去年就在傳這個事情，沒想到最近大家又焦慮了，很多人問。

原來是首批“好房子”來了。

今年9月26日上海公布了“好房子”標準，兩個月過去，首批項目上市。

很多房東把它們當成了四代住宅，一對比自己二手房，瞬間繃不住了。

本來自己房子就賣不掉，現(xiàn)在更沒人買了。

買家也在看熱鬧，上海的四代住宅來了，二手房是不是還要下降？

環(huán)二調(diào)研了標桿樓盤，唐鎮(zhèn)招商中旅、徐涇大華望樾、楊浦保利譽濱江等，跟大家分享一下看法。

新房確實都升級了，眼睛不瞎都能看到。

環(huán)二之前就說過，買好房子最容易，好不好隨便是誰都看得出來。

尤其是新房，所有好東西肯定都擺出來。

但是這個房子是不是最適合、是不是保值，就是另外一件事。

環(huán)二就是幫大家解決后面這個事情。

只要去過售樓處，沒人會說唐鎮(zhèn)招商中旅不驚艷，那樣板間確實漂亮。

120平看起來跟別人150平一樣大氣。

徐涇大華望樾149平，四陽臺+雙270度轉(zhuǎn)角飄窗，實際贈送面積高達15平。

看完所有項目環(huán)二給的評價是，它們始終是“新規(guī)產(chǎn)品”，不是四代住宅，不會讓二手房全面落伍。

如果你手里二手房還不錯，不用太擔心。

這些新房說來說去就三招：

第一，陽臺多送面積。

第二，露臺偷面積。

第三，飄窗打掉偷面積。

這些東西十幾年前大家都會啊，沒什么新鮮的。

新規(guī)后陽臺確實更大了，之前最大可以建8平，送一半，也就是送4平米。

926新規(guī)后陽臺最大可以建16平，送一半，也就是送8平米。

意思是陽臺比之前多送4平，這還是最多，很多小戶型還多不了4平（陽臺10%，即，160平以上才能建16平）。

能有啥影響？

露臺偷面積其實比之前還小了。

2009年開盤的三林保利林語溪，89平戶型直接送了25平。

送了一個餐廳、一個臥室，89平做成了三房兩衛(wèi)，客廳開間3658mm。

中海環(huán)宇玖章號稱普陀第一個新規(guī)產(chǎn)品，123平做了三房兩衛(wèi)，客廳開間3850mm，大了200mm。

20厘米啊，小學(xué)生直尺的長度，你感覺得出來？

一個89平，一個123平，你說誰偷面積更生猛？

926新規(guī)后，露臺最多送2.5平，直接給你卡死了。

好處是合規(guī)了，明擺著送，之前是偷偷的送。

第三個飄窗打掉偷面積，誰不會啊，每年都有這種新房上市，小縣城開發(fā)商都會。

上海哪些房子還要補跌？

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那為什么新房看起來大這么多？

因為這些東西前幾年沒人送，大家吃慣了粗糧，突然來點好房子上頭了。

為什么之前的樓盤不送面積？

沒必要送啊。

之前一二手倒掛，新房便宜那么多，只要房子不倒就能賣光，當天賣光。

2021年蟠龍?zhí)斓亻_盤單價6萬多，旁邊二手房快10萬了。

新房還考慮鬼的品質(zhì)，毛坯交房你也會搶。

現(xiàn)在新房不好賣了，開發(fā)商開始想辦法了，贈送面積就大了。

其實沒啥新鮮事，每次新房不好賣了都會出這些東西。

三林保利林語溪為什么冒著違規(guī)風險，把露臺包起來，送25平給客戶？

2009年開盤啊，那是什么時代，全球金融危機，房地產(chǎn)市場不比現(xiàn)在好。

為了賣房肯定得想各種辦法。

真以為保利送福利啊。

所以環(huán)二見到這些新房的牛鬼蛇神一點不驚訝，習(xí)慣了。

可以這么說，上海的好房子，基本都是市場不好時建的。

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那這件事情影響大不大？

送面積本身影響不大，不會讓你房子立馬就落伍。

影響大的是市場本身，開發(fā)商這么卷，說明市場很差。

他送面積等于變相降價，這個影響才大。

比如真如新房中海環(huán)宇玖章，看起來單價11萬12萬，旁邊二手房中海臻如府10萬，價格合理。

但是新房送面積，等于新房單價也10萬。

那二手房就不好賣了。

所以本質(zhì)就是開發(fā)商市場沒信心，降價而已。

跟你鄰居降價賣二手房，給小區(qū)砸盤沒區(qū)別。

如果賣得掉他才不送你這些，你以為開發(fā)商是福利機構(gòu)啊。

包括外地的四代住宅也一樣，本質(zhì)都是降價。

現(xiàn)在1萬賣不動了，正常情況就該降到9千。

但是開發(fā)商搞個四代住宅，照樣1萬賣給你。

旁邊的二手房東還在瞎抱怨，四代住宅來了我賣不動。

不來四代住宅，開發(fā)商大降價你還是賣不動。

說白了有沒有四代住宅 ，有沒有新規(guī)產(chǎn)品，新房都會沖擊市場。

這才是最可怕的。

對于房東而言，不用過度焦慮，市場不好房子本來就該難賣。

市場下行，砍你價格的刀多了去了，“新規(guī)產(chǎn)品”只是其中之一。

如果你們小區(qū)價格已經(jīng)合理，不用擔心，不會因為這些東西再降價。

比如唐鎮(zhèn)三兄弟，都降到7萬了，新房8.4萬，價格合理了。

長期而言，你們房子也不會被拋棄，上海居民還沒到挑三揀四的時候。

很多人還租房住，還住老破小。

不會因為一個招商中旅戶型好，上海居民就看不上唐鎮(zhèn)三兄弟了。

新房也不是全維度吊打，很多地方還不如二手房，大家互有勝負，鹿死誰手還不好說。

很多新房都像上面這種，小區(qū)行列式布局，小學(xué)生搭積木一樣，完全沒設(shè)計感。

反正我是不喜歡。

我喜歡上面這種大面積水景，新房找不到，只能看看二手。

對于買房人而言，也不用那么懼怕二手房，上海新房已經(jīng)沒有顛覆式創(chuàng)新，不會砸手里。

新房也沒倒掛了，一二手都看看，多對比對比，哪個適合、哪個性價比高就買哪個。

2021-2024年的房子確實有瑕疵，合理折價就行。

為什么建議大家對比二手？

因為新房營銷體系太強大，把所有優(yōu)勢都講透了，能規(guī)避的缺點都隱藏了。

二手房所見即所得，能更全面的感受居住的各個維度。

即使最終不買二手，二手房也會幫大家建立更全面的評價體系，而不是只看戶型、裝修、會所、公區(qū)。

現(xiàn)在很多新房都是開盲盒，買的時候想象的樣子，跟交付時的樣子，可能天差地別。

買的時候兩個樓盤單價都是10萬，看起來都很好。

到二手房市場，很有可能一個10萬，一個11萬。

回到主題吧，新規(guī)產(chǎn)品影響沒大家想象的那么大。

天底下沒有新鮮事，這些東西早就玩過了。

開發(fā)商也不是福利機構(gòu)，所有的“贈送”早就標好了價格。