「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

小助手：18189215076，買(mǎi)房，裝修，投稿，微信同號(hào)。

問(wèn)答439期

問(wèn)：開(kāi)發(fā)商大搞降價(jià)，特價(jià)房，后期有沒(méi)有降標(biāo)的可能？

答：世界上沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)，只有媽媽的愛(ài)，羊毛永遠(yuǎn)出在羊身上，豬不會(huì)買(mǎi)單，特價(jià)房不僅是撿漏，也是風(fēng)險(xiǎn)。

我記得以前市場(chǎng)好，房子不愁賣(mài)的時(shí)候，不少人替開(kāi)發(fā)商考慮，心想業(yè)績(jī)這么好，蓋得房子肯定倍兒棒，最好能住100年，結(jié)果呢，蘿卜快了不洗泥，降標(biāo)簡(jiǎn)配的，延期交房的，變相加價(jià)的，房?jī)r(jià)漲了房子品質(zhì)沒(méi)漲。

現(xiàn)在都知道房子不好賣(mài)了，開(kāi)發(fā)商降價(jià)，特價(jià)房，有同行競(jìng)爭(zhēng)，自己資金壓力，跑步離場(chǎng)等因素。

為了更好賣(mài)，甚至還有增加配置，會(huì)所，外立面，大門(mén)升級(jí)的，會(huì)給人一種錯(cuò)覺(jué)，房子不好賣(mài)了，房?jī)r(jià)低了，房子反而越蓋越好了。

但別忘了，這是期房，就那么多利潤(rùn)，中介要分，工程要分，營(yíng)銷(xiāo)要分，夠分嗎？是好好蓋售樓部，還是好好蓋房子，這是兩回事。

明面上的降標(biāo)不會(huì)是個(gè)例，但暗地里的降標(biāo)，重災(zāi)區(qū)的景觀部分，原本30厘米胸徑的樹(shù)，現(xiàn)在小一圈，原本鋁板，現(xiàn)在鋁板線條，原本石材，現(xiàn)在真石漆等等，這里面很多是沒(méi)法在合同里約定那么細(xì)的，最終交房啥樣，完全開(kāi)盲盒了。

會(huì)不會(huì)降標(biāo)，看看過(guò)往交付的小區(qū)實(shí)景，甚至某些都可以等現(xiàn)房再買(mǎi)，來(lái)得及，完全來(lái)得及，如果現(xiàn)房還價(jià)格低，那是真撿漏。

問(wèn)：西安給城北這么多資源，為什么沒(méi)有城南發(fā)展好？

答：我小時(shí)候就生活在城北，印象很深，08年前后，過(guò)了北二環(huán)，周邊就很荒了，11年前后，張家堡周邊還有不少空地，當(dāng)年市府北遷，2號(hào)線通車(chē)，北客站運(yùn)營(yíng)三件大事后，城北才開(kāi)始了大發(fā)展。

再到今天，過(guò)去不到15年，城北的變化可謂翻天覆地，三環(huán)內(nèi)范圍除漢長(zhǎng)安城遺址區(qū)外，基本沒(méi)有農(nóng)村，城鎮(zhèn)化率接近100%，龍首村，鳳城二路，鳳城五路，十路也形成了商業(yè)中心。

經(jīng)開(kāi)區(qū)沒(méi)地，需要繼續(xù)向北開(kāi)發(fā)高鐵新城，未央?yún)^(qū)沒(méi)地，需要拆遷徐家灣團(tuán)結(jié)村，西安甚至需要工業(yè)北跨，千億元打造出了港務(wù)區(qū)奧體，誰(shuí)要說(shuō)北郊發(fā)展慢，我第一個(gè)不服。

從支持力度上，西安的資源明顯向北傾向，2號(hào)、4號(hào)、8號(hào)、10號(hào)、14號(hào)線，陜汽，吉利，隆基，長(zhǎng)慶等大企業(yè)，西安當(dāng)時(shí)最好的西安中學(xué)，西安高級(jí)中學(xué)，包括市屬的眾多城投公司等等，資源一直在向北傾斜，再看城東，城西，包括城南，從沒(méi)有這么大的力度。

但城市的變遷，不止是高樓和人口，更包括收入，產(chǎn)業(yè)，以及市民的生活習(xí)慣，消費(fèi)方式，能力，城北多年農(nóng)村，這短短15年時(shí)間，能改變的更多是硬件，軟件需要幾代人。

城南高校，國(guó)企，央企，科研單位，市場(chǎng)云集，收入，產(chǎn)業(yè)更強(qiáng)，一直定位科教文衛(wèi)區(qū)，強(qiáng)了幾十年，城北超越城南，還需要幾代人的努力。

問(wèn)：高鐵新城白樺林曉首開(kāi)，挨著三環(huán)，后期公婆住，有必要沖嗎？

答：從實(shí)際首開(kāi)的業(yè)績(jī)看，賣(mài)的挺好，13000+的門(mén)檻，經(jīng)發(fā)的品牌， 四代住宅高贈(zèng)送 ，外加傳聞落地的鐵一中賣(mài)點(diǎn)，首開(kāi)剩下的主要是12號(hào)樓高層，臨三環(huán)比較近，露臺(tái)又不能封，后期的噪音問(wèn)題會(huì)突出。

高鐵新城今年，從翰林府到白樺林曉，再到后期的白樺林書(shū)香，賣(mài)的都不會(huì)差，一方面4號(hào)線地鐵口，雖然隔著三環(huán)，但距離經(jīng)開(kāi)主城區(qū)很近，沒(méi)有新區(qū)的陌生感。

更核心的是一直傳聞的鐵一中會(huì)落地經(jīng)開(kāi)第八學(xué)校，結(jié)合鐵一曲江，鐵一陸港，鐵一金灣的熱度，依舊吸引了不少家長(zhǎng)，但目前鐵一落不落，落到什么程度，多久開(kāi)學(xué)，仍是未知，家長(zhǎng)有點(diǎn)賭的意思。

最后更關(guān)鍵的還是價(jià)格，單價(jià)1.3-1.5萬(wàn)/㎡的門(mén)檻，經(jīng)發(fā)國(guó)企交付也有保證，也是最新四代住宅小面積大贈(zèng)送，對(duì)附近換房群體還是挺友好的。

最需要注意的是位置，林曉緊鄰北三環(huán)和繞城高速，和鐵路間接的噪音不同，公路的噪音是持續(xù)且不斷的，且林曉還是南向臨路，南向是房子的客廳，臥室生活區(qū)。

沒(méi)住過(guò)這種臨路房子的，單看工地可能沒(méi)感覺(jué)，旁邊中建商務(wù)廣場(chǎng)也是臨三環(huán)的，找個(gè)中介上去實(shí)地感受下，能接受再說(shuō)。

問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)房哥，租售同權(quán)接下來(lái)怎么影響樓市？

答：很多政策出發(fā)點(diǎn)很好，是趨勢(shì)，但當(dāng)下落地困難重重，比如現(xiàn)房銷(xiāo)售，比如租售同權(quán)，九月要實(shí)施的住房租賃條例里有如下規(guī)定。

首先，租房合同期限將延長(zhǎng)至最短3年，且到期后租客享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

其次，租金上漲幅度將受到嚴(yán)格限制，年漲幅不得超過(guò)5%。

第三，未經(jīng)租客同意，房東不得隨意解約或進(jìn)入房屋。

第四，租客子女可在租住地就近入學(xué)，享有與購(gòu)房者子女同等的教育權(quán)利。

第五，長(zhǎng)期租約將納入個(gè)人信用記錄，有助于租客建立良好的信用檔案。

但房子是房東的，擁有絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，比如年漲幅不超過(guò)5%，這是協(xié)商不是強(qiáng)制，房東不同意，怎么辦？再比如同等教育權(quán)利，更多是有學(xué)上，但好學(xué)校，一般學(xué)校兩說(shuō)。

以西安目前現(xiàn)狀為例，房產(chǎn)綁定教育，新房主要賣(mài)的就是名校+學(xué)區(qū)房，如果在中海學(xué)仕里租房就能上高新31小，11初，誰(shuí)還買(mǎi)房，沒(méi)人買(mǎi)房誰(shuí)來(lái)買(mǎi)地，這個(gè)鏈條一直在，租售不可能完全同權(quán)。

更多的還是趨勢(shì)，參考?xì)W美，日本等國(guó)家，由于房?jī)r(jià)高昂，年輕人無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，租房是多數(shù)，且對(duì)于房東而言，房?jī)r(jià)上漲無(wú)望，開(kāi)始尋求租金收益，外加法律各種保證，最終租售同權(quán)。

至少在我們這一代，要上好學(xué)校，依舊需要先買(mǎi)房，租房也有學(xué)上，前提是統(tǒng)籌的學(xué)校你愿意去。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

問(wèn)：西安人前幾年借首付買(mǎi)房，如今壓力大賣(mài)房踩踏，一言難盡？

答：因?yàn)榇蠹屹I(mǎi)得不是房，而是房?jī)r(jià)上漲的套利機(jī)會(huì)，如果一個(gè)普通人，辛苦一個(gè)月掙5000。

如果現(xiàn)在有人告訴你，買(mǎi)套房吧，交房賣(mài)了以后，至少賺50萬(wàn)，他還有心思打工么，17-21年，西安不少人抱著就是這樣的心態(tài)。

沒(méi)有自住需求，只有投資意向，但投資有風(fēng)險(xiǎn)，入場(chǎng)需謹(jǐn)慎，經(jīng)濟(jì)下行后，開(kāi)始止跌回穩(wěn)，二手房頻頻破發(fā)，但對(duì)高價(jià)購(gòu)入，且不住的房東，面臨的卻是高房?jī)r(jià)，高貸款，高利息，高交易成本，賣(mài)了賠錢(qián)，不賣(mài)空置，左右為難。

扛得住的，相信經(jīng)濟(jì)周期，安心自住，當(dāng)作在西安的一個(gè)資產(chǎn)，同時(shí)見(jiàn)證周邊發(fā)展每個(gè)瞬間，一起做時(shí)間的朋友，熬不住的，就要及時(shí)止損，但人都是追漲殺跌，趁你病，要你命，越降買(mǎi)的人越小，陷入價(jià)格戰(zhàn)的內(nèi)卷。

有了這次大跟頭，現(xiàn)在大家都提房子是用來(lái)住的，應(yīng)該極少投資心態(tài)去買(mǎi)房了。

問(wèn)：綠城潤(rùn)百合怎么樣，和文昌臨江閱二選一？

答：都在奧體元朔大道上，相距只有一公里，但都有各自的優(yōu)勢(shì)和不足。對(duì)文昌而言，位置確實(shí)更好，隔壁高新一中陸港，長(zhǎng)安樂(lè)藝術(shù)中心，灞河岸線，背靠水晶匯溪廣場(chǎng)商業(yè)，算得上奧體的門(mén)戶(hù)位置。

開(kāi)發(fā)商陜北系資金雄厚，封頂了才開(kāi)放，小區(qū)純小高層，建面約134-198㎡，戶(hù)型也是現(xiàn)在四代住宅最新的端廳大贈(zèng)送，目前價(jià)格未知。

很多人看這里，還是看重奧體位置+高新一中的組合，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)乜诒诲e(cuò)，發(fā)布會(huì)也在是榆林開(kāi)的，有不少老業(yè)主基數(shù)。

文昌在西安暫無(wú)交付項(xiàng)目，無(wú)法評(píng)判產(chǎn)品能力，類(lèi)似的案例在奧體挺多，鼎誠(chéng)，龍翔，山東健康都是，賣(mài)地段為主。

潤(rùn)百合是綠城5月拿的約83畝地，產(chǎn)品也是建面約125-190㎡區(qū)間，地段比文昌弱一些，南側(cè)有華南城市場(chǎng)，東側(cè)有地鐵三號(hào)線高架，實(shí)際體驗(yàn)參考丹桂苑。

但綠城的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品更強(qiáng)，奧體業(yè)主基數(shù)多，小區(qū)顏值高，比文昌多了地鐵口的便利，地塊大，樓間距，景觀面積也有發(fā)揮空間，同樣是奧體城建面貌，高新一中陸港中學(xué)，就看綠城的價(jià)格怎么定了。

按照當(dāng)下的市場(chǎng)，靜觀其變，都先不選，等綠城出來(lái)再看文昌！

問(wèn)：如何看待高新實(shí)驗(yàn)掛牌高新二十一小，是換湯不換藥嗎？

答：作為高新最早一批的名校，高新一小，高新二小，高新實(shí)驗(yàn)的含金量還是很高的，一小各種名校+，實(shí)驗(yàn)比較克制，學(xué)區(qū)房一直穩(wěn)定在西灃路的紫薇田園都市和逸翠園。

再看高新21小，2020年9月新建的學(xué)校，在西太路東，學(xué)校硬件也挺好， 游泳館、圖書(shū)館、安全體驗(yàn)館及多個(gè)特色工坊一應(yīng)俱全，此前是高新六小的名校+，但六小本身的名氣也有限，因此21小的關(guān)注度更有限。

如今納入高新實(shí)驗(yàn)的名校+后， 教學(xué)進(jìn)度同步、教研活動(dòng)同步、教師培訓(xùn)同步、學(xué)生活動(dòng)同步；學(xué)校管理、教學(xué)常規(guī)、教育科研、考核評(píng)價(jià)、校園文化統(tǒng)一。

期待21小越來(lái)越好，成為與31小相當(dāng)?shù)?，家長(zhǎng)認(rèn)可的好學(xué)校，但目前現(xiàn)狀看，西太路以東、以西，學(xué)校和房?jī)r(jià)仍有較大差距。

21小學(xué)區(qū)內(nèi)包括中?！の醴謇铩⒄猩獭ふ榫场⑷A宇·御璟天宸、新希望·錦麟天璽等商品房，也包括附近 大仁東村、鄧南村、鄧北村、甫張村 和老社區(qū)。

過(guò)去六小名校+不夠吸引人，如今高新實(shí)驗(yàn)名校+，起碼路東的業(yè)主心態(tài)會(huì)好一些，對(duì)房?jī)r(jià)也更有盼頭。

問(wèn)：買(mǎi)了招商云山間年底交房，會(huì)不會(huì)繼續(xù)優(yōu)秀？

答：從大眾直接觀感看，目前西安一梯隊(duì)交房穩(wěn)定發(fā)揮，口碑較好的開(kāi)發(fā)商里，就包括招商和金茂，尤其是前陣子招商云蘭交房，也是區(qū)域天花板的存在。

截至目前，招商城市主場(chǎng)、央畔、盛會(huì)、西安序、央璽、臻觀府、臻境、云蘭、雍瀾灣、雍景灣等都已交房入住，產(chǎn)品涵蓋剛需高層，小高層，改善洋房，大平層，疊拼等，價(jià)格有貴的，有便宜的，但業(yè)主反饋，交房都還不錯(cuò)。

不僅提前交房，小區(qū)交房的公區(qū)用料，景觀密度，室內(nèi)精裝都是好評(píng)不斷，交房好已經(jīng)是招商在西安的標(biāo)簽。

云山間本身，雖是期房，但入戶(hù)，景觀，活動(dòng)區(qū)，主體，裝修等都已經(jīng)兌現(xiàn)了，也是實(shí)景，招商的房子賣(mài)的不便宜，但一分錢(qián)一分貨，蓋得都是不錯(cuò)的。

【樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | | | |

【裝修報(bào)告】

● 戶(hù)型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

【城市觀察】

● 熱門(mén)商業(yè)： | | |

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：Kikyo

房哥1對(duì)1咨詢(xún)通道