房價，會漲嗎？房子，還能買嗎？

　　毫無疑問，這是當(dāng)前所有人、所有問題的焦點(diǎn)！

　　只不過，在理解這個問題的時候，沒房的人總認(rèn)為人口、老齡化是房價下跌的佐證；

　　反之，有房的人會看到貨幣貶值、經(jīng)濟(jì)周期、救市政策在推動房價上漲！

　　面對這樣的分歧與爭論，我想問大家一個問題：如何理解權(quán)利？

　　在《君主論》中，關(guān)于權(quán)利有這樣的闡述“人們往往更容易被表面的現(xiàn)象所迷惑，而忽視了背后的真相”

　　也就是說，《君主論》認(rèn)為大部分人看不清事物的底層邏輯。在中國，關(guān)于權(quán)利最著名的理論，我認(rèn)為是《鹽鐵論》。

　　鹽鐵官營在中央集權(quán)的同時，也讓戰(zhàn)后貧困的漢朝扭轉(zhuǎn)了困境~

　　換句話說，在農(nóng)耕時代，鹽和鐵是必需品，也正因為如此，鹽鐵官營才讓戰(zhàn)后貧困的漢朝得以中興。

　　那么，中國古代，為啥非常重視鹽鐵官營呢？

　　因為鹽鐵官營的方式比直接稅收，更隱蔽、更容易被大眾接受，換句話說，鹽鐵官營本質(zhì)上就是一種稅收~

　　文章至此，我們再回看文章開篇的問題：房價，會漲嗎？

　　我明確的告訴大家，肯定會漲！

　　為什么會漲？

　　因為我們需要房子，他們需要稅收！房價越高，稅收越高！

　　在中國，談房子不談經(jīng)濟(jì)都是忽悠，談經(jīng)濟(jì)不談?wù)叨际呛丁?/p>

　　所以，房子漲跌這件事，最后還得看政策！

　　那么，政策的本質(zhì)又是什么？

　　穩(wěn)定！更具體的答案太過敏感了，我就不說了，大家可以看看《君主論》就會明白，本質(zhì)二字是指什么了！

　　01美國是藍(lán)色星球上房地產(chǎn)歷史最久的國家！

　　從1890年到2023年，在這133年間，美國房地產(chǎn)下跌是28年，上漲是105年。

　　在這133年中，1929年-1933年大蕭條時期，房價跌幅最高，達(dá)到了26%

　　另外一次，房地產(chǎn)最大跌幅就出現(xiàn)在2008年金融危機(jī)！

　　2008年，美國房價整體下跌達(dá)到了20%。

　　其中，洛杉磯、舊金山和芝加哥房價跌幅最大，低端房產(chǎn)跌幅超過50%，波士頓和紐約跌幅較小，低端房產(chǎn)下跌幅度分別是28%、17%。

　　高端房產(chǎn)的跌幅，相比低端房產(chǎn)而言，跌幅減少20%。

　　也就是說，在美國樓市下跌周期的房產(chǎn)跌幅也是：豪宅抗跌，剛需房產(chǎn)跌幅最大！

　　那么，在2008年的次貸危機(jī)之中，美國房價的跌幅周期是什么情況呢？

　　來，看圖！以2008年跌幅最小的紐約為例！

　　從2006年5月份到2012年3月份，大概5年多的時間里，紐約房價就到達(dá)了谷底！

　　文章寫到這里，必須插入一個知識點(diǎn)：谷底和最低點(diǎn)并不是一回事！

　　經(jīng)常有些粉絲留言問：現(xiàn)在是不是最低點(diǎn)，現(xiàn)在可以買房了嗎？

　　今天就借著這個問題，明確的告訴大家：最低點(diǎn)之所以是最低點(diǎn)，是因為最低點(diǎn)就是房價上漲的起點(diǎn)！

　　大家可以看下面的圖，那個“紅色的點(diǎn)”就是最低點(diǎn)，但也就是上漲的起點(diǎn)。

　　所以，從數(shù)據(jù)角度看，確實存在“上漲之前的最低點(diǎn)”。

　　但在現(xiàn)實場景中，并不是統(tǒng)計學(xué)的平均值，而是這個項目貴、那個項目便宜，所以只存在谷底，不存在最低點(diǎn)！

　　雖然2008年美國房價下跌周期是5年多，但從高峰下跌到谷底用了3年，谷底震蕩用了2年多！

　　那么，如果從2012年的谷底買入，到現(xiàn)在2024年，美國房價又漲了多少呢？

　　從2012年到2024年美國的房價上漲了40%多。

　　我沒有具體測算美國房價在133年間具體漲幅是多少，不過根據(jù)各個機(jī)構(gòu)的測算來看，美國房價與美國通脹率保持同頻共振，且漲幅略高于通脹率！

　　來，先看看美國的CPI通脹數(shù)據(jù)。

　　再結(jié)合美國平均房價的價格走勢圖！

　　非常明顯，美國房價雖然震蕩起伏，但整體螺旋上漲，且漲幅趨勢與通脹率走勢保持一致！

　　也就是說，盡管美國的房價曾出現(xiàn)過5年下跌，幅超也超過了50%，但下跌過后房價都是上漲的！

　　從更長周期看，美國133年間房價漲漲跌跌，總體趨勢高于通脹率，也就是說：房產(chǎn)抗通脹，在美國也是如此！

　　因為美國房地產(chǎn)歷史最長，其漲跌周期也最多，結(jié)合美國的情況，我給大家做幾點(diǎn)總結(jié)：

　　1、房價，跌不可怕，因為長周期都是上漲的；

　　2、谷底買入，才是最好時機(jī)；

　　3、房子的漲跌和通脹率相關(guān)。

　　所以，再回看咱們爸爸制定的通脹率目標(biāo)3%，大家就應(yīng)該明白為啥統(tǒng)計局的房價、地方城市的地價都是只能漲，不能跌的原因了吧~

　　中產(chǎn)該如何配置資產(chǎn)，推薦閱讀《》

　　02

　　說完美國，再問大家一個問題：大家知道全世界范圍內(nèi)，公認(rèn)的房價控制最好的國家是哪個嗎？

　　德國！

　　德國是全世界范圍內(nèi)房價控制最好的國家。

　　那么，德國是怎么控制的呢？

　　簡單而言，有如下幾點(diǎn)：

　　1、大量供給，尤其是租賃房。

　　德國是全世界范圍內(nèi)，租賃比例最高的國家，其房屋總供給中，租賃房的比例到達(dá)了54%。

　　其核心城市的租賃比例更高，達(dá)到了70%以上。

　　2、住房補(bǔ)貼。

　　更具體的情況我就不寫了，無論是購房，還是租賃在德國都有補(bǔ)貼。

　　3、嚴(yán)控房價

　　房價漲幅超過基準(zhǔn)價20%，購房者就可以上法庭起訴！

　　那么，什么是房價漲幅超過基準(zhǔn)價20%？

　　這和咱們近10年新房的備案價格機(jī)制一樣。

　　中國的新房備案價格制度就是均價基礎(chǔ)上，開發(fā)商價格漲跌浮動需要保持上下15%以內(nèi)。

　　所以，德國房價漲幅范圍20%沒咱們嚴(yán)格，從政策角度看，咱們還真是最嚴(yán)的！

　　那么，全世界公認(rèn)的房價控制最好的德國，房價又什么樣呢？

　　我找到了兩組數(shù)據(jù)，結(jié)合數(shù)據(jù)給大家說說。

　　第一組數(shù)據(jù)，從1970年到2018年。

　　可以非常明顯的看到，從1970年到2018年的48年間，德國的房價保持震蕩上揚(yáng)，其震蕩上揚(yáng)的幅度與通脹率保持一致！

　　第二組數(shù)據(jù)：從2007年到2022年

　　從2007年到2022年的6年間，德國的房價整體震蕩上揚(yáng)，僅在2022年開始下跌！

　　根據(jù)世界研究所的數(shù)據(jù)顯示，這幾年德國房價跌幅超過了20%。

　　文章寫到這里，多說一句德國2022年房價下跌原因：因為俄烏戰(zhàn)爭，德國能源價格大幅攀升所導(dǎo)致的~

　　但從房價跌幅趨勢看，德國的房價在2023年觸底，其跌幅已經(jīng)逐漸縮小，目前已經(jīng)觸底反彈！

　　所以，盡管德國是全球控制房價最好的國家，堪稱住房不炒的典范，但其房價在過去50多年里面也是震蕩上揚(yáng)的！

　　套用一句咱們這邊的標(biāo)語：住房不炒，不等于住房不漲！

　　再看德國重點(diǎn)城市慕尼黑、漢堡等城市的房價。

　　242000歐元——在德國慕尼黑買可以購買一個100平方米的房子，需要13年到15年的年收入才行！

　　所以，全世界房價控制最好的國家，房子也不是“白給“，更沒有白菜價。

　　而德國是整個歐洲少子化最嚴(yán)重的國家，1000人中，新生兒只有8.4，同時老齡化也十分嚴(yán)重！

　　即便如此，我們會看到，德國房價長周期也都是上漲的！

　　結(jié)合德國的情況，給大家歸結(jié)幾點(diǎn)：

　　1、所有國家，房價都是震蕩上漲的，只不過上漲的幅度大小而已；

　　2、漲漲跌跌是常態(tài)，但整體都與通脹率保持一致；

　　3、即便租賃房供給超過50%，房價也是上漲的；

　　4、買房，仍然需要10年到15年，全世界房價管控最好的國家，也沒有“白送“房子，或者”房價如蔥”的情況出現(xiàn)！

　　所以，拿老齡化、低生育率、保障房等等邏輯說中國房價會跌的人，對于這個世界的底層邏輯缺乏最基本的認(rèn)知！

　　因為無論是中國的救市政策，還是全世界范圍內(nèi)“他山之石“的過往經(jīng)歷都指向一個結(jié)果：房價，必漲無疑！

　　只不過，每一輪經(jīng)濟(jì)周期，房價都會下跌，但下跌之后的上漲，一定高于之前！

　　所以，中國房價上漲，依然是我的判斷！中產(chǎn)該如何配置資產(chǎn)，推薦閱讀《》

　　03最后，簡單說幾句。

　　1、窮人為什么窮？

　　除了父母、階層這些固化的東西，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，還是：目光短淺。

　　也就是說，一種根深蒂固的“我買不起，他怎么可能買得起”的窮人思維。

　　就像買房這件事，過去20年中國漲了兩輪，全世界都不知道漲了多少輪，竟然有人會相信“房子下跌、爛大街的鬼話”

　　中產(chǎn)該如何配置資產(chǎn)，推薦閱讀《》

　　2、為什么

　　《鹽鐵稅》中有這樣一句話：富在術(shù)數(shù)，不在勞身；利在勢居，不在力耕

　　這句話是什么意思呢？

　　賺錢，不是靠體力，而是靠趨勢。

　　那么，什么是趨勢？

　　就是全世界范圍內(nèi)，長周期房價都會震蕩上漲，通脹率越高，房價漲幅越大。

　　中國也不例外，所以，中國的房價必將震蕩上漲！