通過法拍買下爛尾的豪門金座（錦玉商務(wù)中心）兩棟公寓樓還不到半個月，巫家壩商業(yè)運營管理公司就發(fā)布了項目設(shè)計及施工一體化（EPC）總承包招標(biāo)計劃。根據(jù)招標(biāo)文件，中標(biāo)企業(yè)將負(fù)責(zé)對豪門金座（錦玉商務(wù)中心）1號樓和2號樓按照保租房要求進行改建，改建總建筑面積96537.74平米，改造后的保租房有1297套，建筑安裝工程費為3.6億。

巫家壩商業(yè)運營管理公司是昆明巫家壩建設(shè)發(fā)展公司的下屬企業(yè)，舉牌競買豪門金座（錦玉商務(wù)中）花了2.47億元，如今又要花3.6億進行改造，總支出就已經(jīng)達到了6.07億元，這還不包括工程監(jiān)理以及其他費用，巫家壩商業(yè)運營管理公司最終為這個保租房項目支付的代價，將至少在 6.1億以上。

招標(biāo)代理機構(gòu)發(fā)布的招標(biāo)文件則顯示，錦玉商務(wù)中心改建項目的估算總投資為61669萬，其中建筑安裝工程費是36000萬。招標(biāo)文件并未明確項目估算總投資是否包括競拍項目所花的24742萬，即便已經(jīng)包括，巫家壩商業(yè)運營管理公司對錦玉商務(wù)中心保租房項目的初步投資預(yù)算也達到了6.17億，代價不小。

拍賣前的豪門金座

錦玉商務(wù)中心除了兩棟高層商務(wù)樓，還有商業(yè)裙樓，其中改建保租房的面積是5.04萬平米，共1294套。另外還有1.49萬的商業(yè)裙樓。

商業(yè)裙樓未來雖然可以招商運營，但如今商業(yè)招租并不容易，租金也很低，所以1.49萬平米的商業(yè)裙樓以后能有多少租金收入，現(xiàn)在很難預(yù)測，相信巫家壩商業(yè)運營管理公司也不是為這1.49萬平米的商場購買爛尾樓的，保租房才是這個項目的運營重點。

昆明現(xiàn)在有10多個保租房項目，絕大多數(shù)項目的基準(zhǔn)租金都在每平米20元以下，最高的也不超過25元/平米/月，官渡區(qū)另一個保租房項目彩瑞中心也距離廣福路不遠(yuǎn)，去年底有一批房源的基準(zhǔn)租金只要16.94元/平米/月，錦玉商務(wù)中心如果投入市場，雖然位置可能是昆明所有保租房項目中最好的，但租金應(yīng)該也很難超過30元/平米/月。

萬科翡翠也有大量公寓出租，拎包入住只要每平米每月30元左右

可以對比的是，距離錦玉商務(wù)中心只有幾百米的萬科翡翠2期，一間41平米帶家具家電公寓的月租報價只有1200元，算下來每平米還不到30元。按規(guī)定，保租房的租金水平一般不高于同地段同類房源租金的85%，所以錦玉商務(wù)中保租房的定價應(yīng)該不超過26元/平米才對。

即便按30元/平米/月計算，錦玉商務(wù)中心5.1萬平米保租房如果實現(xiàn)100%出租率，理論收入可以達到153萬/月，年收入超過1800萬，年化收益率也不過3%（按6.17億的項目總投資計算）。

然而，錦玉商務(wù)中心不可能實現(xiàn)100%的出租率，而且總投資很可能也不止6.17億，況且這還沒算管理成本、資金成本、房屋折舊，所以如果僅計算保租房的營收，實際收益率還要大大低于3%。當(dāng)然錦玉商務(wù)中心1.4萬平米的商業(yè)不可能一分錢租金收入都沒有，但以現(xiàn)在實體商業(yè)的處境，也不可能高到哪里去，錦玉商務(wù)中心保租房加上裙樓商業(yè)，年收入頂多也就2000多萬，年化收益率也不會比3%高多少，而且一旦出租狀況不理想，或者租金水平達不到預(yù)期，收益率還要進一步打折。

總的來說，巫家壩商管公司收購爛尾樓的這筆投資投入大，占用資金多，收益卻有限，投資回收期非常長，搞不好還會虧損。