誰能想到啊，當(dāng)年王石卸任萬科董事長后很少聊樓市，每次開口都能戳中行業(yè)的痛點。前幾年萬科喊出“活下去”的時候，好多房企還在瘋搶地王，不少人覺得他是在賣慘博眼球，結(jié)果后面的行業(yè)走勢，直接給所有人上了一課。

2018年那次“活下去”的口號出來時，整個行業(yè)都在沖規(guī)模，高周轉(zhuǎn)高杠桿玩得飛起，誰也沒把這句提醒當(dāng)回事。王石后來自己也說，當(dāng)時提這個就是怕大家忽略杠桿的風(fēng)險，高周轉(zhuǎn)那套玩法早晚要出問題。后面幾年房企爆雷的消息一波接一波，當(dāng)初笑萬科保守的人，轉(zhuǎn)頭都在夸他看得遠。

2021年樓市沖到階段高位后開始回調(diào)，房企債務(wù)問題一個接一個爆出來，買賣雙方都躺平觀望，沒人說得清接下來到底怎么走。就在大家都摸不著方向的時候，2023年11月底王石在阿布扎比財富全球論壇上發(fā)了言，直接說中國房地產(chǎn)的調(diào)整才剛起步，后面還有債務(wù)風(fēng)險要出清，但政策已經(jīng)在往好的方向轉(zhuǎn)了。他還說只要節(jié)奏把控到位，參考日本的經(jīng)驗，3到5年就能實現(xiàn)軟著陸，還特意提了咱們的經(jīng)濟治理有統(tǒng)籌引導(dǎo)的能力，不是完全放任的市場，能主動調(diào)整問題，不用搞短期那套浮躁的操作。

王石這話真不是隨便張口就來的，他過去十幾年對樓市的幾次關(guān)鍵判斷，基本都和后面的走勢對得上。2018年的“活下去”就是因為早就看透了高杠桿不可持續(xù)，當(dāng)時萬科內(nèi)部開了好多次會討論怎么可持續(xù)經(jīng)營，打死都不盲目擴張。2023年那次特意選在國際場合發(fā)言，也是想讓外界知道中國的治理體系和西方市場不一樣，只要方向沒錯，早晚能走出低谷。

從2021年開始算的話，3到5年的調(diào)整窗口正好卡在2024到2026年。2024年樓市確實還在調(diào)整，銷售面積和投資額同比都在降，但降幅比前一年收窄了不少。政策端也開始發(fā)力，中央經(jīng)濟工作會議直接把穩(wěn)樓市放在重要位置，各地都在優(yōu)化限購限貸，房貸利率一降再降，好多地方還給購房補貼，房企融資環(huán)境也慢慢好起來，三道紅線之類的約束逐步淡出，大家對市場的預(yù)期也開始變了。

2025年政策扶持的力度還在加碼，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議把推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)當(dāng)成重點任務(wù)，提出要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。城中村改造的貨幣化安置速度越來越快，各地收儲存量商品房的力度也在加大，一線城市的限制性政策進一步優(yōu)化，核心城市的二手房成交量已經(jīng)有回暖的跡象。新房銷售的降幅也在收窄，部分熱點城市的房價環(huán)比已經(jīng)止跌，整個行業(yè)從之前的深度調(diào)整慢慢轉(zhuǎn)向筑底階段。

2026年初的市場數(shù)據(jù)已經(jīng)能看出明顯變化，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比從降轉(zhuǎn)平，北京上海這些地方的二手房成交周期明顯縮短，掛牌量也有所下降。外資和國資都開始盯著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)下手，民間投資也把注意力放在核心區(qū)的合適房源上，全國百城二手房掛牌總量環(huán)比在減少，之前買房議價空間能到10%以上，現(xiàn)在已經(jīng)收窄到3%到5%了。這些變化真不是突然冒出來的，是2023年以來政策持續(xù)引導(dǎo)和供需慢慢修復(fù)共同帶來的結(jié)果。

王石這么多次預(yù)判都準(zhǔn)，其實都有共通的地方，就是一直看重周期邏輯和政策的調(diào)節(jié)能力。2018年提醒大家要“活下去”，就是點明了高杠桿的模式走不遠，2023年給出3到5年的時間表，也是基于咱們的治理體系優(yōu)勢來的。到了2026年這個節(jié)點，政策底和市場底互相支撐，大家對市場的信心也在慢慢重建，樓市從之前的高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，年輕人買房也更理性了，房企的經(jīng)營也比之前穩(wěn)健得多。

雖然這波調(diào)整確實讓不少人虧了錢，但國家一直把穩(wěn)樓市放在重要位置，后續(xù)的政策只會加碼不會撤?，F(xiàn)在整個行業(yè)都達成共識了，房子就是用來住的，不是用來炒的，以前那種高負債狂奔的模式再也玩不轉(zhuǎn)了。政策現(xiàn)在一邊引導(dǎo)供給側(cè)優(yōu)化，一邊想辦法激活剛需和改善型住房需求，2025年商品房銷售面積大概是8.9億平方米，降幅比2024年收窄不少，2026年預(yù)計還會慢慢修復(fù)。

現(xiàn)在核心一二線城市已經(jīng)率先企穩(wěn)了，三四線城市的去庫存壓力還是不小，但整體分化的格局下，好城市好房子的結(jié)構(gòu)性機會反而越來越多。大家買房也不用像之前那樣盲目跟風(fēng)，多看看城市的產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入情況，選對區(qū)域和房源，踩坑的概率就能小很多。畢竟樓市已經(jīng)過了閉著眼買都能賺的時代，理性決策才是王道。

參考資料：人民網(wǎng) 房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢相關(guān)分析報告

參考資料：新華社 中國住房政策調(diào)整與市場走向解讀