8月8日，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT同步在滬深交易所上市，標(biāo)志著公募REITs資產(chǎn)正式邁入新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，揭開(kāi)了算力時(shí)代資本化運(yùn)作的新篇章。

作為萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)和潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REITs發(fā)行的咨詢(xún)合作伙伴，科智咨詢(xún)有幸受邀全程參與并見(jiàn)證了這一歷史性時(shí)刻，共同推動(dòng)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化邁向更高臺(tái)階。

在數(shù)據(jù)中心REITs從籌備到公開(kāi)上市的過(guò)程中，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著評(píng)估、合規(guī)與投資者溝通等核心職能，提供必要的市場(chǎng)分析、資產(chǎn)估值與披露建議，幫助規(guī)范算力資產(chǎn)、降低交易不確定性并提升資產(chǎn)可投性，從而支持項(xiàng)目順利進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)，是數(shù)據(jù)中心REITs項(xiàng)目推進(jìn)中不可或缺的重要力量。

本文作者｜張夢(mèng)玥

科智咨詢(xún) 高級(jí)分析師

REITs概述：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化的核心工具

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新金融工具，可在證券交易所上市交易。REITs以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益且具有增值潛力的不動(dòng)產(chǎn)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證向廣大中小投資者募集資金，并將所募資金交由專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)租金收入、資產(chǎn)出售或重估等方式獲取收益，并將絕大部分收益分配給投資者。

與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)投資相比，REITs具有顯著優(yōu)勢(shì)：其流動(dòng)性更高，可像股票一樣在證券交易所自由交易；投資門(mén)檻更低，普通投資者也能輕松參與；同時(shí)，REITs還提供更廣泛的投資選擇和相對(duì)較高的收益率，是兼具穩(wěn)健性和收益性的投資選擇。

中國(guó)目前處于REITs試點(diǎn)階段，主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施REITs具有高流動(dòng)性、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，能盤(pán)活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)金融產(chǎn)品空白。中國(guó)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金是向社會(huì)投資者募集資金，通過(guò)資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人運(yùn)營(yíng)并分配收益的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。投資范圍包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通設(shè)施、市政設(shè)施、污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

2024年，中國(guó)公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，新發(fā)行數(shù)量和規(guī)模大幅攀升。截至2025年上半年，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)已上市產(chǎn)品達(dá)68只，總市值超2000億元。

從項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，已上市REITs涉及項(xiàng)目類(lèi)型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路、能源項(xiàng)目、市政與環(huán)保項(xiàng)目。其中，發(fā)行數(shù)量最多的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共16只，占比27.6%；發(fā)行市值規(guī)模最大的是收費(fèi)公路，合計(jì)市值553.7億元，占比35.4%。

數(shù)據(jù)中心REITs：國(guó)際實(shí)踐與戰(zhàn)略?xún)r(jià)值

隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心引擎，數(shù)據(jù)中心作為算力基礎(chǔ)設(shè)施的“底座”，其戰(zhàn)略地位日益凸顯。然而，數(shù)據(jù)中心作為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，面臨投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)等挑戰(zhàn)。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）成為盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的重要工具。

1. 美國(guó)數(shù)據(jù)中心REITs發(fā)展情況

過(guò)去五年，美國(guó)數(shù)據(jù)中心REITs年化回報(bào)率高達(dá)10.4%，遠(yuǎn)超其他REITs板塊。雖然當(dāng)前分派率僅2.71%，低于行業(yè)平均水平，但市場(chǎng)仍給予其較高估值，表明投資者更看重其長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，而非短期分派收益，反映出市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)發(fā)展的高度樂(lè)觀預(yù)期，使其成為REITs市場(chǎng)中的明星板塊。

自2020年起，美國(guó)上市曾有5支純數(shù)據(jù)中心REITs，包括Equinix（EQIX）、Digital Realty（DLR）、CyrusOne、CoreSite、QTS Realty DC REIT。然而，隨著行業(yè)整合加速，后三相繼被并購(gòu)或私有化退市。目前，美國(guó)上市的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)中心REITs僅剩Equinix（EQIX）和數(shù)字房地產(chǎn)信托（DLR）兩家，總市值約1281.43億美元，占美國(guó)權(quán)益類(lèi)REITs總市值的8.96%，頭部集中效應(yīng)明顯。依托REITs架構(gòu)持續(xù)融資支持?jǐn)U張，兩家數(shù)據(jù)中心正穩(wěn)步擴(kuò)張全球數(shù)據(jù)中心布局，并提供高附加值服務(wù)，構(gòu)筑更強(qiáng)的抗周期能力。

2.新加坡數(shù)據(jù)中心REITs發(fā)展情況

目前新加坡共有兩支上市的數(shù)據(jù)中心REITs，分別是Keppel DC REIT 和 Digital Core REIT，兩支 REITS 的合計(jì)市值約為 47.6 億新幣，占整體市場(chǎng)的4.8%。

其中，新加坡吉寶企業(yè)集團(tuán)旗下的吉寶DC REIT是亞洲首個(gè)純數(shù)據(jù)中心REITs，自2014年上市以來(lái)，通過(guò)“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-證券化”的閉環(huán)模式，管理資產(chǎn)規(guī)模從8處擴(kuò)展至19處，覆蓋歐洲和亞太地區(qū)，出租率長(zhǎng)期保持在94.5%以上。

中國(guó)數(shù)據(jù)中心REITs：政策機(jī)遇與本土化挑戰(zhàn)

中國(guó)數(shù)據(jù)中心REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）尚處于起步階段。2020年，中國(guó)正式推出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，為數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化提供了政策基礎(chǔ)。2023年3月起，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的通知》，新增數(shù)據(jù)中心作為獨(dú)立行業(yè)類(lèi)別納入試點(diǎn)，明確支持“新型基礎(chǔ)設(shè)施”REITs。2025年2月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)》，提出支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs。2025年國(guó)務(wù)院推動(dòng)新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，數(shù)據(jù)中心納入優(yōu)先支持領(lǐng)域。然而，目前數(shù)據(jù)中心REITs的規(guī)模相對(duì)較小，市場(chǎng)參與度有限。

當(dāng)前中國(guó)數(shù)據(jù)中心 REITs交易項(xiàng)目主要集中在東部地區(qū)，尤其是京津冀和長(zhǎng)三角，這些地區(qū)的交易項(xiàng)目大多為確定性較高的項(xiàng)目，PUE（電能利用效率）主要在1.2-1.3之間。從產(chǎn)品特質(zhì)和交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，不同類(lèi)型的IDC表現(xiàn)出明顯差異：

公募REITs：主要集中在一線城市周邊城市（如廊坊、昆山），以高密度機(jī)柜為主，上架率成熟，適合追求穩(wěn)定收益的投資者；

PRE-REITs：上架率仍在爬坡，但符合長(zhǎng)期算力集中和AI支持的趨勢(shì)，CAPEX（資本支出）投入巨大，需要長(zhǎng)期資金支持以完成運(yùn)營(yíng)培育；

私募REITs：行業(yè)龍頭萬(wàn)國(guó)和世紀(jì)互聯(lián)提供的產(chǎn)品多為一線城市市區(qū)型，以普通機(jī)柜為主，追求靠近終端客戶(hù)和成熟穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

從實(shí)際成交情況來(lái)看，IDC市場(chǎng)已出現(xiàn)分層邏輯，不同類(lèi)型的資金對(duì)不同階段的IDC項(xiàng)目有不同偏好。例如，PRE-REITs因周期長(zhǎng)、投資額大，更適合長(zhǎng)線資金；而私募REITs則更注重項(xiàng)目的確定性和穩(wěn)定性。

數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的全周期融資與退出需求，可通過(guò)多樣化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品得到滿(mǎn)足，不僅凸顯了其在資本市場(chǎng)的價(jià)值與吸引力，還為數(shù)據(jù)中心行業(yè)開(kāi)辟了多元化的融資與資產(chǎn)盤(pán)活路徑。未來(lái)，通過(guò)持續(xù)強(qiáng)化政策引導(dǎo)、完善評(píng)估體系以及提升市場(chǎng)投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的認(rèn)知，有望進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，吸引更多資本投入，從而推動(dòng)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

責(zé)任編輯：張薇