今年的深圳，屬于T0級(jí)別。

前7個(gè)月以來(lái)，在頭部城市的新房二手房成交數(shù)據(jù)中，深圳給了大家不小的震撼——

都說市場(chǎng)不好，深圳你咋在悄悄背刺大家伙？

新房方面，

深圳新房成交面積239萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)25%。

北京的增長(zhǎng)率與深圳相比，少了足足7個(gè)點(diǎn)。上海、杭州的新房成交面積更是處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

深圳新房成交金額1446億元，同比增長(zhǎng)19%。

今年的成交規(guī)模增長(zhǎng)率僅次于北京。上海、杭州的新房成交金額亦是處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

增長(zhǎng)的成交背后，深圳的去化周期也來(lái)到了歷史低點(diǎn)——

當(dāng)前，深圳預(yù)售住宅庫(kù)存量約為2.79萬(wàn)套。

以近12個(gè)月一手預(yù)售住宅月均去化速度（月均3314套）計(jì)算，深圳新房去化周期為8.4個(gè)月。

因此，深圳不少新盤都賣得不錯(cuò)——

紅山的紅山華府、大運(yùn)的深鐵閱云境、光明中心區(qū)的滿京華金碩悅府在今年前7個(gè)月的開盤認(rèn)購(gòu)率均達(dá)到100%；民治的鵬宸云筑、前海的時(shí)代尊府的開盤認(rèn)購(gòu)率均在80%以上。

二手房方面，

深圳二手房成交面積336萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)29%。

除了深圳以外，北京、上海、杭州二手房成交面積同比增長(zhǎng)分別為25%、18%、17%，均被深圳拉了一大截。

深圳二手房成交金額1931億元，同比增長(zhǎng)25%。

北京、上海、杭州依舊不是其對(duì)手。

與此同時(shí)，深圳的二手房去化周期也夠短——

截至2025年8月1日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全市有效在售二手房源7.5萬(wàn)套。

以上半年6個(gè)月的月平均去化套數(shù)5901套計(jì)算，深圳的二手房去化周期達(dá)到12.8個(gè)月。

深圳二手房成交行情向上走，不外乎兩個(gè)原因——

一、以價(jià)換量。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，

7月的深圳，掛牌均價(jià)同步下滑至6.36萬(wàn)/㎡，議價(jià)空間擴(kuò)大至8.3%。

二手成交均價(jià)跌至5.93萬(wàn)/㎡，跌破6萬(wàn)大關(guān)，環(huán)比下降1.7%。

當(dāng)然，這不是最主要的原因。

因?yàn)槊恳蛔鞘卸荚谝詢r(jià)換量。

那么，深圳成交大漲的另外一個(gè)原因就顯得非常重要。

二、深圳的新房與二手房并不割裂。

我們只需要解析深圳新房與二手房成交結(jié)構(gòu)（上為二手房，下為新房），就能得到深圳與其它城市的最大區(qū)別——

1.深圳新房與二手房的成交面積幾乎處于同一區(qū)間。

新房主力成交面積為70-120㎡以下的戶型。其中，主要需求集中在70-90㎡；

二手房主力成交面積為50-120㎡以下的戶型。其中，主要需求也集中在70-90㎡。

2.主力戶型的需要在上升。

新房方面，

70-90㎡為成交主力，成交占比為36.05%，較去年同期增2.26個(gè)百分點(diǎn)；100-120㎡較去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，成交面積的占比變化并不大。

以上都在告訴我們一個(gè)重要信息——

深圳的新房與二手房，都是剛需市場(chǎng)。

這與絕大多數(shù)城市的表現(xiàn)都不一樣。

大多數(shù)城市，都在制造以改善、豪宅炒熱市場(chǎng)氛圍的假象。

杭州，新房主力戶型動(dòng)輒140㎡起，總價(jià)門檻達(dá)七八百萬(wàn)；成都，新房面積從過去的套均100㎡，也來(lái)到了130㎡左右。

于是，這些城市的居民都很焦慮——

新房，買不起。

二手房，被新房越甩越遠(yuǎn)，生怕買了就被套牢。

如今，再看一眼深圳。

生活在這座城的人們，并不存在這樣的困擾。

深圳是剛需的深圳。

這座城市的基本盤，決定了其新房與二手房難以分化。

從人口的角度出發(fā)，

根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年末深圳市常住人口為1798.95萬(wàn)人，社區(qū)登記總?cè)丝?237.88萬(wàn)人，每天實(shí)時(shí)生活在深圳人口超2300萬(wàn)。

與此同時(shí)，

2024年末，深圳常住人口同比增加19.94萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.12%。社區(qū)登記總?cè)丝谕仍黾?4.11萬(wàn)人。

這是一座高人口高流入的城市。

從土地資源的角度出發(fā)，

北上廣深四座一線城市的面積，分別是16400平方公里、6340平方公里、7434平方公里、1997平方公里。

深圳的面積，大約只有廣州的1/4，不到上海的1/3、北京的1/8。

由于土地資源緊張，深圳人均居住面積僅約20平方米，約23%的居民擁有房產(chǎn)。

這是一座擁擠且住房自有率極低的城市。

從土地政策的角度出發(fā)，

按照深圳的傳統(tǒng)習(xí)慣，其土地出讓非?？酥啤?/p>

2024年，深圳成功出讓的涉宅用地僅6宗，總建面約89萬(wàn)㎡；

2025年至今，深圳成功出讓的涉宅用地僅9宗，總建面約65萬(wàn)㎡；

同期，杭州出讓宅地總建面約553萬(wàn)㎡。

深圳，不及其五分之一。

這給深圳的新房市場(chǎng)帶來(lái)了最直接的影響。

今年上半年，深圳全市新增一手住宅預(yù)售供應(yīng)面積138.11萬(wàn)㎡，同比大減44%，環(huán)比更是減少54%。

而在以上數(shù)據(jù)中，還有個(gè)盲點(diǎn)——

2024年，深圳6宗宅地，總建面達(dá)到89萬(wàn)㎡。

2025年，深圳9宗宅地，總建面達(dá)到65萬(wàn)㎡。

地越來(lái)越多，供應(yīng)反而減少了？

請(qǐng)看今年深圳住宅用地的調(diào)整。

過去的深圳，住宅用地的容積率大多在5.0往上。

今年的深圳，出了一批容積率在5.0以下的宅地，其中甚至還有容積率在2.5的低密宅地，在深圳很罕見。

今年4月，深圳南街坊地塊首次掛牌，容積率5.7，建筑面積27.1萬(wàn)方。

后來(lái)，這宗地調(diào)整后再次掛牌，容積率3.4，建筑面積14.5萬(wàn)方。

隨著深圳對(duì)宅地容積率的調(diào)整，建筑面積明顯下降。

進(jìn)而，

住宅的供應(yīng)，還會(huì)下降。

以深超總地塊為例，

該地塊占地面積11835㎡，容積率4.4，那么預(yù)計(jì)增加住宅建面約52074㎡。

而在這宗地之前，深超總的容積率宅地高達(dá)6.0。若這塊宅地容積率為6.0，預(yù)計(jì)增加住宅建面約71010㎡。

少了18936㎡的面積，以套均100㎡，大約就是少了190套房子。

以上就是深圳的特點(diǎn)——

這是一座剛需之城。

由于龐大的人口以及高速的流入，深圳仍然有大量的剛需客群支持市場(chǎng)。

又由于土地面積小，深圳又沒有太多的住宅供應(yīng)，再加之供地節(jié)奏，出讓政策的調(diào)整，讓深圳未來(lái)的供應(yīng)越來(lái)越少。

這決定了市場(chǎng)會(huì)將更多的供應(yīng)分配給更多的有需要的家庭，即剛需。

于是，深圳的新房二手房市場(chǎng)難以分化，二手房市場(chǎng)也不允許被拋棄。

深圳的新政，快來(lái)了。

回顧過去，深圳總是走在前頭。

以去年9月底的政策為例，

北京，非京籍家庭五環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限由5年降至3年，五環(huán)外降至2年；

上海，非滬籍外環(huán)外購(gòu)房社保年限由3年降至1年；持居住證積分達(dá)標(biāo)且滿3年社保的家庭，可享滬籍購(gòu)房待遇；臨港新片區(qū)可增購(gòu)1套；

深圳，非戶籍居民在核心區(qū)域購(gòu)房社保年限由3年降至1年，外圍區(qū)域取消社保限制。

很明顯，

北京、上海僅僅是降低了限購(gòu)的門檻，仍然在矜持著。

深圳，率先放開了限購(gòu)。

如今，政策面再次打開——

北京，限購(gòu)仍然在，符合限購(gòu)條件的購(gòu)房者在五環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；

上海，限購(gòu)仍然在，符合限購(gòu)條件的購(gòu)房者在外環(huán)購(gòu)買住房不限套數(shù)；

北京，上海仍舊克制。

可即便如此，新政的效果已經(jīng)顯現(xiàn)——

北京新政后第一周，二手房網(wǎng)簽3082套，環(huán)比增長(zhǎng)14%；新政后第二周，二手房網(wǎng)簽3369套，環(huán)比增長(zhǎng)25%。

8月26日，閔行梅隴的保利·海上印三批次開盤，項(xiàng)目入市均價(jià)約為8.18萬(wàn)/㎡，168套房源當(dāng)日售罄；

寶山楊行的金茂棠前共160套房源，均價(jià)為5.39萬(wàn)/㎡，也當(dāng)日售罄。

新政后首個(gè)周末（8月30日），上海二手房單日成交達(dá)1103套，創(chuàng)60天新高。8月累計(jì)成交19912套，環(huán)比7月增長(zhǎng)2.97%，同比2024年8月增長(zhǎng)11.34%。

那么，深圳呢？

一、深圳的新政，緊隨在北京、上海之后。

眾所周知，一線城市的政策發(fā)布先看北京。

有了老大哥把控方向，上海、深圳才能緊跟上。

正如此次，

北京，8月8日發(fā)布新政；

上海，8月25日發(fā)布新政。

深圳，也快了。

二、深圳的市場(chǎng)，最熱鬧。

每當(dāng)新政到底，最沸騰的市場(chǎng)永遠(yuǎn)是深圳。

以去年9月末的新政為例，

新房方面，

北京認(rèn)購(gòu)量環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)7%。

深圳認(rèn)購(gòu)量環(huán)比增長(zhǎng)600%，同比增長(zhǎng)300%。

二手房方面，

北京，10月總網(wǎng)簽突破1.7萬(wàn)套，創(chuàng)下連續(xù)19個(gè)月新高；

上海，10月二手房成交量刷新今年單日、單周新高。

而深圳，

新增后單月成交量破萬(wàn)套，占過去9個(gè)月成交總量的四成有余。

創(chuàng)19年來(lái)的新高。

也就是說，

這一輪，表現(xiàn)最好的城市還沒出手。

最后，再給大家分享一份深圳的市場(chǎng)報(bào)告。

深圳在這一輪行情中，房?jī)r(jià)跌了嗎？跌了多少？

深圳各區(qū)目前的成交價(jià)在什么水平？

深圳哪里的庫(kù)存量最少？

以上問題均能在這份報(bào)告中找到答案。

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