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在西安，作為招商的業(yè)主，最大的遺憾是什么，我想大概是住著河景房，但房子沒(méi)在河邊……

上周三，浐灞臨河地塊土拍，招商以1355萬(wàn)元/畝，樓面單價(jià)10165元/㎡，摘地約115畝，容積率1.2-2.0，位置就在自家千萬(wàn)豪宅西安序的對(duì)面。

（招商拿地位置示意）

相似位置，2021年招商拿地開(kāi)發(fā)西安序的時(shí)候，約80畝住宅，容積率2.0，樓面價(jià)約18853元/㎡，堪稱(chēng)浐灞地王。

高地價(jià)也催生了后來(lái)的千萬(wàn)豪宅誕生，西安序主推建面約301㎡，370㎡的大平層，均價(jià)賣(mài)到38000+元/㎡。

（招商西安序交付實(shí)景）

都說(shuō)買(mǎi)房是早晚享受，晚買(mǎi)有折扣，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地也是如此，同樣是浐灞地王，五年前招商站過(guò)崗，五年后招商也撿了漏。

從位置看，最大的賣(mài)點(diǎn)是臨灞河第一排，跨過(guò)灞河西路，就是廣運(yùn)潭公園+灞河岸線，河面公園最寬也有600多米，正對(duì)面是華夏文旅景區(qū)，幾乎沒(méi)有遮擋。

招商摘地的南邊，是更早時(shí)間華潤(rùn)璽宸上院，約82畝，1.8的容積率，樓面價(jià)11911元/㎡，已經(jīng)面世。

（華潤(rùn)璽宸上院樓棟示意）

灞河邊，南華潤(rùn)，北招商，兩家央企算是湊齊了，正面打擂臺(tái)，華潤(rùn)進(jìn)度快，產(chǎn)品信息已公布，14棟疊拼+4棟河景大平層，取名璽宸上院。

招商進(jìn)度也很快，拿地后小區(qū)名迅速公布，取名西安灣，圍擋第一時(shí)間亮相，這算得上是招商西安的豪宅小區(qū)里，第一個(gè)真正意義把房子蓋在河邊的。

（招商西安灣圍擋畫(huà)面）

這么多年，招商在西安蓋了這么多改善，豪宅小區(qū)，有著河景房的夢(mèng)，但總有遺憾，直到這塊地，真的住河邊了。

最早交付的雍景灣，距離灃河濕地公園，距離也超過(guò)500米，臨河但看不到河。

已經(jīng)交付的雍瀾灣，距離渭河間隔住宅用地，距離也在400米開(kāi)外。

已經(jīng)交付的西安序，與灞河中間夾著華潤(rùn)，距河邊還有約270米距離，不算真正的河景房。

已經(jīng)交付的央璽，與灞河中間隔著空地，距河邊還有約500米距離，也不算完全的河景房。

四開(kāi)四罄的西安璽，是招商業(yè)主距離河邊最近的一次，但還是隔著商業(yè)用地，距河邊距離約400米，只有高樓層，能看到河景。

在西安，河景房稀缺嗎？很缺，西安八水繞長(zhǎng)安的說(shuō)法，但實(shí)際水多到，能稱(chēng)為河景的，少之又少。

（西安水系分布圖）

比如浐河，大部分流域都是河灘狀態(tài)，有人開(kāi)玩笑說(shuō)，唐朝人看到的河景，和現(xiàn)在看到的沒(méi)本質(zhì)區(qū)別，唯一優(yōu)質(zhì)的在桃花潭兩側(cè)。

（浐河河岸）

比如渭河，西安流域內(nèi)最大的高鐵新城段，極寬的河床，大部分時(shí)間也沒(méi)水，都是河灘，渭河的紫薇湖，西安湖算難得的河景。

（渭河河岸）

比如涇河，和渭河相同的處境，水少，泥沙大，只有河灘，少有河景。

比如灃河，灃東，灃西的分界線，治理后的灃河濕地公園環(huán)境優(yōu)美，但流域區(qū)域都在西安外圍。

（灃河濕地公園）

最后的希望，也是唯一的河景房，只有灞河，得益于多年的河岸治理，外加攔水筑壩，也才形成了僅有一段的灞河河景，即起步世博園，止步?jīng)哄睗竦毓珗@的14公里。

（灞河河景）

其中風(fēng)景最好的為浐灞三角洲，最寬河面超過(guò)600米，稱(chēng)為西安后海。

灞河沿線的這十幾公里，單論河景房，是不缺的，浐灞半島，萬(wàn)科悅灣，合能楓丹江嶼，恒大江灣，綠城全運(yùn)村，楓林九溪，萬(wàn)科瀾岸，有河景的房子千千萬(wàn)。

同時(shí)，浐灞臨河的土地也并不缺，除了廣運(yùn)潭公園一側(cè)，招商拿地的位置外，3號(hào)線浐灞中心站南邊，中登的爛尾樓金融中心周邊，都是臨河的空地，水岸寬度也超過(guò)500米，對(duì)面更是景色宜人的世博園。

（灞河河景空地）

可以說(shuō)，在浐灞，不缺河景，也不缺有河景的地，唯獨(dú)缺既又河景，又高端的好房子。

截至目前，自然界河山算一個(gè)，源邸壹號(hào)算一個(gè)，都是精裝大平層，不管市場(chǎng)如何，賣(mài)的火熱。

（自然界河山實(shí)景）

說(shuō)明西安有一小部分的富人群體，還是認(rèn)河景大平層的，反而是剛需的朋友，對(duì)于是否住河邊無(wú)感，更在意地鐵，學(xué)校，商場(chǎng)。

這種兩極化的需求，也就決定了浐灞的河景+豪宅要深度綁定，給剛需做河景，沒(méi)有溢價(jià)，給改善做河景，仍有機(jī)會(huì)。

對(duì)招商西安灣而言，最大的打擂臺(tái)對(duì)象就是對(duì)門(mén)的華潤(rùn)璽宸上院，由于對(duì)方面世早，完全可以針對(duì)戶型，產(chǎn)品不足，抽絲剝繭，這也是招商擅長(zhǎng)的。

華潤(rùn)也強(qiáng)，也是央企，但在西安做豪宅的案例幾乎沒(méi)有，唯一的悅璽，更多是依靠地段的大改善。

招商在西安灣之前，央璽（小高+疊拼），西安序（小高大平層），西安璽（小高大平層）已經(jīng)鋪墊了相當(dāng)多的經(jīng)驗(yàn)，有足夠的業(yè)主基數(shù)，交付水平，在西安也是遙遙領(lǐng)先。

（招商西安灣）

對(duì)招商而言，當(dāng)年上頭18853元/㎡拿地的西安序都賣(mài)完了，位置更好，產(chǎn)品更新，樓面價(jià)只有10165元/㎡的西安灣，也是手到擒來(lái)。

大家覺(jué)得臨河這塊地，招商會(huì)做什么產(chǎn)品，以后賣(mài)多錢(qián)呢，評(píng)論區(qū)聊聊看！

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作者：晴明

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