我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

為什么大家都在說成都樓市下行，房?jī)r(jià)在下降，但在這種情況下，依然有大量的成交呢？新房那么貴，但是依然有不少有錢人買房哦，他們眼光不差吧？二手房雖然便宜，但是買房的不都應(yīng)該斤斤計(jì)較要壓榨到極致嗎？關(guān)鍵是我去看的二手房，看一套心動(dòng)一套，預(yù)估一個(gè)底價(jià)，但是沒幾天就被別的人買了。搞得我都郁悶了。

房段子解答

2025年的成都樓市呈現(xiàn)出一幅看似矛盾的局面：

一方面，房?jī)r(jià)持續(xù)下行，市場(chǎng)彌漫著“看跌”情緒；另一方面，成交量卻逆勢(shì)攀升，甚至以“斷崖式領(lǐng)先”的姿態(tài)雄踞全國(guó)榜首。7月至今的一個(gè)半月，成都新房成交8353套，二手房成交30761套，僅二手房單月成交量便多次突破2萬(wàn)套，穩(wěn)居全國(guó)前三，成交面積更屢次登頂全國(guó)第一。傳統(tǒng)淡季疊加普遍看衰預(yù)期，為何仍有如此龐大的群體選擇入場(chǎng)？背后邏輯值得深挖。

一、誰(shuí)是購(gòu)房主力？?jī)深愋枨髶纹鹗袌?chǎng)

1.剛需群體：低價(jià)上車，搶占政策紅利

低價(jià)小戶型成為當(dāng)前市場(chǎng)的“硬通貨”。2025年數(shù)據(jù)顯示，二手房成交主力為60-90㎡戶型，占比超40%，套均總價(jià)集中在100-150萬(wàn)區(qū)間。這類買家多為新落戶年輕人或預(yù)算有限的家庭，其決策核心在于：

①政策門檻歷史最低：首付比例降至15%、首套房利率僅3.0%，疊加各區(qū)最高10萬(wàn)補(bǔ)貼，購(gòu)房成本大幅壓縮；

②郊區(qū)價(jià)格洼地吸引力：龍泉驛新都郫都等近郊的剛需盤均價(jià)僅1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)100萬(wàn)起即可買房，甚至是迭代產(chǎn)品。對(duì)剛需而言，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)遠(yuǎn)不及“安家落戶”的迫切性。

2.高端改善客群：核心資產(chǎn)避險(xiǎn)，追求終極居住

與剛需截然相反的是，總價(jià)500萬(wàn)以上的高端市場(chǎng)同樣火爆：

錦江區(qū)新房均價(jià)同比上漲21.7%，達(dá)39899元/㎡，金融城板塊地價(jià)突破4萬(wàn)/㎡，周邊高端盤開盤去化率超80%；

這類買家多為高凈值人群，購(gòu)房邏輯是資產(chǎn)保值+一步到位——核心區(qū)資產(chǎn)抗跌性強(qiáng)，而獨(dú)院、頂級(jí)大平層等稀缺產(chǎn)品十年斷供，其價(jià)值與普通住宅分化加劇。

二、為何“不等降價(jià)”？三大動(dòng)因驅(qū)動(dòng)決策

1.政策松綁釋放積壓需求

2024年起成都全面取消限購(gòu)、放寬限售，外地人無需社保即可購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)證取得即可交易。政策窗口期刺激了此前被壓制的需求，尤其是改善型“賣舊換新”群體。5月二手房新增掛牌量激增（單月超3.4萬(wàn)套），但降價(jià)房源中62%位于近遠(yuǎn)郊，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)反而借機(jī)快速流轉(zhuǎn)。

2.以價(jià)換量成功激活市場(chǎng)

房?jī)r(jià)下跌本身成為成交放量的催化劑：

①7月全市新房均價(jià)降至16069元/㎡（環(huán)比跌0.75%）；②二手房掛牌價(jià)連降3個(gè)月，近郊部分房源較2021年高點(diǎn)跌超10%。

對(duì)買家而言，降價(jià)幅度已覆蓋觀望成本。以一套150萬(wàn)房源為例，若首付15%，總價(jià)降10%即可節(jié)省15萬(wàn)，遠(yuǎn)超繼續(xù)等待的租金成本。

三、傳統(tǒng)淡季為何失靈？結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)重塑周期

“淡季不淡”的核心在于供需再平衡：

1、供應(yīng)端：開發(fā)商針對(duì)客群分化精準(zhǔn)推盤。剛需盤集中放量近郊（龍泉洪河、郫都犀浦、新都大豐等），高端盤加碼核心區(qū)（錦江、成華、高新、金牛等）；

2、需求端：買方市場(chǎng)下中介降傭促銷（“零傭金”“一口價(jià)”頻現(xiàn)），降低交易摩擦。

還記得吧？“五一”假期成都日均帶看量近萬(wàn)組，同比增8.3%，單盤如東城金茂曉棠4天到訪3000組，證明需求仍在，只待價(jià)格與產(chǎn)品匹配。

所以當(dāng)下成都樓市成交量依然居高不下的本質(zhì)是結(jié)構(gòu)性牛市：剛需與高端兩頭熱、中端改善冷清；核心區(qū)堅(jiān)挺、遠(yuǎn)郊承壓。購(gòu)房者用行動(dòng)表明，在優(yōu)質(zhì)地段與稀缺產(chǎn)品面前，“等待”可能意味著踏空。

對(duì)普通買家而言，與其猜測(cè)市場(chǎng)底部，不如回歸本質(zhì)需求——自住看承受力，投資看安全邊際。買在左側(cè)，用自住的心態(tài)買房更為穩(wěn)妥，當(dāng)政策、價(jià)格、產(chǎn)品三重共振時(shí)，成交量爆發(fā)便不足為奇。

粉絲提問

你好，我預(yù)算200-300，超過的話除非很高性價(jià)比。優(yōu)先考慮新房套四，現(xiàn)在南邊，未來可能在主城，所以東邊西邊也看，主要看了天新，怡心湖和二八?。戳说臉潜P名單另外給你）。二手房的話也可以，10年內(nèi)的物業(yè)好的。這次買房是自住，未來結(jié)婚，看重綜合的配套環(huán)境，書包不是最主要因?yàn)椴幌刖砹?。想看看你給什么細(xì)化的建議？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來說，我理解你是偏南門和市中心（主觀偏東門，實(shí)際也可西門），然后預(yù)算300萬(wàn)以內(nèi)（非常優(yōu)質(zhì)可以略超預(yù)算）的套四買法，優(yōu)選新房，備選次新二手。

現(xiàn)在來說，有三個(gè)層面的分析，一是基于以上條條框框，作為素人一般怎么選？二是從你目前考慮的樓盤來做盤點(diǎn)和篩選，以及周邊是否還有其他類似的買法？三是次新二手及買房時(shí)機(jī)建議等。

先說基于你的基本情況，按照300萬(wàn)的設(shè)定來看，如果長(zhǎng)期穩(wěn)定在南門上班的話，適度把總價(jià)和戶型放開，那么正統(tǒng)的優(yōu)選買法是偏向5+1區(qū)域，而不是直接往南看天新非核心區(qū)或者雙流等二圈層。

比如***。

然后可以考慮往西南方向，西門方向走，我推薦看看...

再往西北的如國(guó)賓的話，地緣通勤就較遠(yuǎn)了，實(shí)用主義不強(qiáng)，北門一般沒人看，轉(zhuǎn)戰(zhàn)東門。此時(shí)我建議可以看看二八的零星樓盤，比如***（附近有17號(hào)線二期快開通了），前幾天還有粉絲買了115平的套三雙衛(wèi)（橫廳可改套四），總價(jià)***，更便宜一些。不過偏東北一點(diǎn)，需要你工作比較確定要到主城區(qū)來的話，就建議考慮。以上就是主城5+1比較主流的穩(wěn)健買法了，我還是要強(qiáng)調(diào)，這些樓盤沒有絕對(duì)的完美，比如單價(jià)總價(jià)，比如顏值細(xì)節(jié)，但是要看重地理位置的地段價(jià)值，這個(gè)才是評(píng)估長(zhǎng)期性價(jià)比的依據(jù)，需要辯證地看待，也要適當(dāng)帶入個(gè)人主觀的喜好。

然后在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們來到第二點(diǎn)，也就是大致你說的看的樓盤點(diǎn)評(píng)...略...

粉絲提問

你好，我現(xiàn)在選擇了3套二手房，請(qǐng)幫我我分析下哈。預(yù)算案只有100萬(wàn)，希望能讀石筍街小學(xué)或者人北小學(xué)，房齡不要太老，套二就好，三口之家，兩大一小，看了三個(gè)小區(qū)五套房源，想買樓層低點(diǎn)的。考慮1：哪種會(huì)更保值，如果后續(xù)賣，哪種會(huì)更好出手?？紤]2：這幾個(gè)房子給價(jià)多少合適。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來看，你的預(yù)算是100萬(wàn)左右，然后偏向于看石筍街小學(xué)、人北小學(xué)的學(xué)區(qū)房，要求房齡不太老的套二產(chǎn)品，現(xiàn)在看了三個(gè)樓盤的五套房源，做詳細(xì)的比對(duì)。

首先來說，你看的幾套，的確都是對(duì)應(yīng)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，然后我們逐一點(diǎn)評(píng)——

1、西錦國(guó)際的一期，在花牌坊地鐵口，緊挨著石筍街是可以正讀的，這個(gè)房子就是比較簡(jiǎn)裝+低樓層+朝北的問題，整體來看地段學(xué)區(qū)樓盤都沒啥問題，是石筍街周圍很典型的一個(gè)電梯房樓盤，買來啊自住讀書出租的都很多。簡(jiǎn)裝和低樓層問題不大，但是朝北這個(gè)看你們的主觀感受喜好呢？尤其是日照、噪音、租客多，容積率高的問題，能接受的話，我覺得也算是一個(gè)還算不錯(cuò)的選擇，畢竟距離金府也近，然后也是金牛頂級(jí)小學(xué)，所以問題不大，我建議成交價(jià)可能在100萬(wàn)左右是相對(duì)客觀的，不偏向買賣雙方的市場(chǎng)價(jià)格。

2、金牛萬(wàn)達(dá)D組團(tuán)，這個(gè)是人北的代表性樓盤，這個(gè)盤緊挨著荷花池和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，租客也很多，有些商販拿來堆貨，樓下又是熱鬧的商業(yè)集市，整體來看，我認(rèn)為是弱化了學(xué)區(qū)概念，強(qiáng)化了地鐵+商業(yè)需求的買法。

第一套115萬(wàn)的話。從戶型的得房率，來說，也中規(guī)中矩，整體的優(yōu)勢(shì)在于東側(cè)視野開闊，雖然是低樓層，但是沒有很多的遮擋，相對(duì)來看，比較舒適，而且早上日照也比較充足，算是一個(gè)吸引點(diǎn)。不過依然是簡(jiǎn)裝狀態(tài)，從價(jià)格價(jià)值來說，我覺得第一套的115萬(wàn)的定價(jià)還是偏高的，正常來說，我覺得價(jià)格應(yīng)該在100-105萬(wàn)之間，你可以據(jù)此砍價(jià)。

然后第二套是116總價(jià)，這一套的基本面和115的差別不大，但是116萬(wàn)的報(bào)價(jià)依然有點(diǎn)高，定位在100-105萬(wàn)是合適的，這一套的優(yōu)勢(shì)是中樓層，然后基裝會(huì)好一點(diǎn)，但缺點(diǎn)在于朝北的戶型，以及視野上還有建筑遮擋的問題。從摟著意義上來說，我覺得還不如115的房東更顯誠(chéng)意。

最后一個(gè)小區(qū)是龍湖上城天街廣場(chǎng)，這個(gè)盤是返遷安置房你知道嗎？不曉得你介意不，或者說你未來的買家介意不？整體來看，也存在租客多，相對(duì)雜亂的。

不過好在是更加次新的格局，學(xué)區(qū)商業(yè)地鐵概念也很強(qiáng)。

這個(gè)盤整體的戶型，得房率也很一般，但是地段好，房齡新，因此租售比還更不錯(cuò)，單純從綜合品質(zhì)來說的話，我個(gè)人更喜歡這個(gè)盤，前提是對(duì)返遷房沒有敵意。

108萬(wàn)的這一套房就是純純出租風(fēng)了，朝南中樓層還不錯(cuò)，但是正面有建筑遮擋視野，開闊度表現(xiàn)是一般的，算是另一個(gè)缺點(diǎn)，如果要報(bào)價(jià)的話，我覺得總價(jià)100萬(wàn)是相對(duì)合理的哈。

112萬(wàn)的這一套房，干凈整潔一些，但顯得比較陰冷潮濕，有些朝北，然后考慮到視野上還不如108戶型的可以側(cè)視看遠(yuǎn)處，它對(duì)面全是其他樓棟的視野遮擋，因此整體的視野感官甚至還不如108的這一套，至于說裝修和整潔度，基本上花小錢都能解決好翻新問題的。

綜合來說的話，我個(gè)人建議考慮西錦國(guó)際一期（有視野，學(xué)區(qū)純粹，上班近）；金牛萬(wàn)達(dá)D組團(tuán)115萬(wàn)報(bào)價(jià)的這套（有視野，朝東有采光）；龍湖上城天街廣場(chǎng)108萬(wàn)報(bào)價(jià)的這套（樓層朝向好，側(cè)面有視野，房齡新）。

三套房都可以按照100萬(wàn)的方向去談價(jià)砍價(jià)，這個(gè)是他們相通之處，如果不能到這個(gè)價(jià)格，那么你就pass 房東。都能到這個(gè)房?jī)r(jià)的情況下，再看你個(gè)人的側(cè)重偏好，我個(gè)人此時(shí)更喜歡純粹一些的西錦國(guó)際和龍湖，龍湖的生活氣息濃厚，次新格局表現(xiàn)不錯(cuò)；西錦的套內(nèi)更大，上班更近，也是很穩(wěn)健的買法。