01

廣州之后，北京也收緊了建筑新規(guī)，單純“偷面積”的好房子將告一段落！

“好房子”迭代進入2.0版本。

繼廣州之后，北京也收緊了新房的建筑新規(guī)。

今年6月，廣州收緊了對新房市場的“偷面積”行為，叫停了新房市場上持續(xù)近2年時間的“卷得房率”行為，未來，新房使用率將維持在100%內(nèi)。

最近，北京市場也傳出了類似的消息——新項目得房率將被收緊，不再允許大面積的贈送。目前，已經(jīng)有項目因為報規(guī)不符合要求被打回。

從新規(guī)執(zhí)行的時間長度來看，在好房子探索的道路上，北京的反應尤為靈敏！要知道北京可是在今年2月才印發(fā)好房子新規(guī)鼓勵增加陽臺、挑空空間且部分面積不計入容積率的，到目前為止，新規(guī)在市場上只跑了半年時間。

對比來看，廣州則早在2023年8月就開啟了“送面積”通道，新房得房率一度從傳統(tǒng)的80%-90%，迅速躍升至100%-110%，甚至突破125%、接近140%。

相當于北京用半年時間，“快進”完了廣州2年的劇情。

而這個過程中，上海則顯得非常謹慎，直到今年4月，才有“三陽臺”等重啟“送面積”的戶型產(chǎn)品在寶山、奉賢、青浦、長寧等區(qū)域少量出現(xiàn)。而且，到目前來看上海新規(guī)并未繼續(xù)放開。

整體來看，我們認為一線城市對“偷面積”等建筑新規(guī)的收緊，是一個明智且必然的行為。

實際上，我們在今年5月期的晨光地產(chǎn)行研《好房子:“一石三鳥”的解題策略》篇中就曾提到：“好房子”政策通過放寬建筑設計法規(guī)限制，有效激發(fā)了新房購買熱情，但客觀上也抑制了二手房市場，需要警惕該政策可能帶來的潛在影響。

目前來看，以“高得房率”為代表的新規(guī)好房子，實際上是把雙刃劍，一方面它確實促進了市場對新項目的購買；但另一方面，它也讓老項目加速貶值。而且，如果建筑新規(guī)一次性放開，到位的尺度不好把握，可能導致二手房價格大幅下跌；但如果逐步放開，又會加劇市場的觀望以及開發(fā)商的焦慮情緒，引發(fā)新房踩踏。無論出現(xiàn)哪種情況，都將對市場造成損害！

所以，在當前保價格、穩(wěn)價格、抬價格的市場訴求當中，北京、廣州等城市收緊建筑新規(guī)、適度回調(diào)政策尺度，將好房子的“得房率”把控在更合理范圍內(nèi)，顯然更有利于市場維穩(wěn)。

實際上，住建部曾明確表態(tài)：建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。當前，據(jù)悉高層對部分開發(fā)商和購房者對“好房子=高得房率”的認知也非常不滿意。

在我們看來，建筑新規(guī)之下，“好房子”的內(nèi)容應該很豐富，不能只把它釘在“偷面積、增加得房率”上。“好房子”的迭代肯定會繼續(xù)下去，通過歧視二手房來帶來新房的成交的通路肯定也會持續(xù)下去。

而且，在資產(chǎn)價格保值增值、讓新房附加值更高的整體市場訴求之下，未來新的房子必然會比舊的項目更有優(yōu)勢，但這個優(yōu)勢會體現(xiàn)在什么地方，這就需要開發(fā)商動更多的腦筋了。

住建部其實給過方向——要通過好的設計、好的材料、好的施工、好的服務等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質(zhì)。

當這些要求落地，市場上的房子會是什么樣？房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)會是什么模樣？我們對此充滿期待！

02

“自拆自建自享”，自主更新或成未來城市更新主流

老破小的新出路。

最近，越來越多的地方政府，發(fā)文鼓勵老舊小區(qū)自主更新。

今年5月，中辦、國辦印發(fā)了“關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見”，其中明確提到“鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新”。

8月2日，廣東省住建廳正式發(fā)布《關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》。根據(jù)文件內(nèi)容，只要是2021年廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造文件（粵府辦〔2021〕3號）確定范圍內(nèi)的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），且滿足下列條件之一，即可申請自主更新。

值得注意的是，這個申請條件其實非常寬泛！具體如下：

1、經(jīng)房屋安全鑒定單位依據(jù)《危險房屋鑒定標準》鑒定等級為B級（基本完好房）、C級（部分危險房）和D級（整幢危險房），或根據(jù)房屋完損等級評定標準鑒定為嚴重損壞房、危險房的；

2、無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；

3、磚混結(jié)構(gòu)的預制板房屋，建筑結(jié)構(gòu)差，影響居住安全及生活品質(zhì)的。

從以上的標準來看，符合“自主更新”和“自拆自建”的老破小規(guī)模其實非常大。基本上只要房屋存在安全隱患、屬于非成套住宅，或是磚混結(jié)構(gòu)預制板房，都可以申請“自拆自建”！

而在城市更新最難的“錢從哪來”問題上，文件也明確了相應的金融配套政策。例如，在自主更新時，可以申請公積金貸款或提取，還可以申請使用住宅專項維修資金；政府還將給予財稅、金融等方面的政策支持，包括政府性基金和相關(guān)稅收減免等。

更重要的是，自主更新允許適度增加建筑規(guī)模。這意味著，完成更新后原住民不僅能獲得更好的居住環(huán)境，還能產(chǎn)生直接收益。即可按需求增加建筑面積、增配服務設施，剩下的增量空間還可用于建設保障性住房和配套設施，獲得租金收益。

值得一提的是，除了廣州，蘇州、廈門等城市近期也發(fā)布了相關(guān)文件。

• 8月9日，《蘇州市姑蘇區(qū)居民私有住房自主更新規(guī)劃管理規(guī)定》出臺；

• 7月25日，廈門市自規(guī)局、廈門住建局聯(lián)合制定并印發(fā)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導意見》。

而在浙江杭州，這種“自主更新”模式則已落地實踐。

2023年5月，浙工新村小區(qū)成立居民自主更新委員會，代表548戶全體業(yè)主向政府提交自主改造申請。經(jīng)過杭州市政府批準后，業(yè)主自籌改造資金5個億，最終于2025年2月完成了整個小區(qū)的“自拆自建”。最終，居民不僅實現(xiàn)了“居住面積的升級”，還實現(xiàn)了資產(chǎn)的“價格升值”（改造前小區(qū)成交單價在2.7萬-3萬元/平方米，改造后成交單價上升至4.2萬元/㎡）。

整體來看，由居民主導“自拆自建”，既解決了城市更新規(guī)模小、城市更新速度慢、項目資金不足的問題，又讓原業(yè)主能充分享受城市更新帶來的不動產(chǎn)溢價。

顯然，隨著我國城市發(fā)展進入新階段，在城市更新的國家級戰(zhàn)略下，“新區(qū)靠規(guī)劃溢價” 的時代已落幕，而地段優(yōu)越、配套完善、充滿煙火氣的核心老城區(qū)，正迎來價值重塑。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在這個過程中將變身為承建商，賺“專業(yè)能力”的錢，這顯然也更符合當前房地產(chǎn)行業(yè)新模式的要求。

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