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8月26日，金隅地產(chǎn)海淀寶山0017地塊公示了總平面設(shè)計(jì)圖。

距離拿地2個月又21天，也算正常。

它西面一路之隔，是中建壹品0016地塊，同一天拿地，估計(jì)報(bào)規(guī)圖也快出來了。

有關(guān)0017地塊圖紙的基本信息，花姐一筆帶過：

1、占地2.86公頃，總建面約9.35萬㎡，其中地上建面6萬㎡，規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計(jì)474戶，套均面積120㎡；

2、東西各有一個大門，都有裝飾架構(gòu)。尤其是東門、寬約25米，十分氣派；

3、下沉?xí)O(shè)在小區(qū)中央，下沉廣場內(nèi)有兩條異型建筑造型，頗有藝術(shù)氣息。

說完這三點(diǎn)，花姐來聊聊它的主要問題。

層高低于3米？

從圖紙上看，0017地塊至少有五棟樓的層高不達(dá)標(biāo)。

它們是1#、2#和3#，都是9層、建筑高度為26.7米，單層層高約為2.97米；7#和8#皆為11層、建筑高度為32.70米，單層層高約為2.97米。

按照5月1日實(shí)行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，新建住宅建筑層高不低于3米。

是建筑設(shè)計(jì)師有意無視新規(guī)嗎？花姐認(rèn)為，它有兩種可能性：

1、它確實(shí)違反了新規(guī)，反正2.97米距離3米，只差了3厘米。有關(guān)部門或許手指一松，就過關(guān)了。畢竟，另外8棟是符合規(guī)范的；

2、它的實(shí)際層高達(dá)到了3米，手段是通過在室外標(biāo)高做文章，利用坡度下沉來實(shí)現(xiàn)層高達(dá)標(biāo)。

為什么一個層高的問題，金隅地產(chǎn)要搞得那么復(fù)雜呢？

秘密在于，它不想在1#、2#和3#的樓前，設(shè)置消防撲救場地。

按照消防規(guī)范，住宅建筑高度≥27米，就應(yīng)設(shè)置消防撲救場地。因此，我們經(jīng)常會看到10層住宅的建筑高度多為26.95米，也是為了規(guī)避消防場地。

如果消防場地多了，小區(qū)的綠地率就可能不達(dá)標(biāo)。

但，7#和8#為何建筑高度不做到33米呢？花姐一直無法理解。反正消防撲救場地也設(shè)了，只要高度不大于33米，就不要增加1部消防電梯。

也許，它們想層高達(dá)標(biāo)，操作手法和1#、2#、3#差不多。

此外，0017地塊的設(shè)計(jì)師要挨板子，連消防回車場都給忘畫了。

樓棟過長的秘密

金隅0017地塊先天不足。

它占地2.86公頃，規(guī)劃地上建面6萬㎡，容積率2.1，控高30米，局部36米。

說實(shí)話，這個參數(shù)導(dǎo)致小區(qū)的樓棟很密。

花姐測算了一下，樓王5#的樓間距日照比，僅為1.655，沒有達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)；次樓王10#的樓間距日照比，僅為1.64，依然沒有達(dá)標(biāo)。

最令人不適的是第一排，11#、12#、13#一字排開，兩兩距離僅為3.6米和4.05米，它們加一起共計(jì)9個單元。

根據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》中2.1.7條值規(guī)定：當(dāng)建筑高度在 18-36 米時(shí)，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^四個單元。

的確，金隅0017地塊每棟組合沒有超過4個單元，但第一排3棟樓，由于間距太小，9個單元的長度加在一起，長約180米。

如此一長條橫在第一排，擋住了小區(qū)后面樓棟的風(fēng)水。

這個現(xiàn)象，來自順義的龍湖宸翰也出現(xiàn)過，第一排房子、兩棟樓長達(dá)130余米。

此地?zé)o銀三百兩。歸根結(jié)底還是容積率太高、樓間距太密惹的禍。

海淀樓市送飄窗之王

目前，北京樓市對贈送面積這事，諱莫如深。

最近幾個新盤，都被壓縮了贈送面積。通州的中建運(yùn)河玖院砍去了花池，朝陽區(qū)黃杉木雙子豪宅的南向陽臺只有1.2米，昌平國譽(yù)星城的南向陽臺壓縮至1.15米。

另有石景山中海新城640地塊的花池，據(jù)說也被砍掉了。

一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。

在海淀樓市，金隅地產(chǎn)依然沒有在陽臺上有所突破。

但，它比較大膽，那就把送飄窗送到極致吧。

從圖紙上可以清晰地看到，戶戶南向會送兩個飄窗，東西兩頭的端戶，側(cè)面被飄窗圍滿了。

魔高一尺，道高一丈。

如此一來，0017地塊的得房率有可能打破海淀樓市的新紀(jì)錄，會博得一個送面積大王的美譽(yù)。

有關(guān)它的戶型面積段，花姐預(yù)計(jì)有三種，分別是105平米、130平米和145平米。