最近地產(chǎn)圈的朋友碰面，十句話里有八句在說“活下去”。

不過濤哥看房企半年報，看到新城半年業(yè)績，卻看出了不一樣的味道。

這幾年行業(yè)深度調(diào)整期，多少房企栽在債務(wù)難題上，新城不僅沒掉隊，反而悄悄完成了一場漂亮的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

2025上半年，新城這組數(shù)據(jù)尤其讓人吃驚——

新城商管半年515億商場銷售額，是地產(chǎn)開發(fā)的5倍；

商業(yè)管理毛利貢獻(xiàn)占比飆到77%，成為利潤絕對主力；

吾悅廣場全國布局?jǐn)?shù)量達(dá)205座，半年客流量達(dá)9.5億人次；

公司整體實現(xiàn)歸母凈利潤8.95億，毛利率同比提升5.25個百分點；

在濤哥看來，如今的新城已經(jīng)不是大家印象中的傳統(tǒng)房企了，看其財報濤哥越來越覺得：

新城正變成像新鴻基那樣以“租售并舉”為核心的港資模式，價值應(yīng)該被重估。

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新城商業(yè)崛起，下一個新鴻基？

地產(chǎn)行業(yè)看公司成色，利潤結(jié)構(gòu)是可能最好的鏡子。

新城上半年實現(xiàn)69.44億商業(yè)運營收入，同比增長11.8%，毛利率更是高達(dá)71.2%，其商業(yè)運營盈利能力相當(dāng)驚人。

更關(guān)鍵的是，新城利潤結(jié)構(gòu)中，商業(yè)運營毛利占比達(dá)77%，這數(shù)字啥概念？代表著商業(yè)運營已經(jīng)成為新城的利潤核心，哪怕住宅業(yè)務(wù)遭遇波動，靠商業(yè)板塊也能穩(wěn)穩(wěn)盈利。

濤哥翻了新鴻基地產(chǎn)財報，同樣大部分利潤來自商業(yè)租賃，要知道新鴻基的市值可是2700億港元，這種以商業(yè)租賃為利潤核心的“港資模式”想象空間極大。

另外記得之前常有人總說吾悅廣場很多在三四線城市，覺得難盈利，但財報數(shù)據(jù)不會騙人。新城商業(yè)不僅穩(wěn)定貢獻(xiàn)利潤，且174座已開業(yè)商場數(shù)量位居中國上市公司首位。

上半年其吾悅廣場平均出租率97.81%，總銷售額超515億，同比增長16.5%，客流量9.5億人次、同比增長16%，這樣強大的流量充分證明其商場吸引力。

濤哥聽一位新城的朋友說，他們現(xiàn)在商場都是“千城千面”打法，比以前那些標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制的“盒子商業(yè)”早已升級了，多數(shù)吾悅廣場都能夠成為“區(qū)域商業(yè)領(lǐng)跑者”。

更重要的是，吾悅廣場帶來穩(wěn)定經(jīng)營性收益，已經(jīng)成為新城的“壓艙石”：

自2021年起，其商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入就大幅超過當(dāng)期利息支出，2025上半年這個比例更是漲到了4倍，光靠收租就能輕松覆蓋債務(wù)利息，穩(wěn)坐釣魚臺。

所以濤哥認(rèn)為，新城已不能當(dāng)傳統(tǒng)房企來看，更該被歸到“商業(yè)運營龍頭”：手握141座城市205座吾悅廣場，4917萬吾悅會員，這是傳統(tǒng)房企無法復(fù)制的超級競爭力。

并且，目前新城商業(yè)的各項核心業(yè)績指標(biāo)都還在增長，未來有可能會成為“下一個新鴻基”。

2

財務(wù)指標(biāo)優(yōu)化，融資實現(xiàn)破局

從綜合財務(wù)數(shù)據(jù)看，新城上半年營收221億，大量房企面臨虧損的當(dāng)下，新城上半年實現(xiàn)歸母凈利潤8.95億，綜合毛利率26.85%。

更難得的是，當(dāng)別的房企毛利都在持續(xù)下滑，新城在商業(yè)運營的貢獻(xiàn)下，竟實現(xiàn)毛利率同比上升5.25個百分點的成績，可謂逆市上行。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年其地產(chǎn)銷售金額103.3億，雖銷售額下滑，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款金額達(dá)118.84億，回款率達(dá)到115%，有效夯實了公司的資金底盤。

尤其值得關(guān)注的是，目前新城已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積1179萬平方米，按當(dāng)前售價算，這就是未來兩年的“業(yè)績保險柜”。

新城的財務(wù)狀態(tài)，用“健康瘦身”形容最貼切：凈負(fù)債率53.4%，屬絕對低位，比保利發(fā)展、招商蛇口等穩(wěn)健央國企還低，非常健康。

上半年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為2.86億，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已連續(xù)7年為正，在所有房企中都鳳毛麟角，相當(dāng)難做到。

融資余額比年初降13.74億，目前總資產(chǎn)2883億，凈資產(chǎn)617億，沒有高息非標(biāo)債務(wù)，沒有隱性負(fù)債，這種“干凈的財務(wù)盤面”正是其穿越周期的底氣。

并且新城在融資端也實現(xiàn)突破，6月發(fā)行3億美元債，是近三年首單民營房企境外融資，具有里程碑意義；8月發(fā)行10億中票，利率2.68%帶中債增擔(dān)保，可以說新城正在引領(lǐng)民營房企信用修復(fù)，給市場注入了更多信心。

上半年新城平均融資成本降到5.55%，比去年底降0.37個百分點，上半年新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約44.79億。健康的企業(yè)底盤與商業(yè)運營能力，有望支持其未來融資成本持續(xù)下降。

目前，新城是業(yè)內(nèi)少數(shù)堅持“零違約”的民營房企之一，上半年新城控股已經(jīng)償還境內(nèi)外公開市場債券10.67億，保持每一筆債務(wù)都提前或到期償付的良好記錄。

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長期主義經(jīng)營，助力穿越周期

在財務(wù)數(shù)據(jù)背后，長期主義的經(jīng)營理念與經(jīng)營能力，讓新城未來更具確定性。

濤哥在財報看到新城提出“五邊形經(jīng)營理念”：品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴，從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營。

他們通過“我愛你?五月”等品牌活動及“悅會員”體系的打造與運營，持續(xù)用健康、陪伴、愉悅的情緒價值，建立線下商業(yè)的差異化優(yōu)勢。

比如今年7月，新城控股聯(lián)動蘇超聯(lián)賽頂級IP，以“吾悅愛江蘇”為主題通過一系列創(chuàng)意活動構(gòu)建起“體育+商業(yè)”的城市級消費場景，成功將足球激情轉(zhuǎn)化為商業(yè)勢能。

半年9.5億人次的客流量，4917萬會員，同比增長29.5%，新城這種“把流量變成留量”的能力很多互聯(lián)網(wǎng)公司恐怕都要自愧不如。

除了商業(yè)運營上的投入，新城在“保交付”上同樣用心。上半年交付了1.6萬套房子，很多項目還做到“交付即辦證”，獲得不少業(yè)主的好評。

憑借公司經(jīng)營的健康與交付品質(zhì)的保障，新城輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也實現(xiàn)破局：建管業(yè)務(wù)上半年新增簽約面積超305萬平方米。

目前新城建管累計管理項目115個，累計管理總建筑面積超1900萬平方米，其中商業(yè)綜合體管理項目65個，躋身“2025中國代建企業(yè)品牌價值TOP10”。

具有“輕資產(chǎn)、高盈利”屬性的建管業(yè)務(wù)，正為新城構(gòu)建可持續(xù)的管理費收入體系，并形成新的盈利支點，推動其持續(xù)穩(wěn)定向好發(fā)展。

所以綜合看，新城商業(yè)運營的能力不斷升級，地產(chǎn)開發(fā)方面“保交付”與“輕資產(chǎn)”輕重并舉，長期發(fā)展邏輯非常清晰，并且未來趨勢是穩(wěn)步向上的。

4

別人還在填坑，新城已在種樹

看過新城這半年的表現(xiàn)，濤哥最大的感受是：

當(dāng)同行還在為過去的高杠桿、高負(fù)債買單時，新城已經(jīng)輕裝上陣，并為未來發(fā)展積蓄力量。

尤其當(dāng)多數(shù)央國企還停留在“拿地開發(fā)”時，新城已建立起令行業(yè)羨慕的“商業(yè)護(hù)城河”，141座城市、205座吾悅廣場，是難以超越且面向未來的強競爭力。

這也讓濤哥深刻感受到，新城多年前開始布局“住宅 + 商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略多么具有前瞻性。

如今在住宅市場的調(diào)整周期，新城能更從容、對未來也更自信，核心就是因為有長期穩(wěn)定的收租能力。

地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的變革，過去那種靠杠桿賺快錢的時代結(jié)束了，新城的轉(zhuǎn)型告訴我們：

當(dāng)行業(yè)的潮水退去，能夠留下來的并不是游得最快的，而是懂得提前筑堤的。

秉承“駱駝精神”的新城，或許已經(jīng)悄悄走到了下一個綠洲。

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