面對(duì)東京都心公寓價(jià)格飆升，近幾個(gè)月來(lái)關(guān)于限制買(mǎi)賣(mài)的討論正急劇升溫。

　　隨著日本國(guó)民對(duì)購(gòu)房難的抱怨日益高漲，加之參議院選舉中外國(guó)人購(gòu)房問(wèn)題成為焦點(diǎn)，日本國(guó)家和地方政府可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)類(lèi)似措施。

　　2025年7月18日，東京都千代田區(qū)向行業(yè)團(tuán)體“房地產(chǎn)協(xié)會(huì)”提出強(qiáng)化新建物業(yè)轉(zhuǎn)售管制的要求，意在抑制投機(jī)性交易、防止房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，這在千代田區(qū)尚屬首次，瞬間引爆了各大頭條。

　　甚至就連千代田區(qū)的區(qū)官方網(wǎng)站上也能看到中文版的具體實(shí)施公寓交易請(qǐng)求的內(nèi)容。

　　轉(zhuǎn)售限制：對(duì)于由區(qū)方參與的新建?再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，購(gòu)房者在交房后原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，須在買(mǎi)賣(mài)合同中加入該特別條款。

　　禁止重復(fù)購(gòu)買(mǎi)：禁止以同一名義在同一棟樓內(nèi)購(gòu)買(mǎi)多套單位。

　　平地驚起一聲雷。

　　隨著千代田區(qū)最新提出的《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》的橫空出世，日本房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)天就出現(xiàn)了地動(dòng)山搖的大動(dòng)靜！

　　住友不動(dòng)產(chǎn)股價(jià)一度大跌5%，三井不動(dòng)產(chǎn)跌2.9%，三菱地所也下挫2.4%。

　　這次的法令受到了來(lái)自不同領(lǐng)域，不同人士，從不同利益角度出發(fā)的高度關(guān)注。

　　首先，給大家總結(jié)一下法令的出臺(tái)背景：

千代田

區(qū)內(nèi)

出現(xiàn)

投機(jī)性交易明顯增多，住宅售價(jià)與租金快速上漲。

?真正想住在千代田區(qū)的人因高房?jī)r(jià)

被迫外遷。

?空置房增加，可能帶來(lái)治安惡化、管理組合運(yùn)營(yíng)困難、居住環(huán)境整體下降等連鎖問(wèn)題。

（日經(jīng)新聞對(duì)于千代田區(qū)今年剛交付的分戶(hù)公寓進(jìn)行的居住實(shí)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，竟然有

70%

　　另外對(duì)于《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》法令的后續(xù)方針，千代田區(qū)將持續(xù)監(jiān)測(cè)交易動(dòng)向，必要時(shí)擴(kuò)大限制對(duì)象范圍，向國(guó)家及東京都呼吁：

提高短期轉(zhuǎn)售時(shí)的轉(zhuǎn)讓所得稅稅率；

出臺(tái)更多有效抑制投機(jī)轉(zhuǎn)售的政策。

　　對(duì)于千代田區(qū)房地產(chǎn)，《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》法令也好比一把雙刃劍。

　　積極面

投機(jī)交易被抑制，房?jī)r(jià)短期

急漲急跌

現(xiàn)象減少，市場(chǎng)環(huán)境趨于穩(wěn)定。

真正想自住的買(mǎi)家有望以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格買(mǎi)到房子，區(qū)內(nèi)常住人口或隨之增加。

　　風(fēng)險(xiǎn)面

投資客因

限售

禁多購(gòu)

而卻步，可能導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性下降。

若缺乏配套政策，長(zhǎng)期看或形成

純剛需

單一結(jié)構(gòu)，活躍度受限。

　　區(qū)政府自己給出的關(guān)鍵課題是：

限制措施的適用范圍、豁免條件必須清晰透明。

需要建立監(jiān)測(cè)與評(píng)估機(jī)制，及時(shí)微調(diào)政策力度。

千代田區(qū)應(yīng)繼續(xù)與國(guó)家和東京都合作，確保政策連貫、效果可期。

　　國(guó)內(nèi)的很多網(wǎng)站和媒體也在當(dāng)時(shí)對(duì)這一法令進(jìn)行了探討和轉(zhuǎn)載。

　　那么如今一個(gè)多月過(guò)去了？《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》法令實(shí)施的如何了呢？

　　從8月21號(hào)的日本雅虎新聞可以看到：

　　“事毫無(wú)說(shuō)明，我們非常震驚，難以理解區(qū)政府的意圖?！本颓Т飬^(qū)這一罕見(jiàn)請(qǐng)求，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專(zhuān)務(wù)理事野村正史在接受路透采訪時(shí)直言不諱。雙方爭(zhēng)執(zhí)始于7月18日，并且目前仍在爭(zhēng)執(zhí)狀態(tài)中。

　　房地產(chǎn)界正處于景氣高峰——三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所等五大巨頭剛在上一財(cái)季集體刷新最高利潤(rùn)紀(jì)錄。

　　面對(duì)可能給市場(chǎng)“潑冷水”的請(qǐng)求，協(xié)會(huì)反駁稱(chēng)：

這是否真能平抑房?jī)r(jià)？如果是行政指導(dǎo)，請(qǐng)拿出詳盡的數(shù)據(jù)支撐。

　　協(xié)會(huì)還警告

可能侵害憲法保障的財(cái)產(chǎn)權(quán)

　　而鑒于公寓價(jià)格漲勢(shì)迅猛，不排除其他自治體跟進(jìn)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年（1–6月）首都圈新建公寓均價(jià)同比上漲17%，達(dá)8,958萬(wàn)日元；僅東京23區(qū)就上漲20%，達(dá)1.3064億日元。土地短缺、建筑人工費(fèi)和材料成本上漲共同推高了房?jī)r(jià)。

　　最新7月數(shù)據(jù)也顯示，首都圈均價(jià)已突破1億日元，東京23區(qū)更達(dá)1.3532億日元，漲勢(shì)未歇。

　　進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的是被視為投機(jī)性需求的海外買(mǎi)家。

　　三菱UFJ信托銀行對(duì)都心三區(qū)（千代田、港、澀谷）公寓銷(xiāo)售商的調(diào)查顯示，60%的受訪企業(yè)表示“外國(guó)人購(gòu)房比例達(dá)2–4成”，近一成企業(yè)甚至表示“超過(guò)一半”。

　　在日元貶值背景下，海外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力大增。

　　國(guó)土交通省已將此視為重大問(wèn)題，本年度起正式啟動(dòng)外國(guó)人交易調(diào)查。

　　今年夏天的參議院選舉中，“外國(guó)人購(gòu)房”也又一次成為爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

　　國(guó)民民主黨在競(jìng)選綱領(lǐng)中明確提出，對(duì)“買(mǎi)房不住”的外國(guó)人征收“空置稅”。石破茂首相也在電視節(jié)目中表示：“如果日本人正常工作卻在23區(qū)買(mǎi)不起房，那顯然不正常。”并承諾推進(jìn)實(shí)情調(diào)查，暗示可能出臺(tái)實(shí)質(zhì)性政策。

　　隨著利率進(jìn)入上升周期，普通家庭對(duì)房貸負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂(yōu)日益加劇。

　　房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站LIFULL的調(diào)查顯示，截至7月，57%的潛在購(gòu)房者“對(duì)能否還清貸款感到極大不安”，較半年前上升約7個(gè)百分點(diǎn)。

　　熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的智庫(kù)“Oraga綜研”代表牧野知弘認(rèn)為：“對(duì)在日本持有居民身份的外國(guó)人，應(yīng)與日本人同等對(duì)待?！彼瑫r(shí)建議：“不妨恢復(fù)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期實(shí)行過(guò)的‘超短期轉(zhuǎn)讓重課稅’——對(duì)持有兩年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的房產(chǎn)征收高額所得稅。這樣既不限國(guó)籍，也能全面打擊所謂‘短線(xiàn)炒房客’。”

　　所以，雖然千代田區(qū)區(qū)長(zhǎng)頒布的法令和日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的爭(zhēng)執(zhí)仍在僵滯中，但是日本民意依舊顯示了未來(lái)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)收緊。

　　阿拉蕾個(gè)人認(rèn)為，如果這次日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的抗?fàn)幠芷鸬綄?shí)質(zhì)效果，讓千代田區(qū)修改已頒布的法令內(nèi)容，外國(guó)人對(duì)于日本的房地產(chǎn)投資的限制會(huì)迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，日本房地產(chǎn)投資本身之于日本社會(huì)，就是一種穩(wěn)定性、保值性、長(zhǎng)期性和低風(fēng)險(xiǎn)性的投資手段，是日本人為以后養(yǎng)老金補(bǔ)缺做兜底的投資品。

　　近日，米公子、成竹壹號(hào)剛剛結(jié)束新一輪的日本考察，東京市場(chǎng)有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買(mǎi)？日本當(dāng)?shù)厝巳绾慰捶績(jī)r(jià)暴漲？真實(shí)交易量到底怎樣？

　　日本哪些房子已經(jīng)開(kāi)始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢(qián)的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢(qián)？