地產(chǎn)財富會

在行業(yè)“止跌回穩(wěn)”中，

貝殼悄悄完成了自我能力升級。

行業(yè)新背景下，

技術(shù)、數(shù)據(jù)、生態(tài)，

正重構(gòu)它的底層邏輯

2025-9-2

2025年的中國房地產(chǎn)市場，走在“止跌回穩(wěn)”的路上。

在不確定性的外部環(huán)境中，貝殼在二季度交出了一份穩(wěn)健的成績單。

尤其值得注意的是，其核心經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)——也就是我們常說的“一體”部分，展現(xiàn)出了超預(yù)期的韌性。二手房+新房合計GTV穩(wěn)定增長至八千多億，凈收入穩(wěn)健增長11.3%……

這一切，都不是偶然。

很多人把貝殼簡單理解成一個“中介平臺”，但如果你真正看懂它這幾年在“平臺能力”上的深耕，就會明白：

貝殼早已不是靠天吃飯的傳統(tǒng)房產(chǎn)中介，而是一個用技術(shù)、數(shù)據(jù)、運營深度重構(gòu)交易生態(tài)的“新居住服務(wù)體”。

貝殼為什么

能“穩(wěn)得住”？

今年二季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)5835億元，同比增長2.2%；新房業(yè)務(wù)GTV也實現(xiàn)2554億元，同比增長8.5%，雙雙保持正增長。

凈收入260億元，同比增長11.3%，凈利潤13.07億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤18.21億元。

上半年，在貝殼平臺上，二手房業(yè)務(wù)單量同比提升26%，在貝殼自身交易結(jié)構(gòu)占比上，平臺二手房交易單量占平臺房產(chǎn)買賣交易單量的比例提升至76%。也就是說，每10筆交易中，近8筆是二手房。

更多人選擇二手房的背景下，貝殼二手房優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力等護城河優(yōu)勢顯著，為長期業(yè)績提供穩(wěn)健支撐。

這背后是一個不可逆的趨勢：

中國房地產(chǎn)市場正在從“增量時代”走向“存量時代”。而貝殼，早在多年前就開始布局二手房服務(wù)能力的建設(shè)，從“樓盤字典”到“VR看房”，從ACN合作網(wǎng)絡(luò)到真房源承諾——這些投入在今天終于迎來了回報期。

貝殼的“樓盤字典”如今已收錄全國2.7億套房屋的真實信息。基于這些真實數(shù)據(jù)，貝殼開發(fā)了VR看房、智能估價、交易預(yù)警等20多項應(yīng)用，直接幫用戶省去大量無效跑腿時間。

更重要的是，貝殼也在提供更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力。截至二季度末，平臺活躍門店數(shù)達(dá)到58664家，活躍經(jīng)紀(jì)人超過491573人。

這說明什么？

說明它不是在“熬周期”，而是在“抵御周期”。

“平臺價值”在于

生態(tài)與效率

很多人評價平臺，還停留在“有多少門店、多少經(jīng)紀(jì)人”的層面。但這就顯得有點片面。

貝殼真正的護城河，是它構(gòu)建了一套讓經(jīng)紀(jì)人、品牌、客戶都能共贏的協(xié)作機制和提效工具。

比如“房源維護分”——別小看這個分?jǐn)?shù)，它其實是一套精細(xì)的激勵體系。房源信息越真、越及時、越完整，分?jǐn)?shù)就越高，曝光和商機也越多。

再如“好房產(chǎn)品”，也不是隨便貼標(biāo)簽，而是用算法識別出性價比高、帶看轉(zhuǎn)化率高的房源，推動資源向“好房”集中，加速去化、提升匹配效率。

這些機制看似細(xì)微，但長期下來，極大提升了平臺的匹配效率和轉(zhuǎn)化率。

貝殼做的不是流量生意，是“留量”生意。

它要讓每一組客、每一套房，都被認(rèn)真對待、高效匹配。

在門店端，貝殼正在掀起一場“科學(xué)管理革命”。共治理事會、門店積分制、品效商圈……

這些詞聽起來很硬核，但本質(zhì)都是一件事——

把原本依賴店長個人經(jīng)驗的粗放管理，升級為數(shù)據(jù)驅(qū)動、規(guī)則透明、共建共治的精細(xì)運營。

說白了就是——

把傳統(tǒng)中介的“人管人”，升級成“系統(tǒng)管流程”。

北京一位鏈家店長分享了一個典型案例：

一單跨城交易，最多可由13名不同經(jīng)紀(jì)人協(xié)作完成，從房源錄入、鑰匙保管、帶看講解到簽約售后，各環(huán)節(jié)分工明確，傭金按貢獻度精準(zhǔn)分配。這種ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，如今已吸引德佑、21世紀(jì)不動產(chǎn)等200多個品牌加入。

這意味著，哪怕是一個新加入貝殼平臺的品牌，也能快速接入這套成熟體系，共享平臺的數(shù)據(jù)工具、管理方法和合作網(wǎng)絡(luò)——這才是平臺真正的價值。

科技正在重新定義

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”

如果你還認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個純?nèi)肆Φ男袠I(yè)，那你真的錯了。

今年二季度，貝殼AI工具的應(yīng)用出現(xiàn)爆發(fā)式增長。面向經(jīng)紀(jì)人的AI智能體“來客”，已經(jīng)不是“試驗品”，而是成了超33.5萬經(jīng)紀(jì)人的日常作業(yè)系統(tǒng)。

它能3秒內(nèi)完成房源匹配，能通過對話理解客戶深層需求，甚至能自動生成跟進策略。

一位北京的經(jīng)紀(jì)人王莉（化名）分享了她使用“來客”89天的體驗：

“就像有個過目不忘的搭檔，它能通過AI聊天助理幫助我們深度理解客戶的預(yù)算、位置等各種需求，然后根據(jù)AI選房選好對應(yīng)房源?！?/p>

最終成交的是一套東三環(huán)新掛牌的小面積、低預(yù)算兩居房，完全匹配客戶需求。

在青島，一位德佑經(jīng)紀(jì)人通過“來客”系統(tǒng)，成功為一位解決四代同住難題的客戶匹配了數(shù)套優(yōu)質(zhì)二手房源。

從初始咨詢到簽約，全程無需電話溝通，既保護隱私，又大大縮短交易周期。

AI不是來取代人的，是來升級人的。

貝殼通過“五好服務(wù)者評估機制”，從可靠度、可信度、親密度等維度對經(jīng)紀(jì)人進行綜合評估，設(shè)立先鋒經(jīng)紀(jì)人稱號，幫助用戶更好選擇服務(wù)者，也激勵經(jīng)紀(jì)人進行高質(zhì)量互動。

而在用戶端，AI助手“布丁”更像是一個24小時在線的房產(chǎn)顧問。你隨時可以問它：

“朝陽區(qū)最近有哪些新上樓盤？”

“對比一下這兩個小區(qū)的學(xué)區(qū)和容積率”

“幫我推薦一位擅長談判的經(jīng)紀(jì)人”……

它不僅能回答，還能陪你分析，甚至主動幫你匹配服務(wù)者。

5月在部分城市上線后，“布丁”7月份會話量環(huán)比增長59%，人均使用時長增加14%。

技術(shù)背后，是貝殼多年積累的房源數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、行為數(shù)據(jù)在做支撐。

沒有這些“數(shù)據(jù)燃料”，再好的AI模型也只是空殼。

品質(zhì)服務(wù)

成為穿越周期的壓艙石

在市場調(diào)整期，服務(wù)品質(zhì)往往成為企業(yè)生存發(fā)展的分水嶺。

所以貝殼干脆把服務(wù)，做成了——

“基礎(chǔ)設(shè)施”。

你會看到，貝殼的很多調(diào)整動作，機制推行，都是圍繞服務(wù)品質(zhì)展開的。

2024年推出房產(chǎn)交易“3+3”平臺級服務(wù)承諾，設(shè)立1億元平臺賠付保障資金，首創(chuàng)“先C后B、賠付共擔(dān)”兜底機制。

一年下來，保障金支出近億元，護住4.7萬消費者權(quán)益。

它不是簡單砸錢賠錢，而是重建一套信任機制。

這個機制促成了三方共贏：

購房者體驗提升，服務(wù)者規(guī)范作業(yè)，平臺降低交易風(fēng)險。

在資金安全方面，貝殼重構(gòu)了體系化資金支付管理方案，在鄭州、武漢推出“資金安全硬承諾”，將保障從存管環(huán)節(jié)拓展至全交易周期。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，90%的合作品牌門店認(rèn)為資金安全承諾可以體現(xiàn)品牌差異化，近95%合作品牌門店因此對平臺更加信任。

針對房屋漏水和物業(yè)交割這些客訴高發(fā)領(lǐng)域，貝殼也摸索出一套成熟方法論。

通過簽約前漏水檢查、簽約時責(zé)任約定、簽約后復(fù)查確認(rèn)等流程，將看似小的問題系統(tǒng)化解決。97.26%的消費者認(rèn)為，VR物品切圖功能對確認(rèn)交易房屋內(nèi)的裝修、物品等情況有幫助。

貝殼的這份成績單，最令人印象深刻不是某一個亮眼數(shù)據(jù)，而是它展現(xiàn)出的“戰(zhàn)略定力”。

在市場調(diào)整時，它沒有盲目轉(zhuǎn)型，沒有收縮業(yè)務(wù)，而是繼續(xù)深耕核心經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，通過精細(xì)化運營、技術(shù)賦能、生態(tài)建設(shè)，一點點夯實自己的基本盤。

貝殼的成功依靠的是“網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)+技術(shù)密度+運營深度”的三重驅(qū)動。它不是在簡單地連接人與房，而是在重構(gòu)一個行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)作方式和用戶體驗。

從鏈家時期堅持“不吃差價”、打造“樓盤字典”，到貝殼階段構(gòu)建ACN網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)VR看房，再到如今AI賦能經(jīng)紀(jì)人、平臺服務(wù)承諾升級，貝殼始終在做“難而正確的事”。

正如貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示，貝殼希望在保持平臺優(yōu)勢的同時，用社區(qū)精耕改造與重塑服務(wù)界面，以AI生產(chǎn)力釋放組織效能，用客戶思維重構(gòu)產(chǎn)品邏輯，持續(xù)為居住服務(wù)行業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

房地產(chǎn)行業(yè)依然處在調(diào)整期，未來還會有波動和挑戰(zhàn)。但有一點是確定的：

能穿越周期的，一定是那些把難而正確的事堅持做下去的企業(yè)。

貝殼似乎正在成為其中之一。

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