人生最美好的相遇

是在恰當?shù)臅r間遇上對的人。

買房也一樣

在恰好的時機遇見理想的家。

近兩年，市場正式邁入深度調(diào)整期，在這場變革浪潮，既帶來了挑戰(zhàn)，也孕育著新的機遇，對于購房者而言，一系列利好政策的疊加，增加了不少信心。

然而，也有不少人在心中暗自思量：今年究竟是否適合出手買房？生怕自己一不小心就“買虧了”。

對此，壹地產(chǎn)認為，買房除了要結(jié)合自身情況之外，更應(yīng)敏銳捕捉市場大趨勢的脈搏。

01.

2025樓市下半場
政策松綁，搶占核心稀缺資產(chǎn)

下半年開場，樓市便掀起波瀾，一系列消息接踵而至，牽動著市場各方神經(jīng)。

其一，北京、上海樓市放松限購

8月開始，北京、上海率先放松限購。不僅為兩地樓市注入了新的活力，更釋放出全國樓市政策或?qū)⒊鼘捤煞较蛘{(diào)整的強烈信號，為市場帶來了新的想象空間。

其二，深圳開始吹風新政

與此同時，深圳樓市被各種預(yù)測放松限購信息包圍。預(yù)計外地居民可零門檻在核心區(qū)購1套；非核心區(qū)全面取消限購，或者核心區(qū)大戶型開始放松限購。

盡管這些消息尚未得到官方證實，但市場情緒已出現(xiàn)明顯波動。

在股市領(lǐng)域，A股表現(xiàn)格外亮眼，行情一路持續(xù)上揚。 8月18日，A股上證指數(shù)開盤突破3700點整數(shù)關(guān)口，滬指創(chuàng)近10年新高。

樓市同樣呈現(xiàn)出積極活躍的態(tài)勢。以塘城NEXT TOWN為例，8月上門咨詢的客戶數(shù)量高達2000組，最終成功成交200套。

這一亮眼的數(shù)據(jù)，不僅直觀地彰顯了當前市場需求的旺盛程度，更充分體現(xiàn)了購房者對于優(yōu)質(zhì)項目的認可與追捧。

從過往經(jīng)驗來看，每一次政策的調(diào)整，往往都暗藏著新的購房機遇，對于有購房需求的人來說，這無疑是一個值得密切關(guān)注和把握的重要節(jié)點。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，今年下半年預(yù)計入市的新盤數(shù)量約130個。

從區(qū)域分布來看，龍崗區(qū)以23個待售新盤位居首位，南山區(qū)與寶安區(qū)緊隨其后，均有22個和24個項目；龍華區(qū)有17個新盤計劃入市。相比之下，羅湖、福田及光明三區(qū)的推盤節(jié)奏較為平緩，推盤量均為個位數(shù)。

表面上看，從豪宅到適剛需產(chǎn)品可謂全面覆蓋。然而面對如此豐富的選擇，不少購房者卻陷入了"選擇困難癥"，在眾多樓盤中難以抉擇。

上下滑動查看（僅供參考）

壹地產(chǎn)建議購房者遵循一個核心原則：選擇核心區(qū)的供應(yīng)稀缺的板塊。

核心區(qū)交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療資源完備，提升居住便利舒適，為房產(chǎn)保值增值添力；稀缺供應(yīng)的樓盤憑借獨特地段、高品質(zhì)規(guī)劃或限量屬性，在市場更具競爭力。

當然，這個選房邏輯說起來簡單，但購房者實操中卻有些難：

• 預(yù)算1000萬+：毫無疑問福田、前海、寶中會成為首選項；

• 預(yù)算600-800萬：蛇口、北站等板塊就會進入選擇范圍；

• 預(yù)算進一步壓縮：大家常會產(chǎn)生“與核心區(qū)絕緣”的錯覺。

但別忘了，市場始終處于動態(tài)演變中——

像今年就有多個核心區(qū)推出小戶型產(chǎn)品，以“低總價門檻”讓購房人進入核心圈，比如龍華的上塘板塊。

近年來，龍華發(fā)展勢頭迅猛，城市配套不斷完善，但核心區(qū)域的新盤供應(yīng)，尤其是小戶型卻寥寥無幾。

以北站板塊為例，近兩年北站推盤9次，其面積段基本都是80m2以上的戶型，且繼中洲迎璽三期之后，便再無新盤入市，當前市場上僅剩下少量尾盤在售，購房者的選擇范圍極為有限；

再看紅山-上塘板塊，近兩年12次推盤均引發(fā)市場高度關(guān)注與熱烈追捧。但小戶型只有零星幾個樓盤，如今年以小戶型為主的紅山華府，推出當天就日光，也印證了該板塊小戶型房源的稀缺性和高需求度。

僅供參考

值得關(guān)注的是，下半年北站板塊暫無新盤計劃入市，而上塘片區(qū)仍有幾個新項目蓄勢待發(fā)，對于預(yù)算有限卻渴望躋身核心區(qū)的購房者而言，這波供應(yīng)窗口期值得重點把握。

02.

雙核驅(qū)動+全維配套
上塘崛起成為“龍華新心臟”

其實上塘板塊很容易讓人忽略，但若以龍華城市發(fā)展脈絡(luò)為視角，便會發(fā)現(xiàn)它是龍華發(fā)展軸線上的關(guān)鍵拼圖。

從深圳北站商務(wù)區(qū)的起步，到紅山片區(qū)的崛起，龍華城市發(fā)展軌跡呈現(xiàn)鮮明的"北拓"特征。

如今，上塘正嶄露頭角，繼北站、紅山之后，這里無疑將成為龍華下一個備受矚目的價值聚焦區(qū)域。

“ 上塘是龍華CLD核心承載地，配套成熟度領(lǐng)跑龍華

展開龍華的地圖，其核心區(qū)域主要由三大板塊構(gòu)成：深圳北站國際商務(wù)區(qū)、龍華超級商圈以及龍華中央居住區(qū)（CLD）。

而上塘作為龍華CLD的核心承載地，地處深圳北站商務(wù)區(qū)與龍華超級商圈的幾何中心，其價值的核心在于“雙核驅(qū)動+全維配套”的疊加效應(yīng)——

既能享受自有配套資源，又可同時承接北站商務(wù)區(qū)的商務(wù)輻射與超級商圈的消費活力。這種"雙核夾峙"的地理特征，形成"1+1+1＞3"的資源聚合效應(yīng)。

獨特的地理區(qū)位也成就了“上塘幸福生活”，無論是青年看重的出行、多元社交，還是兒童所需的優(yōu)質(zhì)教育，亦或是晚年所需的舒適環(huán)境，在這里都能一站式滿足。

住在這里，可享受地鐵+自駕+高鐵的三維出行方式，無論日常通勤還是跨城出行均能高效抵達

對于青年人而言，出行尤為重要。

區(qū)域內(nèi)目前有地鐵4號線、6號線（即將南延）雙軌交匯，可直達福田CBD、光明中心以及寶安；

在建的深大城際（暫定名：龍勝站）預(yù)計2026年通車，設(shè)計時速160公里，未來可實現(xiàn)寶安機場至龍華15分鐘直達，大大縮短了時空距離；（信息來源深圳龍華）

地面交通同樣四通八達，布龍路、福龍路、新區(qū)大道等主干道縱橫交錯，串聯(lián)起福田、南山等繁華區(qū)域，即便是自駕出行也極為方便。

這種高效便捷的立體交通體系，不僅滿足日常通勤需求，更為跨城商務(wù)、旅游出行提供了極大便利，使上塘成為真正意義上的"高效生活圈"核心，生活半徑無限延伸。

住在這里，百萬商業(yè)繁華觸手可及，每一天都能解鎖多元生活新體驗

商業(yè)一直是龍華的一大標簽，COSTCO 開市客、山姆、紅山 6979、華潤萬象商業(yè)（在建）、壹方天地等百萬方知名商業(yè)體匯聚于此，形成了一個龐大的商業(yè)矩陣。這里是網(wǎng)紅聚集地，美食愛好者的天堂，是休閑娛樂的絕佳去處。

閑暇時光，與愛人浪漫約會、約朋友打卡餐廳、帶家人逛街購衣...出門即是商業(yè)的幸福感，能將情緒一鍵拉滿，讓生活的每一刻都充滿活力與驚喜。

住在這里，優(yōu)質(zhì)教育資源云集，給到孩子更好的起點

對于孩子而言，教育則是最重要的。區(qū)域內(nèi)分布著華東師范大學附屬深圳龍華學校、未來小學、龍華實驗學校、和平實驗小學等優(yōu)質(zhì)學府。（學區(qū)劃分以教育局劃分為準）

像華東師范大學附屬深圳龍華學校則是深圳唯一一所由985師范高校華東師范大學與地方政府合辦的九年制學校。學校起點高，硬件設(shè)施先進完備，師資力量更是出類拔萃。孩子們在這樣濃厚的學術(shù)氛圍中成長，將擁有更加廣闊的發(fā)展空間和無限可能的未來。

住在這里，綠意相伴+TOP級文體配置，開啟慢生活

當然，忙碌奔波的生活之余，這里亦能享受到慢節(jié)奏的生活。

如龍塘公園、羊臺山森林公園等綠地環(huán)伺，走進公園，慢跑、太極、晨練...只需20分鐘，就能讓身心在大自然中得到放松與充電。

此外，還有簡上體育綜合體、深圳市美術(shù)館新館、深圳圖書館北館等超65萬㎡?體配套文化配套聚集，或揮灑汗水釋放壓力、或沉浸藝術(shù)提高審美、或遨游知識海洋吸收養(yǎng)分...只要你想，各種生活切換自如。

“ 市場高度認可，上塘價值持續(xù)攀升

即便從開發(fā)商的敏銳視角審視，上塘依然是一片充滿無限潛力和希望的熱土。

土地市場作為區(qū)域價值的“晴雨表”，能夠直觀地反映出市場對一個區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J可程度。上塘片區(qū)的“拍地史”，無疑是其作為龍華價值新極的有力證明。

• 龍華地王誕生地：2016年，上塘地塊以樓面價5.6萬/㎡（現(xiàn)金茂府項目）刷新龍華紀錄，成為區(qū)域房價“天花板”，當前二手房掛牌價已突破10萬/㎡，驗證CLD地段的價值韌性；

• 2025年龍華土拍市場持續(xù)升溫：聯(lián)發(fā)12.12億摘上塘地塊：樓面價4.45萬/㎡，溢價率15%；A815-0036、A815-0037地塊均由深業(yè)以及深業(yè)聯(lián)合體摘的，進一步推動上塘片區(qū)土地價值的提升。

從CLD配套的“全能型”到土拍市場的“高熱值”，顯而易見上塘已接棒紅山，成為龍華價值增長的核心引擎。

未來，隨著北站CBD產(chǎn)業(yè)能級提升與超級商圈成熟，上塘將不斷吸引高凈值人群定居，形成“就業(yè)-居住-消費”的內(nèi)循環(huán)生態(tài)，前景更加可期。

03.

稀缺戶型+德系精裝+TOD底盤
塘城NEXT TOWN的"三重王炸"

如果說，上塘的稀缺性與優(yōu)質(zhì)的配套，已成為牢靠的房產(chǎn)價值的護城河。

那么，當我們把目光聚焦于個盤——塘城NEXT TOWN，會發(fā)現(xiàn)它絕非僅僅依托上塘既有的優(yōu)勢“坐享其成”，而是既在核心，又自成中心，憑借其三大獨特亮點，在眾多樓盤中脫穎而出。

塘城next town示意圖

一、稀缺戶型：建面約67㎡2房，低成本錨定核心區(qū)

在深圳核心區(qū)“小戶型難求”的背景下，塘城NEXT TOWN的主力戶型（建面約67-125㎡2-4房）精準切中市場需，其中，建面約67㎡2房戶型非常難得。

戶型圖，上下滑動查看

回顧今年上半年深圳樓市的核心區(qū)推盤情況，總共僅有14次推盤，而在這為數(shù)不多的推盤中，除了京基天珺府有少量的1房售出外，提供2房戶型的僅有紅山華府1個樓盤。

從今年下半年計劃入市的新盤來看，除了寶中的盛意家園和南山的招商望海玥有小面積段房源供應(yīng)外，幾乎難尋其他選擇。但寶中和南山也意味著高單價，購房成本大幅增加。

在這樣的大背景下，塘城NEXT TOWN67平2房戶型的出現(xiàn)，無疑為那些預(yù)算有限又渴望在核心區(qū)安家的購房者，帶來了千載難逢的絕佳機會。

二、德系精裝：大師設(shè)計+國際品牌，定義品質(zhì)生活

居住品質(zhì)向來是購房者關(guān)注的重點，塘城NEXT TOWN在這方面可謂不遺余力、精益求精。

據(jù)悉，項目都是由大師級操刀，從酒店式住宅的奢華格調(diào)，到園林景觀的詩意雅致，每一處細節(jié)都經(jīng)過精心雕琢，彰顯出卓越的品質(zhì)與高雅的品味。

說兩個細節(jié)，像住在外立面采用的是部分鋁板+玻璃幕墻打造，這種極簡美學既顯高級精致又防水耐腐、抗風抗震，高于傳統(tǒng)立面鍛造成本，媲美高端寫字樓與豪宅外立面，讓人一眼便能察覺到項目在建筑品質(zhì)上的卓越追求。

外立面示意圖

除了外立面，塘城 NEXT TOWN 在園林景觀的設(shè)計上也展現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準。以新加坡垂直花園城市為理念，打造熱帶雨林式社區(qū)園林，將活動區(qū)與植被融合，形成了一個立 體游樂場。 踏入園林，卸下疲憊，仿佛穿越到了一個神秘的熱帶仙境。

園林示意圖

尤為值得一提的是，項目采用德系精裝標準，讓每一位業(yè)主都能享受到高品質(zhì)的居住生活。

進入樣板間，像漢斯格雅的洗滌盆、抽拉式水龍頭，西門子的抽油煙機、燃氣灶、洗碗機...隨手一摸都是國際一線大品牌。

不僅如此，從進入家門開始，一線品牌亞太天能的智能門鎖、玄關(guān)柜中衣服護理器，再到高儀智能馬桶...每一處細節(jié)塘城都把握的恰到好處，既保證了品質(zhì)，也為購房者省下了后期再裝修的費用。（具體以實際交付為準）

創(chuàng)意展示空間；僅供參考

三、TOD樓盤，讓購房者足不出戶就能享受生活。

在當今購房者眼光愈發(fā)挑剔的時代，“好房子”的評判標準已不再單一，而是呈現(xiàn)出“產(chǎn)品+兌現(xiàn)+生活”的多元組合。

塘城NEXT TOWN恰好完美滿足了購房者的所有需求，以其獨特的TOD模式脫穎而出。項目與6號線上芬站相連，依托TOD超級底盤，項目打造五大特色化社區(qū)功能場景，構(gòu)建起“5-10分鐘功能閉環(huán)生活圈”。

在這里，休閑、辦公、消費、教育、社交、運動等多維度生活需求無需依賴外部城市配套，從社區(qū)內(nèi)即可一站式滿足——家門口的咖啡館開啟高效辦公，樓下商街完成日常采買，社區(qū)學堂承載親子時光，多功能運動場揮灑汗水……真正實現(xiàn)“足不出戶”。

示意圖

且TOD作為軌道+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)+居住的綜合體，其強大的經(jīng)濟效應(yīng)不容小覷。

如日本澀谷未來之光TOD，匯集9條線路，將300萬人次的換乘人流轉(zhuǎn)換為商業(yè)潛在人流，區(qū)域房價從建成前單價約7.3萬/㎡躍升到建成的10萬/㎡；

紐約曼哈頓新世貿(mào)中心TOD，依托連接11條地鐵線路的樞紐優(yōu)勢，房價更從建設(shè)前的約9萬/㎡飆升至約40萬/㎡。

當下，塘城NEXT TOWN已經(jīng)開盤，正在持續(xù)熱銷中，折后均價5.43萬元/㎡，總價約298萬起。如此高性價比的優(yōu)質(zhì)樓盤，實屬難得，感興趣的粉絲留意起來。

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