明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺不得代收代付租金、押金，從而可以避免因代收環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用不透明或截留問題。

　　當(dāng)然，這條主要針對的是眾多中介公司以及二房東等，對于個人房東還沒有明確規(guī)定。

　　根據(jù)《住房租賃條例》第七條——

　　廚房、衛(wèi)生間、陽臺、國道等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住，且租賃住房的人數(shù)上限與人均最低租住面積均要符合當(dāng)?shù)氐幕疽蟆?/p>

　　如此一來，基本就杜絕了串串房、隔斷房等房源。

　　二房東，要遭。

　　注意！

　　以上條例可不是“將行未行，未必會行”的房租稅，而是在9月15日之后都將實(shí)行的政策。

　　這一套連招下來，真的得把房東們打得嗷嗷叫。

　　最后一個問題，房租會不會漲？

　　新版《住房租賃條例》一出，很多房東根本不慌。

　　因?yàn)樗麄儽兄粋€理念：羊毛出在羊身上。

　　沒錯！

　　房租稅真要繳納又如何？

　　漲不了電費(fèi)又能怎么樣？

　　漲房租不就不完事了。

　　隔斷房、串串房都得“強(qiáng)制消失”了。

　　那更好！

　　市場上的可出租的房源減少，二房東跑路，競爭對手減少，供應(yīng)減少，那不得價格上漲？

　　這波，優(yōu)勢在我。

　　不得不承認(rèn)，如果是一個經(jīng)濟(jì)上行的周期，漲房租確實(shí)可以達(dá)到“一力破萬法”的效果，但你要不要環(huán)顧四周，看看現(xiàn)在是個什么情況？

　　現(xiàn)在的情況是，租金一直在跌。

　　2021年至2025年6月，50城住宅平均租金整體走勢呈現(xiàn)一個下行的狀態(tài)；

　　自2023年起，50城住宅平均租金環(huán)比均為負(fù)值，基本上是持續(xù)不間斷地跌。

　　現(xiàn)在的情況是，二房東不斷跑路。

　　這樣的新聞早已經(jīng)屢見不鮮，而其中原因多半是太多房源承壓在自己手中，難以租出去。

　　這本來就是個供過于求的買方市場。

　　所以，房租會不會漲？

　　江月有兩句話，你們必須得放在一起理解——

　　好租的地方會漲價，而不好租的地方，房租稅以及各種隱性成本都得房東自己承擔(dān)。

　　關(guān)鍵是，大部分地方都不好租。

　　先說哪些地方好租。

　　江月能想到的就只有一線城市以及杭州成都等頭部二線，而且還得是核心地段，人流量大的地段。

　　以深圳為例，人均居住面積全國倒數(shù)第一。

　　這樣的城市，需要大量的城中村、保租房，甚至是隔斷房，來保證出租房源的供應(yīng)量，以此滿足市場的需求。

　　由此，隨著租賃房源供應(yīng)的減少，房東成本的增加，確實(shí)可能會出現(xiàn)房租漲價的情況。

　　更多的城市，只會出現(xiàn)以下這種情況——

　　租賃房源供應(yīng)量減少，但仍然供過于求；

　　于是，

　　面對房租稅等各種成本，房東只能選擇自行承擔(dān)。

　　那么，房東還能有多少收益？

　　除去房租稅等成本，還有房屋空置成本，一年下來大概能個9-10個月的房租已經(jīng)謝天謝地了。

　　對于這類房子，會有這么一個結(jié)局。

　　去金融化。

　　因?yàn)榕c持有這類房子的收益比，有太多的成本需要承擔(dān)，有太多的糟心事需要操行，如此只會讓這些房東賣掉空余的房子，賣給需要自住的朋友。