作為二手賣家，比被壓價更絕望的，唯有：

無人接盤，無人開價。

畢竟，如果連買家都沒有了，拉扯都沒對象，降價甩賣就會成為“奢望”。

讓人很難想象，這正是不少珠江新城豪宅業(yè)主，在過去一年遭遇的心路歷程。

01

一年沒賣出一套二手房？

先看中海觀園國際，今年居然沒有賣出過一套房子，上一次的成交記錄還停留在2024年11月。

在前兩年，可是平均每個季度成交2套。

落差還是相當明顯了。

情況相似的，還有星匯雅苑，從去年12月至今再無任何成交，今年二手公開交易記錄為0！

方圓月島就更夸張了——最近一次成交在今年7月，而再上一次的交易記錄，則要往前翻到去年5月，相隔足足13個月！

曾是一代標桿豪宅的金碧華府，今年只錄得1套成交。而去年這個時候，已經(jīng)成交了7套。

值得注意的是，以上這些小區(qū)成交急劇減少，可不是因為掛牌房源減少。我在貝殼平臺上看到，相關(guān)小區(qū)的在售房源并不少，部分更已掛牌超過一年！

據(jù)紀錄顯示，這中間還有數(shù)次降價，由此可見業(yè)主不是刻意掛一個高價，不想賣的。

相反，是業(yè)主想賣，但沒什么人想買。

02

稀缺性被打破 都在等新王

珠江新城作為廣州樓市的風向標，二手市場的變化，尤其是價格的漲跌，總是一石激起千層浪。

而最近幾個月，關(guān)于“珠江新城房價暴跌”的言論更是此起彼伏，不斷刺激著大家的眼球。

然而，價格下跌只是表象，更多二手樓盤正在或即將面臨的，更致命的問題是：

流動性走弱。

過去，為什么珠江新城的房價能夠走出獨立行情？

為什么門檻這么高，依然有人愿意追高？相信珠江新城未來房價，還能再漲？

因為在很長一段時間里，這里的稀缺性都太頂了！

圖源：廣州天河發(fā)布

這種稀缺性，一方面為體現(xiàn)在板塊配套和價值上，譬如作為經(jīng)濟和政治中心，匯聚全市規(guī)格最高的配套，最有錢的公司和員工。

但更重要的，是來自樓市——多家以來沒有新增宅地，沒有新盤供應。在長期的斷供之下，二手房，成為了珠江新城買家們的唯一選擇。

直到有一天，這條“稀缺性”護城河不復存在。

從員村的保利華創(chuàng)都薈天珺，到珠江新城心臟的凱旋新世界推新，再到今年臨江大道的保利天曜。

珠江新城不僅有一手房，有新規(guī)產(chǎn)品，買家甚至還能挑上了？

關(guān)鍵是單價，對標或略高于二手市場主流價！

雖說豪宅買家不差錢，但人家也不傻啊，新房明顯要比二手住得更舒服，保值性和升值空間更大。

于是，越來越多買家投入新房市場的懷抱。

而房地產(chǎn)金融屬性下滑，以及高評高貸等灰色操作被嚴查，又進一步削弱珠江新城二手房的流通性。

加之珠江新城，還有壓軸新貨仍未登場：

保利臨江大道項目，即南方面粉廠地塊，戶型規(guī)劃建面約210-640㎡，全部為南向一線江景。

重點是，隨著新規(guī)收緊，面粉廠成為最后也是唯一一個超級新規(guī)豪宅——陽臺占比高達 30%，加上 10% 不計容公共開放空間，絕版實用率讓其還沒入市，就直接吊打珠江新城所有二手。

而在這么頂?shù)臄?shù)據(jù)面前，價格再也不是關(guān)鍵，哪怕要賣到二手市場的天花板水平，按照實際可用面積計算單價，仍然比得房率7成多的二手房“便宜”。

市場有消息指，保利臨江大道項目有望國慶開售樓部。顯然，一定有部分買家已經(jīng)在持幣等待了。

網(wǎng)傳效果圖 僅供參考

此外，隨著冼村最后 2 棟釘子戶清零，融資區(qū)的保利天御有望今年年底亮相。

網(wǎng)傳效果圖 僅供參考

還有全網(wǎng)關(guān)注的跑馬場地塊，下個月開拍，按照這個節(jié)點順推，明年上半年就能轉(zhuǎn)化為豪宅開售。

也就是說，在不太久遠的未來，珠江新城還有幾個新盤，甚至說是幾位“新王”上位。

對意向買家而言，這代表著有更多更好的選擇?？蓪χ苓叾址縼碚f，卻顯然不是什么好消息了。

事實證明，沒有一個板塊能逃脫“新人笑，舊人哭”的市場規(guī)律，哪怕是珠江新城。

如果有，那只是沒得挑罷了。

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