作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場需要警惕的是，不怎么起眼的洼地。

敏感區(qū)的新房

實(shí)際上，市場的變動(dòng)沒有對比就沒有傷害。

鹽田是深圳樓市中眾多板塊存在感最低的區(qū)域。

就連坪山這樣的區(qū)域，有時(shí)候討論的話題都比鹽田多。

但是要知道，鹽田是深圳人曾經(jīng)引以為傲的“關(guān)內(nèi)”，起步得很早。

如果了解鹽田區(qū)域，整個(gè)鹽田可以說是住在“山海里”，是深圳名副其實(shí)的世外桃源，環(huán)境的舒適性，一直吸引深圳人周末去游，隨手拍都很出片。

所以，對于鹽田有網(wǎng)友辣評——住在鹽田，相當(dāng)于生活在景區(qū)里了。

不過，真正到了要考慮買房的關(guān)鍵時(shí)刻，市場上的購買力顧慮又都比較一致——非常喜歡鹽田居住，但通勤打工不行。

所以，通勤以及產(chǎn)業(yè)的問題，導(dǎo)致深圳購房群體，無論是剛需還是置換，幾乎都很少人提及鹽田的房子。

最近，位于鹽田沙頭角的新合泰嘉悅公館，7月上旬就已經(jīng)開放過樣板間，預(yù)計(jì)很快推售1棟174套約72-81㎡的3-4房戶型。

據(jù)了解，因入市后將會(huì)成為鹽田沙頭角首個(gè)建筑設(shè)計(jì)新規(guī)的樓盤而受到市場的關(guān)注的項(xiàng)目。

項(xiàng)目分為兩個(gè)地塊開發(fā)，首推房源1棟住宅位于02地塊，目前建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)超過二十多層。

但新規(guī)真的能成為彌補(bǔ)項(xiàng)目短板的縫合膠嗎？

首先項(xiàng)目首推房源位于02地塊，但地塊上獨(dú)立，被周邊道路分割，實(shí)際上看上去就像一個(gè)“單體樓”項(xiàng)目，與另一地塊的樓體有一定的距離。

且根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目的綠化覆蓋率僅30%，低于深圳新房住宅主流的40%綠化覆蓋率，住宅部分內(nèi)部也無地面花園，只有架空層設(shè)計(jì)綠化休閑空間。

其次是車位不太夠，總戶數(shù)174戶，機(jī)動(dòng)車位總個(gè)數(shù)117個(gè)，充電車車位36個(gè)，車位比不到1:1。

還有就是項(xiàng)目的視野很大概率會(huì)受限。

南向一路之隔是住宅藍(lán)田壹站華苑總層高19層，預(yù)計(jì)合泰嘉悅公館南向視野20層以上才可避開遮擋，且高樓層看海角度，幾乎看不到海景。

另外值得注意的是，項(xiàng)目北向樓下一路之隔是小型變電站，距離高壓電塔比較近。

這樣的項(xiàng)目，雖然填補(bǔ)了鹽田供應(yīng)的版圖，但會(huì)有多少人愿意用錢包投上一票？

回到2015年的鹽田

合泰嘉悅公館項(xiàng)目由合泰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。

合泰集團(tuán)成立的時(shí)間并不短，2009年成立，走了將近25年，曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目有福田的金色假日名苑和半山御景華庭、南山的四季麗晶公寓、鹽田沙頭角的合泰御景翠峰。

但一直都挺低調(diào)。

翻開公司版圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，還有不少舊改項(xiàng)目在手中，包括龍華上油松老圍片區(qū)城市更新項(xiàng)目、鹽田葉屋村城市更新項(xiàng)目、鹽田沙欄嚇村城市更新項(xiàng)目、寶安福新田工業(yè)區(qū)城市更新單元、大鵬澳頭舊村城市更新項(xiàng)目。

而這些項(xiàng)目，有的也拖了近10年。

比如深圳市葉屋村改造項(xiàng)目，2015年5合泰集團(tuán)就取得了葉屋村改造項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營管理權(quán)，預(yù)計(jì)還要到2027年才能入市；

比如大鵬澳頭舊村城市更新項(xiàng)目，2014年1月14日合泰集團(tuán)與深圳市葵涌澳頭股份合作公司簽署了《澳頭村更新改造框架協(xié)議書》，取得了澳頭村改造項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營管理權(quán)，但到2025年依舊有待入市。

合泰嘉悅公館周邊的競品，不少。

除了合泰嘉悅公館，還有觀山海云府、合正灣府原著、海智云谷、海智云軒、君悅灣府、港悅觀云軒等待入市。

但如今鹽田的市場，整體表現(xiàn)都不盡如人意。

曾經(jīng)的徑口村改造項(xiàng)目，即合泰御景翠峰，2015年11月合泰御景翠峰入市，326套30-344平住宅+公寓備案均價(jià)約60189元/㎡，總價(jià)區(qū)間約176萬-2992萬。其中住宅均價(jià)約53249.78元/㎡，備案單價(jià)區(qū)間約38500——120623.87元/㎡。

已經(jīng)開盤將近10年，依舊剩余17套房源（4套住宅+13套公寓）未售罄。

而二手房方面，合泰御景翠峰目前二手房掛盤均價(jià)僅56101元/㎡，今年7月成交一套182.92平戶型，成交總價(jià)約970萬，折合單價(jià)約53029元/㎡，價(jià)格幾乎回到了2015年的水平。

2015年合泰御景翠峰182.92平戶型，曾經(jīng)的備案單價(jià)區(qū)間約為38500-56351元/㎡。

換句話說，合泰御景翠峰橫在2015年的價(jià)格，如今市場的回撤的心理底線也是2015年的水平。

這兩年入市的鹽田新房，成為二手房交易后，能維持開盤的價(jià)格交易就算樂觀了。

比如與項(xiàng)目步行相距約640米的鵬瑞尚府，北區(qū)2021年11月市場還算熱的時(shí)候開盤，312套97-138平住宅備案均價(jià)約5.72萬/平，備案單價(jià)區(qū)間約5.13-6.45萬/平，總價(jià)區(qū)間約501—891萬/套。

鵬瑞尚府南區(qū)2022年7月市場行情開始走下坡路的時(shí)候開盤，173套66-130平住宅備案均約5.31萬/平，備案單價(jià)區(qū)間約3.61-6.14萬/平，總價(jià)區(qū)間約271-797萬/套。

今年3月成交一套88.73平戶型，成交總價(jià)約399萬，折合單價(jià)約4.49萬/平，4月成交一套71.82平戶型，成交總價(jià)約300萬，折合單價(jià)約4.17萬/平。

而作為沙頭角的標(biāo)志性小區(qū)壹海城，2013年入市均價(jià)約42,000元/平，今年4月成交一套152.35平維持在845萬，折合單價(jià)約5.55萬/平。

這是次新小區(qū)的市場表現(xiàn)，如果是樓齡接近20年或者超過20年的，價(jià)格還需要打個(gè)對折。

比如項(xiàng)目一路之隔的藍(lán)田壹站，2003年左右的塔樓，7月成交一套約55.03平戶型，成交總價(jià)約151.5萬，折合單價(jià)約2.75萬/平。

如今鹽田的成交量維持在百套成交都有壓力，7月二手住宅成交累計(jì)134套，新房住宅成交累計(jì)僅12套。

按照這個(gè)節(jié)奏，那么合泰嘉悅公館174套，要賣到何時(shí)？

那么超出這個(gè)階段的價(jià)格，市場還會(huì)買單嗎？

10年前合泰集團(tuán)在沙頭角就打造過一個(gè)豪宅合泰御景翠峰。

時(shí)隔10年再次打造高端住宅區(qū)，還能繼續(xù)拿下市場嗎？要如何定價(jià)才能被市場接受？

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