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作者 | 王澤紅

代建行業(yè)的最新變化，“代建第一股”的財(cái)報(bào)如同一面鏡子。

8月25日上午，綠城管理（09979.HK）召開2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)聯(lián)席主席郭佳峰、董事會(huì)聯(lián)席主席耿忠強(qiáng)、執(zhí)行董事兼行政總裁王俊峰、執(zhí)行董事聶煥新等高管出席。

財(cái)報(bào)顯示，這家代建龍頭上半年收入約13.74億元，同比下降17.7%；歸母凈利潤(rùn)2.56 億元，同比降低48.9%；毛利率約為40%，較去年同期下降11.5個(gè)百分點(diǎn)。

上半年新拓代建面積約1989萬平方米，同比增長(zhǎng)13.9%；新拓代建費(fèi)約50億元，同比增長(zhǎng)19.1%。當(dāng)中，商業(yè)代建占到新拓總建筑面積的81%左右；來自金融機(jī)構(gòu)、私營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)委托方的業(yè)務(wù)量均較去年同期也有所增長(zhǎng)。

“私企委托方的活躍度明顯提升，同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了37%。這部分業(yè)務(wù)的亮點(diǎn)在于：一方面，商務(wù)條件相對(duì)更優(yōu)；另一方面，民企的活躍將帶來廣闊的增量市場(chǎng)空間，我們預(yù)估這個(gè)板塊未來還將迎來更多機(jī)會(huì)?！?王俊峰解釋道。

由此，綠城管理上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入1.12億元，較去年同期增長(zhǎng)45%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金16.44億元，較2024年末上升8%；董事會(huì)宣派中期股息每股0.076元。

這也是其今年首次進(jìn)行中期分紅，郭佳峰稱自IPO以來，綠城管理累計(jì)分紅已近30億港元，尤其在2022至2023年間，連續(xù)兩年實(shí)行高比例分紅，將每年盈利幾乎全部用于分配。

“今年以來，綠城管理新拓業(yè)務(wù)成績(jī)和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均穩(wěn)步提升，賬面資金充裕，董事會(huì)審慎決策實(shí)施首次中期分紅，既是對(duì)經(jīng)營(yíng)成果的信心體現(xiàn)，也是對(duì)股東持續(xù)回報(bào)承諾的落實(shí)。” 郭佳峰指出。

城投紅利減弱，代建行業(yè)面臨回調(diào)壓力

回顧上半年的發(fā)展，王俊峰稱2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，城投紅利的減弱，加上部分委托方開工意愿薄弱，讓代建業(yè)務(wù)拓展面臨一定挑戰(zhàn)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，占代建行業(yè)規(guī)模近半數(shù)的城投大客戶，近兩年拿地量銳減；今年上半年度城投拿地僅2200萬方，比去年同期再降5%。

代建行業(yè)從前兩年的高速增長(zhǎng)，到如今開始面臨一些回調(diào)壓力。在此背景下，綠城管理也受到影響，王俊峰稱從兩個(gè)方面進(jìn)行了分析：

一是來自房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的滯后性影響。前幾年綠城管理能保持50%左右的高毛利的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目經(jīng)過這兩年陸續(xù)的交付，對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)率產(chǎn)生了一些影響，因?yàn)樵瓉磉@些項(xiàng)目的毛利相對(duì)比較高。

“我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在這樣的利潤(rùn)區(qū)間還是一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，后續(xù)隨著政府救市措施的陸續(xù)開展，以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的加速顯現(xiàn)，綠城管理的新拓在保持規(guī)模的同時(shí)，商務(wù)條件和利潤(rùn)也在不斷優(yōu)化，所以對(duì)接下來的利潤(rùn)預(yù)期，我們還是保持相對(duì)樂觀的。”

二是這幾年代建行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)非常強(qiáng)，所以很多項(xiàng)目的收費(fèi)費(fèi)率被壓低，加上部分委托方對(duì)成本控制更嚴(yán)格，導(dǎo)致整體利潤(rùn)空間被壓縮。

“雖然數(shù)字上看同比下滑，但綠城管理的核心利潤(rùn)率指標(biāo)依然處于相對(duì)來說比較前列、比較健康的水平，毛利率40%、歸母凈利率約20%。而且，我們從現(xiàn)有存量及未來新增經(jīng)過仔細(xì)測(cè)算，今年利潤(rùn)的數(shù)據(jù)可能是現(xiàn)在及未來幾年當(dāng)中壓力最大的一年?！?王俊峰強(qiáng)調(diào)道。

據(jù)他所說，綠城管理未來將從三個(gè)方面努力，推動(dòng)利潤(rùn)回歸合理向好的水平：

一是把握政策和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，提升新拓項(xiàng)目質(zhì)量，篩選“高毛利+高確定性”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；同時(shí)精準(zhǔn)對(duì)接委托方需求，提高簽約轉(zhuǎn)化率和重復(fù)委托率，這樣也能帶來更穩(wěn)定的利潤(rùn)來源。

二是運(yùn)營(yíng)方面要進(jìn)一步提升管理能效和經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)度，提升項(xiàng)目轉(zhuǎn)化和兌現(xiàn)；

三是財(cái)務(wù)方面做到后端保收，該收的錢要盡快收回來，落袋為安。

背靠中交，探索“海外代建”

中交集團(tuán)作為綠城中國(guó)的一大股東，未來是否與綠城管理展開合作，成為此次業(yè)績(jī)會(huì)的一大關(guān)注點(diǎn)。

已加入中交集團(tuán)30年的耿忠強(qiáng)，今年4月被委任為綠城管理董事會(huì)聯(lián)席主席，進(jìn)入董事會(huì)成為非執(zhí)行董事?！跋Ｍ転榫G城管理導(dǎo)入更多外部資源，尤其是嫁接中交的資源體系。”

“來到綠城管理集團(tuán)以后，我也希望能作為一道橋梁，在中交進(jìn)駐的國(guó)家當(dāng)中，尋找與綠城管理相匹配的市場(chǎng)，探索‘海外代建’的可能性，在國(guó)內(nèi)代建競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的背景下，能夠?qū)ふ业胶Ｍ獾臉I(yè)務(wù)增量?！?耿忠強(qiáng)透露道。

除此之外，中交的不少二級(jí)子公司，在國(guó)內(nèi)也有不少城市更新項(xiàng)目以及片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。在這些項(xiàng)目當(dāng)中，中交的強(qiáng)項(xiàng)是基礎(chǔ)設(shè)施的施工，但是在房地產(chǎn)代建開發(fā)這方面，則是綠城管理的強(qiáng)項(xiàng)。

“未來，我們可以通過持續(xù)輸出綠城管理在品牌、品質(zhì)、效率等方面的優(yōu)勢(shì)，探索更多合作的可能。從2024年至今，我們和中交已經(jīng)合作了7個(gè)項(xiàng)目，我相信這塊會(huì)有更多合作空間?！?耿忠強(qiáng)補(bǔ)充道。

而在談及當(dāng)下市場(chǎng)時(shí)，王俊峰分析稱，隨著規(guī)模房企布局代建業(yè)務(wù)基本完成，2025年上半年，已經(jīng)不再有新的規(guī)模房企進(jìn)入代建賽道。頭部代建企業(yè)的市場(chǎng)份額繼續(xù)擴(kuò)大，集中度進(jìn)一步提升，Top30以后的企業(yè)逐步出清，“頭部集中、尾部出清”的行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯。

“從政策層面看，今年存量收儲(chǔ)和地方化債政策加速落地，對(duì)行業(yè)來講蘊(yùn)含著一定的機(jī)遇。” 王俊峰強(qiáng)調(diào)道。

截至6月底，綠城管理在手訂單總建筑面積為1.265億平方米，其中環(huán)渤海京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝四大城市群占比達(dá)77%；待啟動(dòng)開發(fā)面積占比38.4%，比2024年底基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低5個(gè)百分點(diǎn)。