AlphaWise China PropertySurvey July 2025- SentimentWorsened Further

AlphaWise中國房地產(chǎn)調(diào)查2025年7月，市場情緒進(jìn)一步萎靡

大摩的AlphaWise調(diào)研團(tuán)隊(duì)近期對(duì)2000多名居民進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)查顯示，業(yè)主的處置計(jì)劃更加緊迫（急于出售房屋，尤其是更多潛在賣家愿意承受虧損），而購房計(jì)劃仍然疲軟（對(duì)房價(jià)的預(yù)期略有減弱，對(duì)購房仍持謹(jǐn)慎態(tài)度）。以上因素加上庫存增加和應(yīng)對(duì)性政策乏力，可能起碼會(huì)將房地產(chǎn)銷售和房價(jià)的下跌延長到第三季度。

房價(jià)短期前景暗淡

譯文：潛在購房者對(duì)房價(jià)的預(yù)期在7月保持相對(duì)穩(wěn)定。在我們7月份的調(diào)查中，33%的潛在購房者（即“極有可能”購房者）預(yù)計(jì)未來12個(gè)月房價(jià)將下跌（4月份為36%），這表明潛在買家對(duì)房價(jià)前景的預(yù)期略有增強(qiáng)。

不同城市層級(jí)間的差異持續(xù)存在，令我們驚訝的是，7月份一線城市顯示出相對(duì)疲軟的信心，50%的受訪者預(yù)計(jì)房價(jià)將下跌（4月份二線城市預(yù)計(jì)下跌的比例為45%）。

圖2：整體房價(jià)前景疲軟，一線城市信心更弱

分析：首先在極有可能購房的群體關(guān)于中期房價(jià)的調(diào)查中，仍有33%的潛在購房者看跌未來12個(gè)月的房價(jià)走勢，但看跌的比例相比于4月份的調(diào)查下降了3個(gè)百分點(diǎn)，這說明潛在買家對(duì)于房價(jià)的中期預(yù)期略有改善。但需要注意的是這種預(yù)期的改善是基于上半年經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)較高的條件下產(chǎn)生，按照各大投行的分析下半年經(jīng)濟(jì)增長將持續(xù)承壓，所以到年底時(shí)潛在購房群體對(duì)于中期房價(jià)的預(yù)期可能會(huì)發(fā)生較大的變化。

房價(jià)預(yù)期調(diào)查的第二個(gè)特點(diǎn)就是分化嚴(yán)重，這里的分化體現(xiàn)在兩個(gè)層面上。第一個(gè)層面是大摩在研報(bào)里提到的不同層級(jí)城市之間的分化，之前一線城市的房價(jià)信心有大幅回暖時(shí)二線城市的房價(jià)信心還在泥坑里，現(xiàn)在二線信心剛從泥坑里露出頭來沒多久，一線的信心又開始向下走，后續(xù)二線的信心也大概率會(huì)跟著下行，因?yàn)槔碚摵蜌v史經(jīng)驗(yàn)上都支持二線房價(jià)被一線牽引且落后大概半年至一年。

第二個(gè)層面是新房和二手房之間的分化，一線城市比如上海核心區(qū)的新房市場已經(jīng)企穩(wěn)反彈，近期徐匯區(qū)土拍創(chuàng)下樓面價(jià)20萬/平（溢價(jià)率22.33%），刷新了全國樓面價(jià)，成了新的全國單價(jià)地王。雖然這里面涉及了很多建筑標(biāo)準(zhǔn)（容積率等）和規(guī)則上的變化（容積率等），但至少說明了一件事，就是一線核心區(qū)新房不愁賣了，開發(fā)商愿意拿地了。

業(yè)主更迫切的出售房屋

譯文：在我們七月的房屋銷售調(diào)查中，業(yè)主們對(duì)出售房產(chǎn)的急迫感顯著增強(qiáng)。在所有潛在賣家中計(jì)劃未來六個(gè)月內(nèi)出售房產(chǎn)的比例為44%，較四月份的47%有所減少，其中已有8%掛牌出售（四月為10%），但值得注意的是，在定價(jià)方面，愿意承受虧損的業(yè)主比例顯著上升(56%對(duì)比四月份的43%）。

具體而言，44%的業(yè)主認(rèn)為售價(jià)應(yīng)與購買價(jià)持平或更高（四月為57%），42%和12%的業(yè)主分別表示可接受比購買價(jià)低10%和20%的折扣（四月分別為26%和14%），另有2%的業(yè)主希望盡快售房，不考慮價(jià)格因素。這一變化再次反映出居民信心的減弱，且與二手房市場掛牌量增加、掛牌價(jià)格走低的趨勢相吻合。

附錄3：44%的賣主可能在接下來的6個(gè)月里出售，8%的人已經(jīng)上市

附錄4：56%的房屋銷售計(jì)劃房主愿意承受損失

分析：7月對(duì)房產(chǎn)賣家的調(diào)查中計(jì)劃未來6個(gè)月內(nèi)出售房產(chǎn)的比例為44%，相比4月份調(diào)查時(shí)降低了3個(gè)百分點(diǎn)，但愿意承受虧損出貨的業(yè)主比例為56%，相比4月份調(diào)查時(shí)大幅上升了13個(gè)百分點(diǎn)。這說明了一個(gè)問題，就是賣家之間也出現(xiàn)了強(qiáng)烈的分化，一些跌麻了、長期看空、或者還貸壓力大的賣家割肉出局的意愿很強(qiáng)，而一些扛得住跌、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主不愿接受虧損，怒而選擇撤銷掛牌抗到下跌周期結(jié)束為止。

從具體虧損的幅度上看，愿意接受10%以內(nèi)虧損的賣家為42%，比4月調(diào)查時(shí)大幅上升了16個(gè)百分點(diǎn)，愿意接受10%-20%虧損的為12%，比4月調(diào)查時(shí)下降了2個(gè)百分點(diǎn)，另外2%的業(yè)主只求盡快脫手而不計(jì)較虧了多少。這說明在10%的虧損線上業(yè)主們越來越傾向于認(rèn)賠出局，而當(dāng)虧損線到達(dá)20%時(shí)業(yè)主們傾向于繼續(xù)硬抗，所以后期房價(jià)即使繼續(xù)下跌，也會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上下跌最多10%時(shí)遇到一定的阻力，當(dāng)然這是基于靜態(tài)分析，阻力位置也會(huì)根據(jù)屆時(shí)的宏觀環(huán)境變化而繼續(xù)變化。

購房計(jì)劃仍然疲軟

譯文：購房意愿依然低迷。在所有受訪者中，51%的人表示未來可能購買房產(chǎn)（較四月調(diào)查的49%有所上升），僅有16%的人表示“極有可能”購房（較四月調(diào)查的15%有所上升）。

其中3%的受訪者預(yù)計(jì)將在未來12個(gè)月內(nèi)完成購房，6%的受訪者計(jì)劃在未來兩到三年內(nèi)購房，另有7%的受訪者預(yù)計(jì)在四年之后購房?？紤]到收入方面的擔(dān)憂，我們認(rèn)為居民在接下來的一個(gè)季度可能會(huì)對(duì)購房計(jì)劃保持謹(jǐn)慎態(tài)度，這可能為房價(jià)帶來下行壓力，形成負(fù)反饋循環(huán)。

附表1：只有16%的潛在購房者“極有可能”購買房產(chǎn)

分析：首先從房產(chǎn)的遠(yuǎn)期需求上看，51%的人表示有購房需求，相比于4月份上升了2個(gè)百分點(diǎn)，16%的人表示極有可能購房，相比于4月份上升了1個(gè)百分點(diǎn)。其實(shí)51%有購房需求的這個(gè)比例絕對(duì)是很大的，客觀的說大家能買房還是很想買的，區(qū)別在于之前漲的時(shí)候大家怕趕不上車所以抓緊上車，而現(xiàn)在大家都想買在最低點(diǎn)而按兵不動(dòng)。

受訪者中16%的人表示極有可能購房，這個(gè)比例大致可以認(rèn)為是目前人群中剛需的比例，同樣這個(gè)比例其實(shí)也很高，但現(xiàn)在的剛需也是能拖就拖。其原因有兩個(gè)，第一是大家都想成本最小化，抄底抄在最底部；第二是經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致剛需對(duì)于自己未來的還貸能力有所懷疑，所以不敢輕易嘗試貸款入局。

我們還可以大致做一個(gè)減法，51%總需求比例減去16%剛需比例得到的35%大致可以認(rèn)為是改善需求（包括部分投資需求），這樣就可以大致推測出以后房產(chǎn)的增量需求中改善需求占主體地位，而剛需占次要地位（兩者之比大約為2:1），這也為潛在的投資盤指明了方向，就是改善類產(chǎn)品的需求在將來會(huì)成為市場的主流。

從具體的房產(chǎn)需求期限來看，明確將在1年內(nèi)購房的受訪者占比為3%，2-3年內(nèi)購房的占比為6%，4年之后購房的為7%。首先計(jì)劃1年內(nèi)購房的比例僅為3%，這也是中短期房價(jià)保持下行趨勢的核心邏輯之一。第二把這些有明確購房期限的比例加起來總共是16%（3%+6%+7%），而有購房需求的人總共是51%，那么沒有明確購房期限的受訪者比例就是35%（51%-16%），可以大致理解為這35%的人屬于墻頭草，買漲不買跌，等到反彈了很可能會(huì)順勢坐一把順風(fēng)船買入。

總結(jié)：結(jié)合以上分析來看，中短期二手房市場仍然會(huì)以供應(yīng)量增大和需求萎靡為主要趨勢，主要原因就是收入增速下降導(dǎo)致的不敢加杠桿購房和還不起房貸導(dǎo)致的急于套現(xiàn)。但從長期來看，總的城市購房需求依然龐大，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回暖（收入增速回升），房產(chǎn)市場也比較確定的可以迎來較大的反彈。而站在投資角度上看，未來改善需求將占市場的主導(dǎo)地位（大約占總需求的三分之二左右）。