我在“微型商業(yè)血淚史”欄目中的《蘇州中心商場，意義非凡》一文中，聊過為什么該項目對我個人而言有著特殊意義。

如今蘇州中心商場已經(jīng)度過7年歷程，在這7年中，蘇州商業(yè)市場發(fā)生了不少變化，不變的是項目不斷高漲的人氣以及不停歇的向好發(fā)展勢頭。

我作為專注于上海商業(yè)市場的自媒體，“近鄰”蘇州是每年前往探訪最多的城市，每次的路徑幾乎都是：驅車到蘇州中心商場——其他項目或景點——回到蘇州中心商場返航，項目的軸心作用可見一斑。

不知不覺中，竟然每年都做過一篇項目的簡評。

不過癮，本文整篇大的，對項目今年甚至近年以來個人提煉的重要調(diào)整動態(tài)及趨勢做一個完整復盤，下文直入正題。

1、國際化妝品蘇州市場獨一檔

如果說興業(yè)太古匯是上海乃至全國市場在購物中心打造高端國際化妝品氛圍區(qū)域的引領者之一，那同在2017年亮相的蘇州中心商場同樣在開業(yè)伊始就已經(jīng)切入該細分市場，并在進入到第二年后于南區(qū)1層開啟大規(guī)模的品牌招商和整體升級，配搭Apple Store等蘇州獨占品牌，為南區(qū)1層主力氛圍定調(diào)。

如今再看，項目在國際化妝品領域早已不是追隨者，這里不僅成為蘇州市場傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)美妝業(yè)態(tài)的集大成商場，并當仁不讓地扮演著各種開店挑剔的調(diào)性品牌的選址目的地。

兩大標志性事件表現(xiàn)為：

（1）今年上半年，南區(qū)1層原野獸派和GIVENCHY紀梵希位置合并，引入DIOR迪奧，項目集齊傳統(tǒng)四大高端化妝品品牌（LANC?ME蘭蔻、CHANEL香奈兒、ESTéE LAUDER雅詩蘭黛），取得階段性里程碑成果。要知道雖然以引入國際化妝品作為升級策略的購物中心不少，但集齊“四大”的其實并沒有想象中那么多。

伴隨開業(yè)，DIOR迪奧于7月初在金雞湖畔開啟「尋光南法」限時快閃，這是該主題快閃2025年在中國市場的唯一一站，彰顯蘇州作為新一線城市已有成為國際品牌戰(zhàn)略新高地的趨勢，也是蘇州中心商場展現(xiàn)商業(yè)能級引領性和覆蓋面的點睛之筆。

值得一提的是，讓位給DIOR迪奧的野獸派和GIVENCHY紀梵希都繼續(xù)保留店鋪，后者在南區(qū)同樓層移位；前者則遷至業(yè)態(tài)更多元化的北區(qū)1層，并為項目帶來了品牌的最新形象完成升級。

引入好品牌，并帶動其他品牌開啟多米諾骨牌式的連帶調(diào)整，是項目向好發(fā)展最有說服力的論據(jù)。

（2）國際化妝品大業(yè)態(tài)中說起具有獨特調(diào)性的品牌，近兩年最具話題的無疑是Aēsop伊索和LE LABO。他們對于選址調(diào)性有嚴苛的訴求——是各種老洋房、獨棟建筑的?？停彩沁M到主流購物中心就已是項目優(yōu)質(zhì)的最佳佐證，在全國各地市場，大多只會在有奢侈品的頭部商場遇見。如今蘇州中心商場先后集齊，占位北區(qū)西側入口兩側，畫面不要太美。

此外，近期又有BYREDO、Kilian凱利安等高端香氛品牌開業(yè)/入駐、LOEWE羅意威開設限時店，與周邊DIPTYQUE、JO MALONE LONDON祖瑪瓏、PENHALIGON’S潘海利根等眾多“同伴”共同構筑起新興細分業(yè)態(tài)氛圍，與南區(qū)形成一定的差異化。

如下圖所示，目前已引入了超過20個高端化妝品品牌，早先布局的南區(qū)以老牌高端彩妝、護膚品牌為主，在業(yè)態(tài)引入初期為項目打下扎實基礎；北區(qū)則在近年引入眾多新晉熱門品牌，更具年輕時尚活力調(diào)性。

當下在高端化妝品業(yè)態(tài)方面，蘇州中心商場無疑就是蘇州市場最高水平，甚至放到全國市場競爭環(huán)境中也是能打的第一梯隊，且始終保持向好勢頭。

2、把時髦街區(qū)“搬進”購物中心

我個人看商業(yè)項目，從來不以品牌級次論好壞，更多還是看不同定位項目的打造邏輯以及是否會有意想不到的驚喜，蘇州中心商場就是能夠制造驚喜的項目之一。

讓我眼前一亮的瞬間，往往來自于主流購物中心時不時會出現(xiàn)的一些最初在時髦街區(qū)才能遇見的品牌。

僅以今年的新進品牌舉例：

來自上海烏魯木齊中路的年輕生活方式品牌Tagi.，過往更多出現(xiàn)于活動、快閃場合，對進駐主流商場尤為謹慎，去年在GATE M西岸夢中心開出新店成為這個頂流項目的熱門品牌之一。沒想到的是，這個在上海本地市場拓店都異常謹慎的品牌會在蘇州中心商場北區(qū)負一層開出江蘇市場首家門店，無疑是對項目巨大客流和城市影響力的印證（如果說上海海納百川，那蘇州同樣吸引著周邊眾多城市的消費者）。

時尚品牌13DE MARZO上海首店選址于安福路武康路交界處，成為這個有“時髦宇宙中心”之稱的街角熱門打卡高地之一；此后時隔2年才在新天地時尚一期開出上海的第二家門店。而在此之前，品牌就已經(jīng)率先入駐到了蘇州中心商場北區(qū)1層開出蘇州首家門店，為樓層中部的服裝零售業(yè)態(tài)注入全新活力——在傳統(tǒng)國際時尚品牌有走弱趨勢的當下，各大商場都在爭奪更易獲得消費者認可的市場新興品牌，上海ifc引入山下有松、老鋪黃金等品牌都是轉向的佐證，蘇州中心商場類似的策略彰顯快速反應能力。

BASEMENT FG則是辣妹裝大店品牌的代表之一，進駐到上海市場后在新樂路一棟歷史建筑內(nèi)開出大店，與前兩者類似，是近年熱門品牌選址策略的體現(xiàn)。品牌目前在項目南區(qū)2層開設有蘇州市場唯一一間門店。

這些品牌布局于項目的不同區(qū)域，不同樓層，消費者可以目的性前往，也可以在全域中偶遇驚喜。

他們的共性在于，開店謹慎、相對稀缺，受到年輕消費者喜愛，深入街區(qū)，懂得營銷。某種程度上與Aēsop伊索、LE LABO等選址策略類似，只是風格定位不同。

當我們說年輕人更愛走上街區(qū)時，多是基于上海市場街區(qū)商業(yè)已經(jīng)足夠成熟，有海量內(nèi)容可供選擇的對話語境，而對于類似蘇州這樣尚在發(fā)展中的新一線城市而言，蘇州中心商場可以利用自身的超大體量和聚客能力把街區(qū)“搬進”商場，讓客人同樣能夠感受到街區(qū)商業(yè)才有的各種時髦。

3、網(wǎng)紅、時尚餐飲一波接一波

網(wǎng)紅、時尚餐飲在一個城市選址時，客流大、客群年輕是重要指標，比如上海市場，美羅城、日月光等項目常受青睞并非偶然，蘇州中心商場無疑兩者兼具，因此成為這類品牌的熱門選址地更是情理之中。

另一方面，時尚餐飲更新?lián)Q代快，也易誕生網(wǎng)紅，并非說網(wǎng)紅不好，而是主流商場在當今高速發(fā)展的商業(yè)時代需要做到快速決策，適時引入具有活力和熱度的品牌，已成為考驗項目招商水準的判斷維度之一。

在新興市場，頭部項目提供平臺某種程度上也是對品牌的一種扶持?？赡苡腥藭f網(wǎng)紅來得快去得快，但并非絕對，且不說老道的項目有較強的判斷力，更重要的是只要保持對快節(jié)奏的適應能力，即使試錯也會有足夠的替代者跟進。

僅在今年，蘇州中心商場在該領域引入了包括蘇州首家LUNEURS月樂詩、WenTinG文汀半塘蛋糕、江蘇首家cococean、紐約貝果博物館蘇州首家購物中心店、九十葉·抹茶專門店、CHARLIETOWN紅茶公司等品牌。

他們雖然在本文中被歸類到具有網(wǎng)紅標簽的類別，但實則都是經(jīng)過市場檢驗的成熟品牌。

能感受到項目在嘗鮮和穩(wěn)妥中能夠找到平衡點。

4、熱門戶外運動進一步擴容

我在近兩年寫大多數(shù)區(qū)域型一站式商業(yè)項目時，零售業(yè)態(tài)往往聚焦在以戶外運動領銜的調(diào)整升級。而在蘇州中心商場，這一趨勢只能放到第4點來寫，從側面彰顯出項目的“既大又全”，可講的亮點足夠豐富。

今年，項目引入的品牌絕對數(shù)量不算多，較為值得關注的是KAILAS凱樂石江蘇首家旗艦店和BIRKENSTOCK勃肯江蘇首店。

但有沒有可能，比較“安靜”的原因是項目早已占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢。

商場早在2021年就引入了lululemon、ARC'TERYX始祖鳥、DESCENTE迪桑特三個當今占據(jù)市場頭部的戶外/運動品牌；On昂跑也在2023年伴隨著南區(qū)二期的亮相而入駐，成為品牌的首批選址地之一。

此外，品類氛圍更為集中的北區(qū)2層，先后引入了包括SALOMON薩洛蒙、Wilson威爾勝、HOKA、MAIA ACTIVE、Onitsuka Tiger鬼塚虎等眾多炙手可熱的運動品牌，要知道這些品牌在不少主流區(qū)域型一站式綜合體中都是能在1層占位的。

目前陣容（還不包括傳統(tǒng)運動品牌）如下圖所示，已足夠出色，相信未來進一步擴容完全是情理之中，商業(yè)能級可見一斑。

5、讓品牌在蘇州首店選址變得簡單

個人不是很喜歡聊首店話題，因為牽涉到能級、稀缺性、期望值等眾多因素，因此并非所有的首店都具含金量。

但我既然稱蘇州中心商場為“蘇州商業(yè)之光”，其對于首店的吸引力和能級還是值得一提的，除了上文已經(jīng)露出的多個話題品牌外，僅今年就引進了包括agete、American Vingtage、DIAMONDDAZZLE、Abercrombie & Fitch、RUANS阮仕珍珠等零售品牌蘇州首店；以及桂滿隴杭州小館、松月樓、嗆頭家、胡集酒肆、意藍京等餐飲品牌蘇州首店……不勝枚舉且大多是拿得出手的案例。

結合我對蘇州市場各類項目的橫向對比，有個比較有趣的個人感受——在蘇州市場選址，若定位大眾消費市場，選擇首店幾乎閉眼選蘇州中心商場就行了（當然商場要不要則另當別論），不合適的話再去考慮其他項目。

另外在蘇州中心商場設點，對業(yè)績檢驗也有指導意義，即如果在這個項目的客流基數(shù)下產(chǎn)出還不理想，那得琢磨一下自身的大眾市場匹配度問題。

1、此次探班，我重溫了一下7年前商場開業(yè)時繞場一周的“軍訓感”，雖然沒有嚴絲合縫地逛到每一個細節(jié)，但依舊在場內(nèi)走了2萬多步，與7年前暴走3萬步寫完整探班相比，如今的蘇州中心商場顯然已經(jīng)更為多元、豐富、立體。

其表現(xiàn)在2019年開發(fā)出了屋頂上的運動場，相關閱讀：

兩年后再到蘇州中心商場探班隨筆

2021年多了南區(qū)地下樓層，相關閱讀：

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今年，甚至對西側沿街界面也都進行了有意識地煥新升級，說無死角有點夸張，但確實已經(jīng)盡可能做到面面俱到。

2、鑒于項目的超大體量以及上文提及的各種業(yè)態(tài)構成特色，蘇州中心商場雖然歸為一站式大體量購物中心，但實際上更像是“一個核心商圈商場+一個區(qū)域型一站式綜合體+一個細分市場商場”的組合，在整個項目中，既有精品商業(yè)，又能遇見多元體驗帶來的驚喜，使其成為蘇州商業(yè)的集大成呈現(xiàn)。

3、 蘇州市場并非沒有競爭，從7年經(jīng)營來看，個人比較關注的已開業(yè)項目包括有：

仁恒倉街，絕對算得上是優(yōu)質(zhì)街區(qū)商業(yè)典范，為蘇州尤其是老城區(qū)商業(yè)帶來了高品質(zhì)及多樣化風貌，但從目前來看，與蘇州中心商場并未產(chǎn)生競爭態(tài)勢。

蘇州SUONE·金地廣場切入二次元細分市場找到了差異化競爭策略，但項目整體仍有待完善，相對而言同樣主打二次元的星悅匯倒是與蘇州中心商場形成了有機互補，為年輕消費者帶來更多選擇并形成客群增量。

龍湖旗下項目人氣都還不錯，作為區(qū)域型一站式商業(yè)代表各做門前生意，這與上海市場的同類項目異曲同工。

未來，勢必和大家一樣，會聚焦于蘇州萬象天地、蘇州中環(huán)等新晉“入局者”。

個人認為蘇州萬象天地勢必會成為助力城市更新的又一典范，提振老商圈煥新更是當務之急——我在從業(yè)時，還會去石路商圈市調(diào)，現(xiàn)在實在是沒有去的動力，對城市商業(yè)整體發(fā)展而言并非好事。

蘇州中環(huán)則在金雞湖畔另一側與蘇州中心商場形成完美的呼應和錯位關系，為奢侈品消費提供新一代商業(yè)空間的選擇，共同打造蘇州城市風貌和商業(yè)水準“名片”。

不過即使會有新的競爭，也需要看到蘇州中心商場不僅掌握先發(fā)優(yōu)勢，積累了足夠扎實的基礎，更坐擁30萬㎡獨一檔的超大體量足以帶來全類型體驗。個人并不認為項目的能級會被輕易撼動，而且多方共榮才是城市、市場、消費者更喜聞樂見的局面。

因此，于公于私，個人都更樂意看到蘇州中心商場長期享有城市商業(yè)之光形象。

4、回到文頭的出行路線，其實每次前往蘇州，我都會想一個問題——這次就別再停蘇州中心商場了吧。但翻閱項目社交媒體的動態(tài)，總會發(fā)現(xiàn)有新東西可看，加上凱德會員積分體系打通等政策，最終都選擇了“妥協(xié)”，希望這個吸引力能夠持續(xù)下去。

品牌定位能級只是評判商業(yè)維度的一面，能否獲取本地以及更廣域范圍內(nèi)消費者的好感，個人認為是項目能否代表城市面貌更重要的一面。

這也是為什么如果說上海市場，類似上海恒隆廣場這樣的頂級商場更多扮演的消費空間職能，而上海新天地等項目則更能體現(xiàn)出豐富的上海人文精神風貌。

這并非說蘇州中心商場有“躺平”之嫌，7年歷程的記錄足以說明項目的“進取心”，個人始終認為在已經(jīng)占據(jù)客群心智的情況下，循序漸進地提升，伴隨客人的變遷與時代共同進步，某種程度上是蘇州中心商場扮演好自身蘇州商業(yè)形象代表最堅實的策略。