最近看到很多地方都陸續(xù)取消了商品房限售政策，住建部最近也再次表態(tài)要充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。將持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

鞏固房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的聲音越來越強(qiáng)，似乎已經(jīng)感受到房地產(chǎn)新一輪政策箭在弦上。最近各種場合都在透露這方面的信號。

那么問題來了，是不是房子的價格真的就要開始上漲了？

今天羅叔從一個很少有人這么去想，但是從金融上看確實(shí)非常重要的角度來剖析，當(dāng)然也不知道這些話該不該講。它不光是對樓市，對股市也是同樣適用，你看完以后，自己再去細(xì)品一下，也不要對號入座。

我們都知道，在中國，絕大多數(shù)老百姓買房子都會有按揭貸款，中國居民最大的金融杠桿在哪？其實(shí)就是在房子上，而且居民購房按揭貸款規(guī)模在銀行的貸款總量占比上可真不是一個小數(shù)目。杠桿總是有風(fēng)險的，下面我們先看一個例子：

甲在2021年的時候花了1000萬加杠桿買了房子，假設(shè)甲按揭貸款是600萬，如果2027年房子價格跌到了400萬，那么甲就會徹底的崩盤了，銀行也會發(fā)生一系列的壞賬，銀行也會扛不住。這就是金融杠桿的風(fēng)險，也叫金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。

但是反過來，如果甲在2021年花了1000萬，還是按揭加了杠桿買的房子，2023年以700萬賣給了乙，在2025年，乙以500萬又賣給了丙，在2027年以后，丙再以400萬賣給了丁，這樣就實(shí)現(xiàn)了軟著陸。本來這600萬的虧損是由甲一個人去承擔(dān)的，而現(xiàn)在600萬的風(fēng)險由甲乙丙丁四個人共同去承擔(dān)，每個人虧損不超過30%，成功的實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險軟著陸，銀行也避免了壞賬。

這就是風(fēng)險軟著陸，能有效地避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險。所以，房子未來大概率就是朝著這個方向去走的。你看懂了這個例子，自然就明白了為什么隔一段時間就會有政策來刺激一下房地產(chǎn)。其實(shí)刺激的目的，并不是很多人想象的房價又要漲了，刺激是為了吸引丙和丁進(jìn)場。你仔細(xì)品品，很有意思吧。

房子有金融杠桿，那么股市也有杠桿呀，融資融券就是金融杠桿。所以，你細(xì)品出味道的這個例子同樣適用于股市，只是對于股市，這個杠桿帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險要稍微復(fù)雜一些。房地產(chǎn)的金融風(fēng)險只是集中在銀行，而股市的金融風(fēng)險就涉及到幾乎整個融資融券的業(yè)務(wù)鏈條，從券商、證金公司、上市公司，最后還是到銀行。

所以，我們同樣會看到股市如果跌多了也會有刺激政策出來把股市拉起來，目的也一樣，要活躍要有交易，需要丙和丁進(jìn)場來接盤，需要交易。因此，在大家都在猜測牛市會漲到多少點(diǎn)的時候，細(xì)品一下房子的這個例子，有些東西不能說太白了，但是你也就知道該怎么做了。這話今天講起來可能不太應(yīng)景，因?yàn)楝F(xiàn)在是牛市，但是你細(xì)品一下，每一次股市怎么漲起來的，都是交易極度萎縮，需要刺激交易了，其實(shí)股市中玩股票，你最應(yīng)該關(guān)注的就是交易的活躍度，成交量的變化，最重要的是融資余額的變化。自從股市有了兩融之后，杠桿就成了股市最大的系統(tǒng)性風(fēng)險來源，有了杠桿之后，跌就不能跌太多，一旦換手很低了，就有觸發(fā)風(fēng)險的可能，這就像前面舉的房子的例子。但是漲也不能漲太多，漲太多也會控制不住有杠桿踩踏風(fēng)險，但漲起來的風(fēng)險是遠(yuǎn)小于跌下去的風(fēng)險的，除非你人為強(qiáng)制性的拆除杠桿，就像2015杠桿牛，破裂的原因就是強(qiáng)制性拆除杠桿。

杠桿就是債務(wù)，債務(wù)不會憑空消失，只會轉(zhuǎn)移，所謂化債化債，不是消除債務(wù)，而是轉(zhuǎn)移債務(wù)，也就是換手?？炊畼鞘幸簿涂炊墒辛?，也看懂債市了。

后面我再專門寫一篇從兩融的角度怎么分析杠桿風(fēng)險的文章，篇幅有限今天就寫到這里。

反正我跟你說一個股市制勝法寶：不去追高熱點(diǎn)，買便宜貨，買沒有漲的，你大概率不會當(dāng)冤大頭！