張先生蹲坐在售樓部門口，手里攥著泛黃的購房合同，身后是未封頂?shù)幕炷凉羌芎驼沦N的 “債權(quán)登記通知”。這是他六年的積蓄換來的，如今卻成了一個破碎的安家夢。

2025 年 8 月 25 日上午 9 時，中國恒大正式退市，標志著這家曾市值 4000 億港元的地產(chǎn)巨頭徹底告別資本市場。

比清理財務(wù)殘局更緊迫的是，30多萬套恒大爛尾樓，如同 30 萬多枚定時炸彈，在無數(shù)個業(yè)主失眠夜里滴答作響。

恒大這家曾經(jīng)的 “宇宙第一房企”，在市值蒸發(fā) 99% 后黯然退場。但資本市場的終章，卻是 30多萬爛尾樓業(yè)主新煎熬的開端 —— 他們耗盡畢生積蓄換來的 “家”，如今仍是裸露的水泥骨架，矗立在 29 個省份的 1620 個工地上。

1、 破碎的安家夢，30萬家庭陷入困境

恒大退市并非突發(fā)事件，而是注定的 “資本死亡”。

2024 年 1 月 29 日，香港高等法院已判決恒大清盤，自此，這家巨頭成為資本市場的 “植物人”，8 月 25 日的退市不過是拔掉最后的 “呼吸機”。

退市背后是驚人的債務(wù)深淵。恒大總負債高達 2.44 萬億元，清盤人控制的約 270 億港元資產(chǎn)，實際變現(xiàn)僅 20 億港元，這筆資金與巨額債務(wù)相比，簡直是杯水車薪。

更觸目驚心的是，恒大境外可變現(xiàn)資產(chǎn)總額僅 2.55 億美元，其中恒大直接持有的資產(chǎn)價值僅為區(qū)區(qū) 1100 萬美元。

資本盛宴散場，留下的是全國約 2000 個項目中的30多 萬套未交付房屋。以 3 口之家計算，波及人口近 百萬。

恒大的爛尾樓版圖觸目驚心。從披露的數(shù)據(jù)來看，廣東以 157 個爛尾項目位居榜首，江蘇 115 個，四川 85 個，重慶 74 個，河北 70 個、北京15 、上海則 8 個。這些爛尾項目就像一場房地產(chǎn)領(lǐng)域的 “瘟疫”，各地業(yè)主紛紛陷入困境。

在呼和浩特恒大文旅城，2953 套待交付房屋旁僅有 450 名工人在勞作，交付之日遙遙無期。而在天津武清恒大山水城，1052 套在建工程已停工超兩年，152 套現(xiàn)房雖早已建成卻被抵押凍結(jié)。業(yè)主只能望房興嘆，他們每天都會來到工地前，望著銹跡斑斑的塔吊和雜草叢生的工地，相互傳遞著不知來源的小道消息。

三四線城市成為重災區(qū)。河南新鄉(xiāng) “恒大御湖天下” 僅建了一座大門便荒廢，政府評估認定 “從零續(xù)建成本過高”，近千戶業(yè)主徹底被遺棄。

80% 的爛尾樓業(yè)主被迫承受 “雙重支付”—— 每月償還數(shù)千元房貸的同時，還需支付房租。長沙業(yè)主王敏在維權(quán)群改名 “用房貸換水泥墩子”，道盡無數(shù)家庭的窒息感；

每個數(shù)字背后都是一個個鮮活家庭的安家噩夢。一位鄭州恒大養(yǎng)生谷的業(yè)主留言：“我 2019 年買的恒大房子，至今未交房。因為這個房子，婚也離了。整個人生軌跡都發(fā)生了改變?！?/p>

學位懸而未決，婚期被迫推遲，老人臨終未能住進新房…… 這些現(xiàn)實悲劇在維權(quán)群中反復撕扯著神經(jīng)……

2、 維權(quán)路徑多樣，但道阻且長

面對困境，業(yè)主們可以通過多種途徑維護自身權(quán)益。法律訴訟是首要選擇，根據(jù)最高法 2025 年 7 月的最新司法解釋，當商品房無法交付且無實際交付可能時，購房者可解除合同并要求返還購房款，且該權(quán)利優(yōu)先于其他債權(quán)。

懷化恒大中央廣場業(yè)主起訴貸款銀行勝訴，法院判決銀行承擔監(jiān)管失職責任，撕開了資金挪用黑箱的一角；無錫業(yè)主在項目停工初期便凍結(jié)開發(fā)商賬戶，最終挽回 70% 損失；

目前，行政投訴也是有效手段。有些業(yè)主向住建局、房管局等行政部門反映情況，請求督促復工或啟動監(jiān)管資金優(yōu)先用于退房退款。

全國性業(yè)主社群正形成 “個案突破 - 經(jīng)驗復制” 的維權(quán)網(wǎng)絡(luò)。2025 年 3 月，全國共有23 城業(yè)主代表聯(lián)合向住建部遞交《爛尾樓處置訴求白皮書》，以取得相關(guān)政策的支持；

長沙業(yè)主制作的《恒大爛尾樓質(zhì)量缺陷圖鑒》短視頻播放量超 500 萬次，也倒逼地方政府成立專項調(diào)查組。數(shù)據(jù)可視化、資金流向圖等傳播手段，正成為弱勢群體的擴音器。

然而，維權(quán)面臨巨大挑戰(zhàn)。恒大已變現(xiàn)資產(chǎn)僅 20 億港元，遠低于債務(wù)規(guī)模，雖然司法解釋賦予購房者優(yōu)先權(quán)，但需與其他債權(quán)人競爭有限資產(chǎn)。

雖然形勢嚴峻，但并非所有爛尾樓都陷入絕境。根據(jù)實際情況，這類爛尾樓項目相對更容易獲得救援：

位于大城市核心地段的項目：因省會城市財力雄厚，更容易獲得中央支持。比如鄭州、長沙、廣州等城市的爛尾樓，大概率會妥善解決。

一些高完工率樓盤，通過壓縮配套（例如取消游泳池）降低成本，更容易交付。房子已經(jīng)封頂?shù)捻椖?，只要當?shù)卣鳇c錢，就可能順利完工。

而像河南新鄉(xiāng) “恒大御湖天下” 這類僅建了大門便停工的項目，則可能永遠無法交付。各地政府也只能 “花最少的錢，辦最多的事兒”，優(yōu)先救援那些價值更高的項目。

3、 保交樓進展緩慢，各地效果不一

政府主導的保交樓工程正艱難推進，創(chuàng)新模式在各地萌芽：

資金破局：全國 1.4 萬億元保交樓專項借款中，60% 恒大項目被納入 “白名單”。遼寧通過 “四本臺賬” 實現(xiàn)資金閉環(huán)管理，交付率達 88.3%；

模式創(chuàng)新：南寧政府設(shè) 30 億平穩(wěn)基金隔離債務(wù)，成功交付 2886 套房；寧波奉化區(qū)首創(chuàng) “異地置換交付”，將恒大業(yè)主置換至同區(qū)域其他樓盤，政府協(xié)調(diào)降價 10%-15%，超 80% 業(yè)主完成換房；

資產(chǎn)盤活：廣州恒大足球場通過 “土地回購 + REITs 發(fā)行”，政府回購土地后將配套商業(yè)體打包發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，募集資金用于住宅續(xù)建。深圳前海地塊則由央企高價競得，資金優(yōu)先償付工程款。

清盤程序的復雜化導致復工延遲，部分項目因子公司訴訟被凍結(jié)資產(chǎn)。雖然法律明確 “購房者交付請求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)”，但在實際清償過程中，工程款、員工工資等諸多因素可能擠占資源，使得業(yè)主權(quán)益難以得到充分保障。

數(shù)據(jù)顯示，超 80% 的爛尾樓業(yè)主出現(xiàn)睡眠障礙或焦慮癥狀。許多業(yè)主不僅面臨交付延期的漫長等待，還陷入了優(yōu)先權(quán)博弈的復雜局面，同時在質(zhì)量妥協(xié)方面也深感無奈。

4、 未來希望渺茫，但并非全無曙光

在綏化恒大觀瀾府的工地上，一群業(yè)主撬開未竣工的房門自行入住。地庫滲水成 “水簾洞”，電梯常把人困在半空，但他們用最原始的方式守護著微弱的希望。

當資本盛宴散場，這些倔強的微光正在澆筑新的基石 —— 它告訴我們：縱使資本退場，社會對個體的承諾永不退市。

恒大退市標志著房地產(chǎn)行業(yè) “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式的徹底終結(jié)，行業(yè)格局已然重塑。

央國企成為市場主力，招商蛇口、保利占據(jù)土拍市場主導地位；幸存民企艱難轉(zhuǎn)型，融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股將負債從 1 萬億壓至 2596 億，聚焦高端項目求生。

對于爛尾樓業(yè)主來說，雖然前景不容樂觀，但仍有一線希望。政策層面，2025 年中央政策聚焦 “止跌回穩(wěn)”，通過降準、LPR 下調(diào)、城中村改造等措施穩(wěn)定市場預期。

退市，不過是一個倉促畫下的句點，其后緊跟著的，是整個社會漫長而艱難的冒號：如何在一片數(shù)字的瓦礫與資本的廢墟上，重新奠基，為萬千生民，重鑄那尊名為“信任”的基石。

（完）