文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

首開一周后，保利譽(yù)靜安迅速推進(jìn)二批次房源過會(huì)，均價(jià)定在12萬/㎡。

此批次推出的是88地塊南側(cè)的3號(hào)樓，一共96套112-119㎡房源，較一批次直降約1萬/㎡。

譽(yù)靜安分兩個(gè)地塊，西邊的是99地塊，東邊的是88地塊，兩個(gè)地塊之間并不連通，會(huì)所也不通用。

一批次推出的是99地塊的143㎡大四房，以約13萬/㎡的均價(jià)試水，96套房源收獲71組有效認(rèn)籌，官宣首開去化約62套，去化率65%。

一周時(shí)間過去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，網(wǎng)簽6套，已簽房源主要集中在中區(qū)。

需要注意的是，網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案名稱是“蘇河佳苑”，并不是過會(huì)信息中的“蘇河雅園”。

99地塊產(chǎn)品線相對(duì)完整，除主力143㎡戶型外，還規(guī)劃了110-119-164㎡的3-4房，以及建面約245-289㎡的疊墅。

即將登場(chǎng)的88地塊，徹底轉(zhuǎn)向了另一種產(chǎn)品邏輯：主打小面積戶型，最小面積89㎡，最大面積控制在128㎡，總價(jià)門檻顯著下探，1200萬左右就能上車。

顯然，這是瞄準(zhǔn)了另一批客群：預(yù)算千萬級(jí)、渴望上車內(nèi)環(huán)的年輕家庭或新興改善力量。

地段上，88地塊與99地塊共享三軌交匯的交通優(yōu)勢(shì)，卻也共同承受著板塊的共同短板，如整體城市界面老舊、大型商業(yè)缺失、學(xué)區(qū)資源一般。

88地塊自身?xiàng)l件更為嚴(yán)峻：北側(cè)距離內(nèi)環(huán)高架更近，北側(cè)就是西寶興路，也就是傳統(tǒng)的殯葬一條街。

在這般抗性之下，“以價(jià)換量”幾乎成為必選項(xiàng)。

除了戶型面積方面，88地塊在產(chǎn)品層面也做出了明顯區(qū)隔。

與99地塊的“老錢風(fēng)”沉穩(wěn)格調(diào)不同，88地塊走的是潮流時(shí)尚路線，并規(guī)劃了約4000㎡社區(qū)商業(yè)，試圖營(yíng)造年輕化社區(qū)氛圍。

不過，譽(yù)靜安88地塊沒有獨(dú)立會(huì)所，一樓的架空層含有健身房，瑜伽室、棋牌室、書吧、興趣學(xué)堂等泛會(huì)所空間。

戶型設(shè)計(jì)上，強(qiáng)調(diào)實(shí)用與附加值：

112㎡戶型：南向雙陽(yáng)臺(tái) 全屋飄窗，整體的贈(zèng)送面積約8㎡ 。

119㎡戶型：幾乎是112㎡戶型的放大版，空間更為寬敞，且部分戶型主臥有270°轉(zhuǎn)角飄窗，觀景體驗(yàn)更好。

精裝配置亦保持了一定競(jìng)爭(zhēng)力，入戶配備定制的多功能門鎖，室內(nèi)配備有大金空調(diào)、地暖、和霍尼韋爾三大件；廚房十件套含有Miele蒸烤一體機(jī)，博世的雙開門冰箱，以及末端凈水和涼霸等。

巖板臺(tái)面的櫥柜、抽拉籃、美妝冰箱等都在交付范圍內(nèi)。

譽(yù)靜安99與譽(yù)靜安88，兩個(gè)地塊雖同屬“譽(yù)靜安”，卻儼然已是兩個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)、兩種邏輯。

一個(gè)項(xiàng)目，兩套打法：

99地塊服務(wù)改善客群，要的是純粹和品質(zhì)；88地塊瞄準(zhǔn)外區(qū)上車客，靠的是門檻和年輕化包裝。

問題是，在共享周邊短板的前提下，低價(jià)入市的88地塊，會(huì)不會(huì)反過來擠壓99地塊的去化？

而沖著“內(nèi)環(huán)門檻”而來的年輕買家，又是否愿意為地段光環(huán)，接受那些無法回避的噪音與界面問題？

譽(yù)靜安的項(xiàng)目公司為上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

今年10月初，項(xiàng)目公司完成變更，大股東從上海蘇河灣（集團(tuán)）有限公司變更為保利置業(yè)（上海）投資有限公司，法定代表人變更為陳吉。

變更完成后，保利置業(yè)（上海）投資有限公司占股51%，上海蘇河灣（集團(tuán)）有限公司占股49%。

12月中旬，項(xiàng)目公司出現(xiàn)一個(gè)小插曲：因涉嫌實(shí)施了未取得污水排入排水管網(wǎng)許可證向城鎮(zhèn)排水設(shè)施排放污水的行為，被處罰10萬元。