房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)從2019年的293.7萬(wàn)人銳減至2024年的168.6萬(wàn)人，減員125.1萬(wàn)人，減員比例42.59%，這一劇烈變化是政策、市場(chǎng)、技術(shù)三大浪潮疊加沖擊的直接結(jié)果，標(biāo)志著行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)深刻的供給側(cè)改革。

三重沖擊下的行業(yè)劇變

1. 政策收緊與市場(chǎng)冰凍

2020年出臺(tái)的“三條紅線”政策，從根本上扭轉(zhuǎn)了房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊有模式，融資渠道急劇收緊。隨之而來(lái)的是市場(chǎng)需求端的大幅降溫。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積從2019年的22.7億平方米驟降至2024年的7.39億平方米，降幅高達(dá)67%。項(xiàng)目數(shù)量的斷崖式減少，直接導(dǎo)致工程、投拓、營(yíng)銷等核心崗位的需求銳減。盡管自2024年下半年起，從中央到地方出臺(tái)了一系列“止跌回穩(wěn)”的優(yōu)化政策，但市場(chǎng)信心的修復(fù)和供需關(guān)系的再平衡仍需時(shí)間。

2. 技術(shù)變革的替代效應(yīng)

如果說(shuō)政策和市場(chǎng)沖擊是“快刀子”，那么AI技術(shù)的應(yīng)用則是“慢火慢燉”，更深層地重塑了行業(yè)的人力結(jié)構(gòu)。到2025年，AI數(shù)字員工已能替代80% 的營(yíng)銷和投資拓展等崗位的基礎(chǔ)工作。具體表現(xiàn)為：

? 營(yíng)銷崗：過(guò)去一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)配近20人的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，如今可能銳減至2人，其余如客戶咨詢、房源介紹等基礎(chǔ)工作由AI案場(chǎng)系統(tǒng)接替。

? 投拓崗：以往需要大量分析師進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)研究，現(xiàn)在AI“決策專家”能在10分鐘內(nèi)生成競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告，替代了大部分基礎(chǔ)研報(bào)工作。

? 工程崗：AI質(zhì)檢系統(tǒng)也開(kāi)始替代部分現(xiàn)場(chǎng)巡檢工作，提升了效率但也減少了對(duì)傳統(tǒng)技術(shù)員的需求。

3. 企業(yè)戰(zhàn)略的被動(dòng)與主動(dòng)調(diào)整

在生存壓力下，房企紛紛“斷臂求生”。一個(gè)顯著特征是央國(guó)企與民企的分化。2021至2023年間，典型上市民企的員工人數(shù)降幅高達(dá)26.3%，幾乎是國(guó)央企（微降2.9%）的十倍。這背后是國(guó)央企更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。許多企業(yè)戰(zhàn)略重心也從拼命“搶地蓋樓”的增量開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向物業(yè)管理、代建、城市更新等存量運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的用人需求遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)。

從業(yè)者的分化與轉(zhuǎn)型

這場(chǎng)減員潮對(duì)每個(gè)從業(yè)者而言，都是一次被迫的職業(yè)洗牌。

? 留下的“精英”：企業(yè)留下的崗位要求顯著提高，更青睞復(fù)合型人才，期望員工能身兼數(shù)職（如策劃兼銷售、投資兼運(yùn)營(yíng)）。盡管從業(yè)人數(shù)下降，行業(yè)平均工資卻呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，這背后既有房企支付賠償金拉高了平均薪酬成本，也反映了企業(yè)為留住核心骨干而采取的“高薪留才”策略。

? 離開(kāi)的“轉(zhuǎn)行者”：對(duì)于離開(kāi)行業(yè)的人，轉(zhuǎn)型路徑多樣。據(jù)觀察，除在地產(chǎn)上下游內(nèi)部流動(dòng)外，流向產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、新能源、考公考編或自主創(chuàng)業(yè)的比例也較高。轉(zhuǎn)型過(guò)程伴隨陣痛，約有22%的人薪資降幅超過(guò)一半。

? 區(qū)域的“冷熱不均”：減員程度在不同城市間分化明顯。一線城市如北京，從業(yè)人數(shù)截至2024年較2019年下降約24%，因改善型需求仍有支撐；而部分三四線城市由于市場(chǎng)萎縮更嚴(yán)重，崗位流失劇烈，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)甚至面臨底薪不保的困境。

行業(yè)未來(lái)：從“規(guī)�！钡健皟r(jià)值”的重生

盡管經(jīng)歷了劇烈調(diào)整，但房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)消失，而是進(jìn)入了一個(gè)規(guī)模更小、模式更精細(xì)、聚焦價(jià)值創(chuàng)造的新階段。

1. 邁向均衡與質(zhì)量：政策層面強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，推動(dòng)行業(yè)從追求數(shù)量轉(zhuǎn)向聚焦產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，打造“好房子”。預(yù)計(jì)未來(lái)新房年銷售額將維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的均衡水平，加上巨大的二手房交易和存量房運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，它仍將是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

2. AI成為賦能工具：AI的角色正從“崗位替代者”向“行業(yè)賦能者”演變。未來(lái)的趨勢(shì)是基于行業(yè)知識(shí)庫(kù)的AI工具，將成為從業(yè)者的“超級(jí)助手”，幫助他們進(jìn)行更復(fù)雜的決策和創(chuàng)造，提升全行業(yè)的運(yùn)行效率。

3. 新模式與新價(jià)值：行業(yè)價(jià)值鏈正在重塑。企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不再僅僅是獲取土地，而是產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)效率、資金管理和客戶服務(wù)的綜合比拼。圍繞城市更新、住房保障、租賃服務(wù)、資產(chǎn)管理等新模式的機(jī)遇正在涌現(xiàn)。