“唐鎮(zhèn)標桿三兄弟，價格屢創(chuàng)新低，仁恒東郊花園跌到6字打頭。”

　　“徐涇標桿，仁恒西郊花園，價格跌回2018年。”

　　“徐涇多數(shù)網(wǎng)紅盤，跌破發(fā)行價?！?/p>

　　在上海樓市不得不救的檔口，8月25日出臺樓市新政。

　　近期，市場上的各種聲音此起彼伏。

　　有人唱空，有人觀望，也有人在尋找機會。

　　今天我們深入剖析上海樓市的三個微觀洞察，撥開迷霧，看清市場的真相。

　　“抗跌的”次新房面臨瓶頸

　　在一片唱空聲中，上海樓市并非全然頹勢。

　　根據(jù)房外房研究院的大數(shù)據(jù)監(jiān)測：

　　以中環(huán)內(nèi)為主的個別板塊優(yōu)質(zhì)次新房，7、8月成交價格企穩(wěn)回升。

　　比如聯(lián)洋仁恒河濱城一期，中區(qū)218平4房，去年11月成交總價2195萬，今年7月成交總價2535萬，8個月時間漲了340萬。

　　真如板塊中駿天悅，108平3房，7月份成交價提升，議價空間收窄。

　　長風板塊雅戈爾8號，成交價穩(wěn)，新掛牌的價格也比較高。

　　除此之外，徐涇蟠龍?zhí)斓匾黄?、天空之城二期云之谷、天空之城四期光之丘、南京西路國際麗都城、金虹橋翡翠名都、江寧路靜安楓景苑，都開始企穩(wěn)回升。

　　在上一輪房地產(chǎn)牛市中，次新房是被低估的，漲幅甚至落后于市區(qū)老破小。

　　這輪熊市中，次新房表現(xiàn)出了堅韌的抗跌性。

　　這符合我們對中高端房產(chǎn)的基本認知。

　　不過次新房市場也并非全然樂觀，不好的信號是：

　　這些優(yōu)質(zhì)次新房雖然在7、8月份成交有所回升，但難以再向上突破。

　　且目前新掛牌的價格接近近期成交價，后續(xù)可能會有下調(diào)風險。

　　這一現(xiàn)象在徐涇天空之城二期四期、花木古北御庭、花木陸家嘴錦繡前城等樓盤均有體現(xiàn)。

　　這也反映出市場深層次的問題：

　　當前的市場環(huán)境，買家的出價能力和意愿都受到了制約，導(dǎo)致即便是好房子，也難以突破現(xiàn)有的價格區(qū)間。

　　再加上2026年開始將有大批次新房限售解禁入市，次新房的危機正在慢慢逼近。

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　　外環(huán)外還沒跌到位

　　與中環(huán)內(nèi)次新房的堅挺形成鮮明對比的是，外環(huán)外熱門板塊尚未止跌。

　　一些小區(qū)的成交價甚至跌破了去年三季度的底部。

　　唐鎮(zhèn)浦發(fā)羅蘭翡麗，中區(qū)97平3房的成交價下降，且掛牌價低于近期成交價。

　　相對來說，徐涇的掛牌價跌幅有放緩趨勢。

　　但具體到微觀市場，不同小區(qū)面臨的境況也不同。

　　比如蟠龍?zhí)斓匾黄谝呀?jīng)企穩(wěn)漲價。

　　天空之城二期云之谷（中區(qū)104平3房）、四期光之丘（高區(qū)161平4房）近期成交較去年3、4季度雖有所回升，但當前在掛總價接近成交總價，所以后續(xù)可能有下滑風險。

　　招商虹橋公館二期北區(qū)，高區(qū)82平2房，成交價略低于去年10月。

　　中建錦繡天地一期，中區(qū)88平3房，近期成交仍有下滑。

　　上海樓市的分化，已經(jīng)不僅僅是地段的分化。

　　同一板塊，不同產(chǎn)品，甚至同一小區(qū)不同總價段也在分化。

　　在上海買房的難度還在加大。

　　學(xué)區(qū)房還在降溫

　　在上海樓市諸多溢價因素里，學(xué)區(qū)溢價是最具分量的一個。

　　所以學(xué)區(qū)房的價格走勢，一直是我們關(guān)注的重點。

　　根據(jù)我們的市場洞察：受季節(jié)性因素影響，學(xué)區(qū)房還在降溫。

　　7月、8月，學(xué)區(qū)掛戶口房源多數(shù)成交價下降。

　　且近期成交低于去年3、4季度的底部。

　　例如，御橋地杰D街坊，高區(qū)56平1房，穩(wěn)中有降。

　　110平的大戶型，價格也在調(diào)整。

　　對口洋涇菊園實驗學(xué)校（九年一貫制）的東昌新村，1房2房成交都在降，價格低于去年11月。

　　浦西這邊，大寧優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)，寧和小區(qū)（對口閘北實驗小學(xué)+風華初級中學(xué)），近期成交價也出現(xiàn)了明顯下降。

　　長壽路樂活居，成交價回落至去年11月水平。

　　過去，學(xué)區(qū)房因其稀缺性和教育資源的優(yōu)質(zhì)性，在樓市中獨領(lǐng)風騷，漲幅遠超大盤。

　　現(xiàn)在學(xué)校越建越多，教育資源逐漸均衡化。

　　加之市場下行帶來的影響，部分區(qū)域的學(xué)票溢價已經(jīng)基本沒了。

　　不過這對雞娃家長來說，反而是好消息。

　　因為分配制度沒發(fā)生根本性改變，優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)資源依然極度稀缺。

　　需求真實存在，學(xué)區(qū)就具備購買價值。

　　所以等下一個升學(xué)季，這部分頭部優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格可能會有所回升。

　　對家長們來說，現(xiàn)在不失為購買書包房的好時機。

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　　最后

　　通過以上三個微觀洞察，我們可以得出一個結(jié)論：

　　市場正在尋找新的平衡點，但完全止跌回穩(wěn)仍需時間和政策配合。

　　目前來看，樓市分化仍在加劇。

　　核心地段溫和回升，學(xué)區(qū)老破小以價換量，外環(huán)外繼續(xù)陰跌。

　　未來的上海樓市也將呈現(xiàn)更加精細化、分層化的特征：

　　不同區(qū)域、不同產(chǎn)品、甚至同板塊也不能同命運。

　　單純靠概念炒作的時代已經(jīng)結(jié)束。

　　產(chǎn)品力、服務(wù)力和真實價值才是決定房價的關(guān)鍵因素。

　　在這樣的市場環(huán)境下，如果你想買房賣房，我們也有幾點建議。

　　對于購房者，中環(huán)內(nèi)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)次新房仍是相對安全的選擇。

　　可利用當前市場節(jié)奏，仔細挑選、大膽議價，不必恐慌性入場。

　　如果你預(yù)算允許，就認準寶華、仁恒、綠城的樓盤。

　　這幾個基本上是房子品質(zhì)+物業(yè)維護雙優(yōu)。

　　盡量排除物業(yè)費3元/月/㎡以下的小區(qū)。

　　如果預(yù)算不夠，只能買外環(huán)外，也要牢記三個原則：

　　1、不買外環(huán)外5公里以外不帶地鐵的遠郊次新房。

　　比如青浦華新的金茂悅、臨港萬祥東來壹號、金山華紡棠樾。

　　2、不買外環(huán)外老破小或者動遷房扎堆的地方。

　　比如奉賢西渡、寶山羅涇、松江佘北、嘉定外岡、閔行航華。

　　3、不買我們經(jīng)常說的“鶴崗”板塊。

　　對于這些地方的房東：每一次政策利好，都是加速賣出的好時機。

　　如果你真心想賣房，一定注意合理定價，過高掛牌只會延長成交周期甚至錯過最佳變現(xiàn)時機。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。