這兩年北京樓市行情不是很好，新房就開始各種

卷品質(zhì)、卷裝標(biāo)！前些年不太敢想的大陽臺、落地窗，除了海淀，現(xiàn)在各區(qū)都成了標(biāo)配！不僅得房率提高了，氣派的大門、豪華的會所，也卷出了新的高度！

今天想跟大家聊的項(xiàng)目是，通州運(yùn)河核心區(qū)的新盤——中建運(yùn)河玖院。

比較適合通州本地改善和市政府附近辦公的改善家庭，以及對品質(zhì)、環(huán)境有要求享受生活的高凈值人群。

一、

先說區(qū)域，中建運(yùn)河玖院的位置可以說是相當(dāng)硬核。

雖然今年是通州供地爆發(fā)的元年，接二連三地出現(xiàn)很多熱門項(xiàng)目，但始終是沒有能和運(yùn)河玖院battle的。

這個地塊之于通州來講，絕對是可以穿越周期的，說是通州近20年拍過位置最好的一宗地塊都不過分。

地塊所處位置是正經(jīng)八百的運(yùn)河核心區(qū)，東邊挨著六環(huán)隧道和通州市政府，南邊就是240米寬的大運(yùn)河，一線河景那叫一個敞亮；

北邊是在建的城市副中心交通樞紐站，亞洲最大TOD樞紐，預(yù)計(jì)年底運(yùn)行，8臺14線，全都是地下的，想換哪條換哪條，交通便捷到飛起。

西北邊直線1公里左右，就是通州之前賣得最貴的金融街武夷融御。周邊商場、學(xué)校、醫(yī)院啥都不缺，配套成熟得很。

在這新地塊冒出來之前，融御在區(qū)域里確實(shí)橫著走，沒對手。但新地塊一來，融御怕是要丟不少客戶。畢竟融御是二十年前拿的地，產(chǎn)品設(shè)計(jì)還停留在那會兒，現(xiàn)在的新地塊各種黑科技都安排上了，根本沒法比。

所以說，之前琢磨著融御的客戶，肯定要來對比看看這個項(xiàng)目。

二、

再說項(xiàng)目，中建拿下的運(yùn)河3號地總共分為8個小地塊，7宗住宅地塊+1宗F3多功能用地，也稱“運(yùn)河八子”，此次最先推出的是3宗住宅地塊，0705、0706和0708，總共16棟樓1548戶。

0708地塊：6棟17-25層，一線河景大平層，黑科技拉滿，戶型150-250平。

0706 地塊：5棟17層小高層，戶型106-126平，改善三居起步。

0705地塊：4棟17層小高層+1棟11層純洋房，戶型90-126平，剛需首選。

位置最好的是0708地塊，南側(cè)可以直接看到大運(yùn)河河景，大戶型設(shè)計(jì)上突破的也更多，不僅有內(nèi)嵌的陽臺，還有開敞的露臺，整體給人的感覺更加奢闊，不過價(jià)格肯定也是最貴的。

項(xiàng)目樣板間做了三個，現(xiàn)在能看的是109平、126平，壓軸200平的還沒布置好，估計(jì)要等到月底了。

108平米樣板間：

最大亮點(diǎn)——5.75米的轉(zhuǎn)角弧形窗的客廳。

樣板間展示的是兩面寬、寬客廳的戶型，這個戶型視覺上很震撼，但是客廳電視擺哪是個問題，北向2個臥室的面積也有點(diǎn)局促；對這種大客廳沒有執(zhí)念的，就可以選擇三面寬的主臥轉(zhuǎn)角弧窗的戶型，相對更實(shí)用。

126戶型樣板間：

經(jīng)典四葉草戶型，最大亮點(diǎn)—主臥轉(zhuǎn)角弧窗；270度采光倒是常見，弧形窗的感受是不一樣的提升。不過這個戶型沒有獨(dú)立的家政間，單個洗衣機(jī)的位置只能買洗烘一體的，還有提升空間。

大戶型現(xiàn)在樣板間還沒出來，就不太細(xì)說了，放張戶型圖大家感受一下吧，整體除了貴，真的沒啥毛病，尤其是南向主臥套房270度弧形陽臺+步入式衣帽間+衛(wèi)浴五件套，應(yīng)該是所有女生的夢中情房了吧！

價(jià)格方面，目前0706、0705非臨河地塊報(bào)價(jià)6.4-6.6萬；0708臨河地塊報(bào)價(jià)7萬，開盤在這個基礎(chǔ)上肯定還有額外優(yōu)惠。

通州區(qū)域近20年都沒出過這么核心地塊的項(xiàng)目了，通州置業(yè)還是挺適合過來看看的，90-250平全齡戶型，總有一款適合你。

三、

最后再說點(diǎn)大實(shí)話，現(xiàn)在的市場行情下，中建運(yùn)河玖院光是前期的這1500多套房，體量就不小了，想要快速去化，價(jià)格親民是唯一出路。

尤其是不直接臨河的兩個地塊，裝修品質(zhì)并沒有太超預(yù)期，影木是貼皮的，五金衛(wèi)浴馬桶是科勒的，成本方面壓縮了，想必總價(jià)能打下來一些。

不臨河地塊的開盤價(jià)格如果能做到6萬左右，接近通州梨園、土橋新盤的價(jià)格，我認(rèn)為還是很有性價(jià)的，畢竟地段更勝一籌。

另一方面，板塊內(nèi)未來還有很多待開發(fā)的地塊，可能長期處于工地施工的噪音之中。運(yùn)河3號地被切成了7個小地塊，小區(qū)難以形成大型封閉社區(qū)，大部分樓棟會有臨街問題，園林規(guī)模也會受到限制。

再有就是北側(cè)最大的亞洲交通樞紐，地下穿行，低樓層可能會有明顯的震感，交通樞紐帶來的人流量也不可忽視，熙熙攘攘、早晚高峰擁堵不可避免。

結(jié)語：

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