下面這份【豐臺(tái)麗澤板塊】測評(píng)稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)從拆解任務(wù)、整合市場動(dòng)態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。登錄深度智聯(lián)官網(wǎng)，體驗(yàn)“30秒找全核心數(shù)據(jù)、10分鐘出完整投研報(bào)告”。登錄克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，查看豐臺(tái)區(qū)好房熱銷榜。

申請(qǐng)?jiān)囉茫?/strong>https://www.haofangdp.com

以下為正文：

4月15日，招商蛇口旗下北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司搶先發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，明確披露豐臺(tái)萬泉寺007地塊施工與監(jiān)理相關(guān)信息。項(xiàng)目總投資估算高達(dá)89.465億元，總建筑面積151250㎡，地上建筑面積98651㎡，容積率2.5，建筑密度15%，綠地率30%。此外，招泰地產(chǎn)同步發(fā)布亦莊瀛海 1401-1地塊施工監(jiān)理招標(biāo)，凸顯雙線布局南城核心的決心。

作為2026北京內(nèi)城最受矚目的宅地之一，萬泉寺0007地塊于3月25日啟動(dòng)預(yù)申請(qǐng)，48小時(shí)內(nèi)正式轉(zhuǎn)正，掛牌期鎖定4月16日至4月30日，起始樓面價(jià)5.85萬元 /㎡，起始總價(jià)57.71億元。

此次招商蛇口提前啟動(dòng)招標(biāo)，彰顯央企對(duì)二環(huán)旁優(yōu)質(zhì)地塊的篤定布局，更讓本就承壓的麗澤高端住宅市場再添新變量，與一路之隔、去化率僅 20.5%的中海麗金府形成直接對(duì)壘，揭開北京內(nèi)城高端宅地成本博弈、產(chǎn)品競爭、市場去化三重鏖戰(zhàn)序幕。

招商蛇口劍指稀缺宅地

預(yù)內(nèi)城+新區(qū)雙線拿地

在北京核心區(qū)宅地供應(yīng)持續(xù)收緊的背景下，萬泉寺0007地塊從預(yù)申請(qǐng)階段便成為房企爭奪的焦點(diǎn)。該地塊并非天生宅地，2026年初由綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地，明確定位高端改善型住宅，精準(zhǔn)承接麗澤商務(wù)區(qū)高凈值人群居住需求。

從地塊基礎(chǔ)信息來看，地塊位于豐臺(tái)區(qū)太平橋街道，屬于萬泉寺村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，土地面積約3.95公頃，規(guī)劃地上建面約9.87萬㎡，容積率2.5，建筑限高80米（局部不超90米），土地開發(fā)程度達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)。

招商蛇口此次布局并非孤注一擲，而是雙線出擊、全面加碼北京市場。同步發(fā)布招標(biāo)亦莊瀛海1401-1地塊，將于4月21日開拍，與萬泉寺0007形成“一核心一新城”的拿地組合，鎖定內(nèi)城稀缺價(jià)值，又布局亦莊產(chǎn)業(yè)新城紅利。

從拿地成本來看，萬泉寺0007地塊5.85萬元/㎡的樓面價(jià)，較 2024 年中海萬泉寺0024地塊（中海麗金府）6.2 萬元/㎡樓面價(jià)，每平米低出3500元，但隱性成本不容小覷：

需承擔(dān)約17公頃河道、綠地生態(tài)空間建設(shè)，建安成本不低于2200元/㎡，建成后無償移交；同時(shí)地塊內(nèi)涉及馬爾格爾古德碑、萬泉寺公園石刻2處未定級(jí)不可移動(dòng)文物，開發(fā)需嚴(yán)格遵循文物保護(hù)要求，綜合開發(fā)成本大幅攀升。

麗澤地王標(biāo)桿遇冷

中海麗金府去化率僅 20.5%

萬泉寺0007地塊的入局，恰逢麗澤板塊高端住宅市場陷入深度調(diào)整期。作為北京近 3 年首宗不限價(jià)、不限售純住宅用地，中海麗金府以6.2萬元/㎡樓面價(jià)、110.54億成交總價(jià)加冕麗澤板塊地王，定位內(nèi)城高端豪宅標(biāo)桿，卻陷入嚴(yán)重的去化困局，成為板塊市場降溫的典型縮影。

從產(chǎn)品力來看，中海麗金府具備高端豪宅的核心稟賦：項(xiàng)目容積率2.8，規(guī)劃13棟10-26層高層住宅，共1060套房源，136-231㎡純四居大平層，精裝交付，無小戶型分流客群，精準(zhǔn)鎖定高收入改善群體。園林設(shè)計(jì)特邀清華大學(xué)景觀系教授朱育帆操刀，打造20萬片金屬瓦鱗片拼接的“金水瀛”皇家氣韻景觀；示范區(qū)投入超億元，達(dá)到藝術(shù)館級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配套2400㎡下沉式會(huì)所與600㎡架空層泛會(huì)所，產(chǎn)品力在二環(huán)周邊高端住宅中位居前列。
但亮眼的產(chǎn)品力并未轉(zhuǎn)化為市場銷量，截至2026年4月16日，中海麗金府累僅成交 217套，去化率低至20.5%，市場接受度遠(yuǎn)不及預(yù)期。

板塊庫存壓力更是懸頂之劍，麗澤板塊130-150㎡戶型庫存386套，去化周期65.5-87.2個(gè)月；150-200㎡戶型庫存881套，去化周期66.1-90.3個(gè)月，按當(dāng)前去化速度，同類產(chǎn)品庫存需 5-7 年才能消化完畢，供過于求的市場格局直接制約項(xiàng)目定價(jià)與去化。
萬泉寺0007價(jià)值拆解

集齊內(nèi)城宅地王牌 優(yōu)勢短板并存

萬泉寺0007地塊之所以能吸引招商蛇口等央企重金布局，核心在于其集齊北京核心區(qū)宅地的區(qū)位、交通、配套、生態(tài)、規(guī)劃五大核心優(yōu)勢，是當(dāng)之無愧的王牌地塊；但地塊自身的先天缺陷與開發(fā)約束，也為后續(xù)產(chǎn)品打造埋下挑戰(zhàn)。

地塊距西南二環(huán)約1km，南三環(huán)1.5km，緊鄰麗澤商務(wù)區(qū)核心區(qū)、龍湖天街，西側(cè)是中陽廣場，東側(cè)南側(cè)為沿河綠化帶，相比中海麗金府受鐵路線困擾的短板，0007區(qū)位更純粹。

地塊距地鐵14、16號(hào)線麗澤商務(wù)區(qū)站僅約560米，坐擁北京唯一五條軌道交通換乘樞紐，11號(hào)線、麗金線、新機(jī)場線規(guī)劃落地，麗澤城市航站樓預(yù)計(jì)年內(nèi)具備運(yùn)營條件，可直接辦理值機(jī)與行李托運(yùn)；麗金線通車后，麗澤至金融街僅需10分鐘，真正成為金融街居住配套區(qū)，實(shí)現(xiàn)兩大商務(wù)區(qū)高效聯(lián)動(dòng)。

地塊同步建設(shè)17公頃生態(tài)空間，蓮花河濱水綠道、萬泉寺公園環(huán)繞，在寸土寸金的二環(huán)旁，實(shí)現(xiàn)商務(wù)生態(tài)雙重稀缺。

另外，容積率2.5，低于中海麗金府的2.8，建筑限高80米（局部90米），出讓文件明確要求首二層共享開放、東南角打造標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，定位高端改善無懸念。但是地塊呈細(xì)長方形，東偏南 45 度，若樓棟正南正北排布，難以最大化出面積；西南面受中陽廣場遮擋，采光與視野受影響，相比中海麗金府規(guī)整的地塊條件，0007 地塊在戶型設(shè)計(jì)、樓棟排布上存在一定劣勢。

除17公頃生態(tài)配建與文物保護(hù)成本，地塊開發(fā)需投入大量資金用于配套建設(shè)，實(shí)際樓面價(jià)遠(yuǎn)高5.85萬元 /㎡起始價(jià)，房企拿地后需精準(zhǔn)平衡成本與定價(jià)。

內(nèi)城稀缺與供需失衡

豐臺(tái)豪宅分化加劇

2026年北京樓市核心特征，是內(nèi)城稀缺宅地供應(yīng)與高端住宅市場供需失衡的雙向交織，豐臺(tái)麗澤板塊正是這一特征的典型樣本。從全市土拍格局來看，2025年北京成交涉宅用地41 宗，出讓金1427.4億元，同比下降8%，但成交樓面均價(jià)同比上升20%，呈現(xiàn)量減價(jià)升態(tài)勢，高價(jià)地塊集中于海淀、豐臺(tái)等核心區(qū)，央企國企拿地主導(dǎo)市場。

從豐臺(tái)樓市內(nèi)部來看呈現(xiàn)剛需熱銷、豪宅遇冷的態(tài)勢。豐臺(tái)東郭莊方程國賢府主打剛需定位，開盤即賣406套，成為區(qū)域爆款；麗澤萬泉寺等高端板塊卻因供應(yīng)過剩、定價(jià)過高陷入去化困境，截至2026年4月，麗澤板塊典型新盤表現(xiàn)如下：

北京瑞府網(wǎng)簽550套，去化率100%，均價(jià)98284元/㎡；端禮著網(wǎng)簽386套，去化率95%，均價(jià)109720元/㎡；中海麗澤叁號(hào)院網(wǎng)簽168套，去化率32%，均價(jià)91378元/㎡；中海麗金府網(wǎng)簽217套，去化率20%，均價(jià)105828元/㎡，由此預(yù)計(jì)萬泉寺未來售價(jià)約在10萬元/㎡。

麗澤兌現(xiàn)度決定長期價(jià)值

房企需尊重市場規(guī)律

萬泉寺 0007 地塊與中海麗金府的最終市場表現(xiàn)，不僅取決于房企自身策略，更深度綁定麗澤商務(wù)區(qū)的發(fā)展兌現(xiàn)度。作為北京第二金融街，麗澤商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐力持續(xù)增強(qiáng)：

2026年3月入駐企業(yè)突破1600家，2025年全口徑稅收破百億元，培育13棟億元樓宇，銀河證券、長城資產(chǎn)、華為中國等頭部企業(yè)總部入駐，金融+科技產(chǎn)業(yè)格局成型。按照規(guī)劃，2026年麗澤入駐企業(yè)將突破1700家，麗澤城市航站樓、麗金線等配套年內(nèi)落地，5年內(nèi)有望從正在兌現(xiàn)走向完全兌現(xiàn)，為高端住宅提供長期需求支撐。

內(nèi)城地王的長期價(jià)值，離不開產(chǎn)業(yè)、配套、交通的全面兌現(xiàn)，更離不開房企對(duì)市場需求的精準(zhǔn)把握。核心環(huán)線宅地稀缺性永遠(yuǎn)是價(jià)值基石，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，任何項(xiàng)目都需尊重市場規(guī)律，實(shí)現(xiàn)價(jià)值與價(jià)格匹配。

萬泉寺0007地塊的最終出讓結(jié)果與產(chǎn)品呈現(xiàn)，深度智聯(lián)北京追地將為您持續(xù)跟進(jìn)。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

1.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益。但若你更看重即買即住的成熟配套，或依賴地鐵通勤，可能需要謹(jǐn)慎評(píng)估。當(dāng)前區(qū)域主要依賴自駕出行，公共交通仍處于完善階段。

3.本產(chǎn)品運(yùn)營方不對(duì)用戶因使用生成內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。