2025年的上海樓市，注定不會(huì)平靜。

　　在限售解禁前夕，上海樓市暗流涌動(dòng)。

　　有人覺(jué)得解不解禁對(duì)自己影響也不大，有人認(rèn)為是對(duì)二手市場(chǎng)的沖擊，也有人認(rèn)為新房可能要更難賣了……

　　到底誰(shuí)才是這場(chǎng)危機(jī)下最危險(xiǎn)的人？

　　搶跑開(kāi)始了

　　今年開(kāi)始，一些不限售的新房房東已經(jīng)開(kāi)始無(wú)奈搶跑了。

　　松江中駿璟薈，業(yè)主595萬(wàn)買的新房，去年才交房的，

　　今年就要便宜賣了，價(jià)格從500萬(wàn)進(jìn)一步降到了470萬(wàn)。

　　別以為只有郊區(qū)如此，市區(qū)的很多樓盤(pán)也是這樣。

　　仁恒海上源破發(fā)的故事相信很多人應(yīng)該都有所耳聞，這小區(qū)應(yīng)該限售還沒(méi)解 除。

　　當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候也是熱的不要不要的。

　　很多人想買都買不到。

　　再來(lái)看一個(gè)，北外灘招商外灘璽。

　　也是一路降價(jià)，已經(jīng)降了快200萬(wàn)了。

　　當(dāng)然這樣的新房小區(qū)砸盤(pán)賣的還是少數(shù)，但是需要賣房的房東已經(jīng)開(kāi)始砸盤(pán)搶跑了。

　　當(dāng)年擠破頭打新的人，現(xiàn)在又開(kāi)始割肉賣房了。

　　真是精準(zhǔn)踩中了所有的坑。

　　說(shuō)實(shí)話，當(dāng)年一二手倒掛時(shí)期能搶到這些網(wǎng)紅盤(pán)的絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　積分高，小有存款，而且家庭的現(xiàn)金流應(yīng)該也不錯(cuò)。

　　應(yīng)該也是事業(yè)的上升期。

　　只不過(guò)短短幾年光景，就業(yè)環(huán)境大不如前。

　　大多數(shù)人面臨的都是收入下降、甚至是失業(yè)。

　　不得不拋售家庭房產(chǎn)。

　　幾年過(guò)去，裝修、利息又投入了不少，但是房?jī)r(jià)一分沒(méi)漲。

　　現(xiàn)在想賣房還要和周邊二手競(jìng)爭(zhēng)。

　　壓力可想而知。

　　對(duì)于這些人，賣房不是賺多賺少的問(wèn)題，而是生死存亡的抉擇。

　　上海置換、買賣房有問(wèn)題，先問(wèn)觀觀?

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　　新房解禁潮要來(lái)了

　　之所以要搶跑，主要原因還是明年開(kāi)始限售的新房就要陸續(xù)解禁入市了。

　　大家都很擔(dān)心，因?yàn)榭偭看_實(shí)不少。

　　我們專門做了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

　　2021年至2024年間：

　　上海新房開(kāi)盤(pán)1158次；

　　上海新房觸發(fā)限售次數(shù)467次；

　　上海新房觸發(fā)限售房源124304套。

　　最猛的是2021和2022年，都有超過(guò)一半以上的項(xiàng)目觸發(fā)限售。

　　房外房研究院制圖

　　一直到2023年3季度才有所緩解。

　　因?yàn)?023年下半年開(kāi)始，觸發(fā)限售的比例下滑至30%以下。

　　相應(yīng)的時(shí)間線上，接下來(lái)3年都是大頭。

　　今年能賣的就趕緊賣自然是情理之中。

　　2026年解禁33799套；

　　2027年解禁45989套；

　　2028年解禁32507套；

　　2029年解禁11946套。

　　特別需要關(guān)注的時(shí)間點(diǎn)是：

　　2026二季度1萬(wàn)套，四季度1.6萬(wàn)套；

　　2027一季度1萬(wàn)套，三季度1.5萬(wàn)套，四季度1.5萬(wàn)套；

　　2028二季度1.2萬(wàn)套。

　　房外房研究院制圖

　　市區(qū)里面楊浦是解禁量最大的區(qū)，其次靜安區(qū)的壓力也不小。

　　外圍區(qū)中閔行、寶山、嘉定、青浦、浦東均壓力比較大。

　　房外房研究院制圖

　　比如周家嘴路一帶限售的樓盤(pán)確實(shí)不少。

　　房外房研究院制圖

　　一些頂不住壓力的房東已經(jīng)有動(dòng)作了。

　　去年，保利天匯有一套中區(qū)19F房源成交總價(jià)1225萬(wàn)，單價(jià)12.1萬(wàn)。

　　項(xiàng)目2020年底開(kāi)盤(pán)的時(shí)候均價(jià)就已經(jīng)11萬(wàn)/平，4年過(guò)去了現(xiàn)在的價(jià)格肯定不賺錢甚至虧錢。

　　有些房子毫無(wú)還手之力

　　面對(duì)新房解禁，你的房子頂?shù)米幔?/p>

　　1、外環(huán)外小戶型有壓力。

　　限售政策時(shí)期賣的新房，還是有小戶型限制。

　　當(dāng)時(shí)應(yīng)該賣了不少100平以下的產(chǎn)品。

　　解禁之后屬于是限售新房之間“神仙打架”。

　　像臨港板塊就是典型的這種情況。

　　臨港基本那就是從0開(kāi)始建設(shè)的。

　　當(dāng)年買的客戶也都是投資客。

　　其他區(qū)域可能一個(gè)項(xiàng)目能有10-20%的純投資客就很多了。

　　臨港估計(jì)會(huì)有30-50%。

　　一旦解禁，就是投資客之間廝殺。

　　此外，郊區(qū)新房周邊的動(dòng)遷房里面的“大面積”應(yīng)該也很難。

　　動(dòng)遷房本就得房率低，戶型也是沒(méi)法和正規(guī)軍競(jìng)爭(zhēng)。

　　同樣80平的戶型，你看看差別多大。

　　一旦人家商品房進(jìn)一步降價(jià)了，動(dòng)遷房只能被動(dòng)接受繼續(xù)降價(jià)。

　　2、市區(qū)20年左右的次新房拿什么抵抗

　　老靜安、黃浦、徐匯等有很多這樣房齡也不小的次新房。

　　在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)可能是不錯(cuò)的小區(qū)，但是今天和要解禁的新房對(duì)比，那可以說(shuō)毫無(wú)還手之力。

　　從我們一線業(yè)務(wù)的感受，這樣的小區(qū)找我們賣房的房東也確實(shí)在變多。

　　尤其是1000-1500萬(wàn)左右的房子。

　　比如靜安的達(dá)安錦園，2005年左右的塔板結(jié)合小區(qū)。

　　比如大寧新梅共和城，盧灣都市花園、香梅花園等等。

　　產(chǎn)品的代價(jià)差異太明顯了。

　　外立面：人家是鋁板、石材，最次真石漆+石材，而你是小區(qū)是涂料、面磚，還有可能已經(jīng)脫落或者面磚發(fā)黑了；

　　車位：人車分流+豪華地庫(kù) vs 搶車位大戰(zhàn)；

　　會(huì)所：恒溫泳池 vs 樓下生銹的健身器材

　　廁所：90平以上2個(gè)起步 vs 100平還要搶衛(wèi)生間

　　你要說(shuō)老破小、老破大、塔樓不好賣就算了。

　　核心地段的商品房也不好賣是很多人沒(méi)想到的。

　　地段現(xiàn)在也只是保下限，相對(duì)安全，但不是絕對(duì)安全。

　　誰(shuí)讓年輕人看不上你了呢。

　　大家地段都差不多，稅費(fèi)成本也沒(méi)啥差別，你們這些老牌小區(qū)妥妥地炮灰。

　　除非人家漲價(jià)賣，你才能安全。

　　但是現(xiàn)在的市場(chǎng)明擺著得降價(jià)才賣得掉。

　　所以，不要抱有僥幸心理。

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　　最后

　　接下來(lái)上海解禁輪動(dòng)情況我給大家整理好了。

　　大家可自行對(duì)照自己家的情況。

　　當(dāng)然不是說(shuō)解禁多少套，市場(chǎng)就會(huì)增加多少掛牌。

　　但是在解禁周3-6個(gè)月內(nèi)，短期增加5-10%的供應(yīng)是完全有可能。

　　這時(shí)候要置換或者賣房的房東可得把握好節(jié)奏。

　　有條件的情況下，還是按照下面的節(jié)奏錯(cuò)峰或者搶跑賣房。

　　千萬(wàn)別再踩踏賣房了。

　　2026年

　　一梯隊(duì)：臨港、 徐涇

　　二梯隊(duì)：唐鎮(zhèn)、南橋、顧村、安亭、菊?qǐng)@、康橋

　　2027年

　　一梯隊(duì)：顓橋

　　二梯隊(duì)：周家嘴路、臨港、唐鎮(zhèn)、高行、楊行、嘉定新城

　　2028年

　　一梯隊(duì)：嘉定新城

　　二梯隊(duì)：高行、唐鎮(zhèn)、周家嘴路、吳涇、古美

　　2029年

　　一梯隊(duì)：龍華

　　二梯隊(duì)：唐鎮(zhèn)、黃浦濱江、春申、新天地、西藏北路

　　解禁在即，留給很多房東技術(shù)調(diào)整的時(shí)間確實(shí)不多了。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。