作者丨賈特律師

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文 前

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)周期中，當(dāng)夫妻面臨離婚析產(chǎn)，卻遇上前所未有的房?jī)r(jià)下跌時(shí)，傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)分割模式便遭遇了挑戰(zhàn)。如果房屋現(xiàn)價(jià)出現(xiàn)大幅下降甚至低于未償還的貸款，這份曾經(jīng)的“資產(chǎn)”實(shí)則已成為“負(fù)資產(chǎn)”。如何處理此類問(wèn)題成為司法實(shí)踐中的一個(gè)難題。本文結(jié)合真實(shí)案件，對(duì)此類問(wèn)題的裁判思路進(jìn)行梳理，并為當(dāng)事人提供風(fēng)險(xiǎn)防范建議。

一、基本案情

大聰明與大漂亮曾是一對(duì)夫妻。2016年，兩人滿懷對(duì)未來(lái)的憧憬步入婚姻殿堂，并在婚后不久的2017年，共同出資買下了一套辦公用房，打算以此作為家庭資產(chǎn)的重要部分。

這套房總價(jià)約152.8萬(wàn)元。為了湊齊首付，大漂亮投入了自己婚前的一套房子出售后所得的大部分房款，共計(jì)56.8萬(wàn)元，剩余房款則由夫妻雙方共同申請(qǐng)銀行貸款76萬(wàn)元支付。此后，兩人共同償還房貸。

然而，婚姻生活并未如想象中美滿。因感情破裂，兩人于2019年開(kāi)始分居，并最終通過(guò)法院判決離婚。離婚時(shí)，雙方情緒對(duì)立，未能就這套共有房產(chǎn)的處理達(dá)成一致，只得再次對(duì)簿公堂。

此時(shí)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，這套房子已然大幅貶值。大聰明認(rèn)為它只值70萬(wàn)元，大漂亮雖樂(lè)觀估計(jì)，也認(rèn)為不過(guò)90萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于當(dāng)初的購(gòu)買價(jià)。更棘手的是，截至開(kāi)庭，房子里還欠著銀行35.5萬(wàn)元的貸款。誰(shuí)要房子？貶值損失誰(shuí)承擔(dān)？大漂亮投入的巨額婚前財(cái)產(chǎn)又如何保障？這一連串的問(wèn)題，擺在了法官面前。

二、裁判觀點(diǎn)

對(duì)于婚姻期間購(gòu)買的夫妻共同房產(chǎn)，若因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生貶值，該貶值損失應(yīng)由夫妻雙方共同承擔(dān)。在分割時(shí)，應(yīng)首先區(qū)分出資性質(zhì)，確定各方權(quán)益比例，再?gòu)姆课莠F(xiàn)值中扣除剩余債務(wù)，最終計(jì)算出可分割的凈值。取得房產(chǎn)的一方，需通過(guò)支付折價(jià)款的方式補(bǔ)償另一方所享有的權(quán)益份額。本案中，法院將復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，公平地處理了貶值損失的分擔(dān)問(wèn)題。

1、剝離婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)份額

法院首先確認(rèn)，首付款中大漂亮用其婚前房屋售房款支付的56.8萬(wàn)元，屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。法院計(jì)算出這筆個(gè)人出資在房屋總價(jià)中的占比約為37%，并認(rèn)定該部分對(duì)應(yīng)的房屋權(quán)益應(yīng)歸大漂亮個(gè)人所有。這意味著，房屋凈值中的37%不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不參與分割。

2、認(rèn)定共同財(cái)產(chǎn)范圍并承擔(dān)共同債務(wù)

剩余63%的房款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。尚未償還的銀行貸款35.5萬(wàn)元，被認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。

3、引入貶值損失共擔(dān)原則，計(jì)算最終折價(jià)款

首先確定房屋現(xiàn)值，在雙方都不申請(qǐng)?jiān)u估的情況下，法院依據(jù)在案證據(jù)及詢價(jià)情況，最終認(rèn)定房屋現(xiàn)值為90萬(wàn)元。

大漂亮的個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益90萬(wàn)×37%=33.3萬(wàn)元，這33.3萬(wàn)元必須從總價(jià)值中剝離出來(lái)，優(yōu)先返還給她。剩余90萬(wàn)-33.3萬(wàn)=56.7萬(wàn)元，這56.7萬(wàn)元是夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分對(duì)應(yīng)的現(xiàn)值。

考慮到夫妻共同債務(wù)是35.5萬(wàn)元，則夫妻共同財(cái)產(chǎn)凈值應(yīng)當(dāng)是56.7萬(wàn)-35.5萬(wàn)=21.2萬(wàn)元，這21.2萬(wàn)元是雙方真正可以分割的剩余價(jià)值。大聰明和大漂亮各得一半，即21.2萬(wàn)元÷2=10.6萬(wàn)元。

故，若大聰明取得房屋，理論上應(yīng)返還大漂亮的個(gè)人財(cái)產(chǎn)33.3萬(wàn)元，并支付大漂亮應(yīng)得的共同財(cái)產(chǎn)份額10.6萬(wàn)元。最終，法院基于公平原則及男方存在過(guò)錯(cuò)等因素，酌情判定大聰明向大漂亮支付折價(jià)款43萬(wàn)元。

三、律師建議

所以，離婚會(huì)“倒貼”嗎？通過(guò)本案，我們可以得出明確的答案：會(huì)。

房?jī)r(jià)暴跌后處理夫妻共同房產(chǎn)，本質(zhì)上是一個(gè)處理“負(fù)資產(chǎn)”的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程必然伴隨著現(xiàn)金的補(bǔ)償和虧損的承擔(dān)，這就是“倒貼”的真相。

對(duì)于不要房的一方，所謂的“倒貼”是被動(dòng)接受投資虧損。她投入的56.8萬(wàn)婚前財(cái)產(chǎn)，通過(guò)法院判決只收回了43萬(wàn)現(xiàn)金，承擔(dān)了巨大的貶值損失。但她通過(guò)拿錢(qián)的方式，提前鎖定風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了“安全離場(chǎng)”。

對(duì)于要房的一方，“倒貼”是主動(dòng)且持續(xù)的。他不僅要一次性拿出43萬(wàn)現(xiàn)金補(bǔ)償對(duì)方，未來(lái)還需獨(dú)自償還剩余的35.5萬(wàn)銀行貸款，并承擔(dān)房產(chǎn)繼續(xù)貶值的全部風(fēng)險(xiǎn)。他“倒貼”現(xiàn)金，賭的是資產(chǎn)的未來(lái)。

從現(xiàn)實(shí)的角度分析，本案為處理類似情況的夫妻提供了一定的指引和風(fēng)險(xiǎn)警示。律師建議無(wú)論是婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化，還是婚后共同投入，務(wù)必保留好轉(zhuǎn)賬記錄、買賣合同、貸款合同、還款流水等關(guān)鍵證據(jù)。本案中大漂亮能保全大部分婚前財(cái)產(chǎn)，關(guān)鍵在于其提供了清晰的證據(jù)鏈證明首付款來(lái)源。

話說(shuō)回來(lái)了，判決取得房產(chǎn)的一方，看似保住了資產(chǎn)，實(shí)則承擔(dān)了未來(lái)所有的風(fēng)險(xiǎn)，包括獨(dú)自償還剩余貸款、承擔(dān)房產(chǎn)可能繼續(xù)貶值的風(fēng)險(xiǎn)等。在決定是否爭(zhēng)奪房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，最好還是咨詢專業(yè)人士進(jìn)行充分的測(cè)算，切勿意氣用事。