引言

他是城鎮(zhèn)化浪潮中最精明的“獵手”，靠一紙空白合同吞下萬(wàn)畝土地，在雄安新區(qū)規(guī)劃前夜完成環(huán)京“圈地運(yùn)動(dòng)”。

他是資本賭局里最癲狂的玩家，借殼上市、百億對(duì)賭、高息集資，用杠桿撬動(dòng)600億商業(yè)帝國(guó)。

曾經(jīng)保定人盡皆知的地產(chǎn)富豪，現(xiàn)在卻成了慘烈的時(shí)代轉(zhuǎn)型樣本。

魏少軍與隆基泰和的20年沉浮，寫盡了中國(guó)草莽房企的膨脹與潰敗。

01

1995年，當(dāng)河北高碑店的農(nóng)民還在為幾畝薄田精打細(xì)算時(shí)，36歲的魏少軍已嗅到了時(shí)代的裂縫。

靠著借來(lái)的50萬(wàn)元，魏少軍了創(chuàng)辦隆基泰和，這家名字有點(diǎn)拗口的公司，卻用四年時(shí)間織就了一張政商利益交織的網(wǎng)。

那個(gè)年代，膽量遠(yuǎn)比資本更值錢。

1999年，白溝鎮(zhèn)政府的會(huì)議室里，魏少軍拋出一個(gè)“空手套白狼”的方案：政府出地，企業(yè)出資，將散亂的箱包攤位整合為10余座現(xiàn)代化商貿(mào)城。

這不僅是“PPP模式”的雛形，更是一場(chǎng)隱秘的資本游戲——隆基泰和以每平方米200元的成本拿下土地，轉(zhuǎn)手以十倍價(jià)格賣給商戶。

當(dāng)鋼筋水泥吞噬農(nóng)田時(shí)，白溝的服飾、箱包商第一次有了帶空調(diào)的商鋪，而魏少軍卻在合同里條款支付埋下伏筆——商業(yè)城的地基下，藏的是住宅開(kāi)發(fā)的許可證。

2002年，泰和花園的售樓處排起長(zhǎng)隊(duì)。這個(gè)號(hào)稱“白溝首個(gè)高端社區(qū)”的項(xiàng)目，實(shí)則是魏少軍撬動(dòng)地產(chǎn)杠桿的支點(diǎn)。

他用商貿(mào)城的現(xiàn)金流反哺住宅開(kāi)發(fā)，再用房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期倒逼政府出讓更多土地。

到2010年，隆基泰和置業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)時(shí)，魏少軍已手握環(huán)京600萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，成本低至同行十分之一。

別人囤地靠錢，他囤地靠算——算政策的周期，算人性的貪婪。

2017年，隆基泰和躋身河北省民營(yíng)企業(yè)名單前三強(qiáng)。各路媒體紛紛點(diǎn)贊：小小的高碑店走出了魏少軍這個(gè)大人物。

這一年四月，雄安新區(qū)的橫空出世，更有望將魏少軍的發(fā)展推向新的巔峰。

因?yàn)樵缭?013年，魏少軍便以“產(chǎn)業(yè)新城”之名在白溝、高碑店圈地600萬(wàn)平方米，每畝成本僅5000元。

當(dāng) “千年大計(jì)”公布時(shí)，當(dāng)外來(lái)房企爭(zhēng)相涌入，卻發(fā)現(xiàn)自己連“站票”都搶不到——隆基泰和早已壟斷環(huán)雄安第一圈層。

政策紅利就像洪水，來(lái)得猛，退得更猛，但魏少軍自信能站在浪尖跳舞。

然而舞步終有踉蹌時(shí)，一道環(huán)京限購(gòu)令的突襲，白溝房?jī)r(jià)從2萬(wàn)元/平方米暴跌至萬(wàn)元以下。

整個(gè)環(huán)京區(qū)域樓市如同墜入冰窖。

彼時(shí)隆基泰和90%土儲(chǔ)仍深陷京津冀，而魏少軍卻在年會(huì)上高舉酒杯：“我們有土地，就有翻盤的籌碼！”

02

豪言背后，無(wú)人聽(tīng)見(jiàn)冰山碎裂的咔嚓聲。

2017年，當(dāng)魏少軍在通達(dá)動(dòng)力的收購(gòu)協(xié)議上簽下名字時(shí)，他或許以為自己正在復(fù)刻許家印的資本神話——用15億元撬動(dòng)160億的地產(chǎn)帝國(guó)。

但這場(chǎng)交易的結(jié)局，卻像一場(chǎng)被提前劇透的賭局：“資本市場(chǎng)的賭桌上，莊家永遠(yuǎn)戴著政策的鐐銬跳舞�！�

借殼上市的算盤打得精明——魏少軍以30.3元/股高價(jià)拿下通達(dá)動(dòng)力控制權(quán)，試圖將隆基泰和置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入這家電機(jī)企業(yè)。

彼時(shí)，隆基泰和置業(yè)承諾“三年59億凈利潤(rùn)”，但現(xiàn)實(shí)卻是隆基泰和置業(yè)2014年至2016年年均凈利潤(rùn)僅為8億元。

更致命的是，2017年的監(jiān)管風(fēng)暴已悄然逼近——證監(jiān)會(huì)明確收緊房企借殼通道，而隆基泰和想要重組上市，審核條件相較于之前更加嚴(yán)格。

風(fēng)向已然變了。

2016年下半年開(kāi)始，國(guó)家也陸續(xù)出臺(tái)了若干更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，證監(jiān)會(huì)年中監(jiān)管座談會(huì)又強(qiáng)調(diào)嚴(yán)把發(fā)審質(zhì)量關(guān)。

大量的不確定和質(zhì)疑，終于在2017年12月28日成了定局：上市公司通達(dá)動(dòng)力發(fā)布了一則重組失敗公告，借殼方正是隆基泰和置業(yè)。

這不僅代表著隆基泰和借殼登陸A股失敗，也就此扯下了隆基泰和的財(cái)務(wù)遮羞布。

為了減少環(huán)京市場(chǎng)對(duì)公司影響，隆基泰和在2017年走出京津冀，開(kāi)始全國(guó)化布局。并隨后進(jìn)入了天津、成都、西安、鄭州等城市。

在之后的幾年，隆基泰和銷售額一路走高，但與之齊名的華夏幸福、榮盛發(fā)展都已經(jīng)跨入千億行列，隆基泰和顯然已經(jīng)掉隊(duì)。

2020年，魏少軍孤注一擲轉(zhuǎn)戰(zhàn)成都，三個(gè)月內(nèi)斥資31億元連奪三宗地塊，其中龍泉驛地塊溢價(jià)率高達(dá)96%。

在土拍現(xiàn)場(chǎng)，這位河北商人以近乎癲狂的舉牌震懾全場(chǎng)，卻不知自己正踏入“墳場(chǎng)”——其開(kāi)發(fā)的紫樾華庭開(kāi)盤去化率僅13%，最終以營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)集體出走，地塊轉(zhuǎn)賣融創(chuàng)而收?qǐng)觥?/p>

當(dāng)你在陌生戰(zhàn)場(chǎng)高舉‘地王’旗幟時(shí)，對(duì)手早已備好了收割的鐮刀。

資本游戲的在2021年集中爆發(fā)，為了籌措“保交樓”資金，魏少軍不得不以11.61元/股“四折甩賣”通達(dá)動(dòng)力股權(quán)，僅此一項(xiàng)虧損4.83億元。

而五年前，他正是用這些股權(quán)質(zhì)押換來(lái)了成都土拍的入場(chǎng)券。

03

當(dāng)政策的潮水退去時(shí)，隆基泰和發(fā)現(xiàn)自己竟在裸泳，連遮羞的貝殼都被沖走了�！�

這場(chǎng)崩塌的早在2019年就已拉開(kāi)。

彼時(shí)，隆基泰和的貨幣資金僅61.84億元，而一年內(nèi)到期的債務(wù)卻如雪崩般堆積至74.35億元。

魏少軍手上的H股上市公司——隆基泰和智慧能源發(fā)布了2020年年報(bào)。

整個(gè)2020年，實(shí)現(xiàn)3.96億元營(yíng)收，只有106.4萬(wàn)元股東應(yīng)占利潤(rùn)，還沒(méi)有魏少軍一個(gè)好樓盤的盈利豐厚。

而他控制的A股上市平臺(tái)通達(dá)動(dòng)力2020年?duì)I收15.08億元，股東盈利0.89億元，盈利能力也和地產(chǎn)相距甚遠(yuǎn)。

債務(wù)雪球滾到懸崖邊時(shí)，每一片雪花是無(wú)辜的。

最諷刺的莫過(guò)于高碑店的紫樾府項(xiàng)目：售樓處的沙盤上印著“與時(shí)代共舞”的標(biāo)語(yǔ)，而業(yè)主們卻在寒風(fēng)中舉著“違規(guī)預(yù)售”的橫幅維權(quán)。

2021年，危機(jī)如多米諾骨牌般傾覆。商票逾期、項(xiàng)目停工、違規(guī)預(yù)售等負(fù)面信息接踵而至。邢臺(tái)萬(wàn)和郡、白溝鉑悅瀾山等20余個(gè)項(xiàng)目淪為爛尾。

為了續(xù)命，魏少軍不得不將未開(kāi)發(fā)地塊以成本價(jià)拋售——白溝某地塊從每畝5000元的“原始股”漲至市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)元，最終卻以80萬(wàn)元賤賣給地方城投，如同一頭餓狼被迫吐出到口的肥肉。

曾經(jīng)囤地時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)，如今成了割肉時(shí)的錙銖必較。

2023年7月，最后的遮羞布被撕下——隆基泰和主動(dòng)申請(qǐng)破產(chǎn)重整，涉及172家公司合并清算，負(fù)債超283億元。

魏少軍曾說(shuō)“企業(yè)當(dāng)與時(shí)代共振”，但他誤讀了“共振”——這不是投機(jī)政策，而是敬畏市場(chǎng)、深耕能力。

當(dāng)房地產(chǎn)從“閉眼賺錢”變成“生死淘汰賽”，隆基泰和的教訓(xùn)赤裸裸地警示：“靠風(fēng)口飛起來(lái)的豬，風(fēng)停時(shí)摔得最慘。”