文｜鄧浩志

8月份全國(guó)樓市表現(xiàn)低迷

一方面延續(xù)了4月份以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)，另一方面環(huán)比7月份進(jìn)一步下滑。這是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳和市場(chǎng)預(yù)期疲弱的雙重結(jié)果。

宏觀上，7月份消費(fèi)、投資增速較上月明顯回落；CPI同比持平、PPI同比降幅與上月相當(dāng)；新增社融、信貸均低于預(yù)期。

信心方面，國(guó)際貿(mào)易、利率、外匯等方面均存在較大不確定性，整個(gè)投資市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

房地產(chǎn)政策方面：雖然北京、上海出臺(tái)新一輪支持樓市政策，但力度有限，其他城市跟進(jìn)的也不多；國(guó)務(wù)院雖提出要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但尚未見具體強(qiáng)力措施出臺(tái)。

8月廣州新房網(wǎng)簽，某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示約為4600套，環(huán)比7月下滑約10%，較6月份下滑約25%。近期樓市的低迷也與新增供應(yīng)減少有關(guān)，8月全市僅6個(gè)項(xiàng)目推出新盤，總量不足700套。多數(shù)項(xiàng)目都計(jì)劃集中在9、10月推新。成交低迷的另一原因在于促銷力度不足。絕大多數(shù)樓盤在7、8月份，無(wú)論是折扣、特價(jià)單位還是針對(duì)中介的傭金均不高，直到8月下旬才開始出現(xiàn)促銷政策加碼的跡象。而促銷政策的高潮預(yù)計(jì)將集中在“金九銀十”。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

細(xì)分市場(chǎng)特征方面有幾點(diǎn)值得留意：

超高使用率戶型是新房市場(chǎng)最受追捧的產(chǎn)品類型，這類樓盤不但開盤去化率明顯更高，后續(xù)持續(xù)銷售情況也更理想，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定。在禁止“偷面積”的相關(guān)消息傳出后，此類產(chǎn)品更受市場(chǎng)關(guān)注。

雖然全市庫(kù)存穩(wěn)定在相對(duì)高位，甚至近期還有所增長(zhǎng)，但部分區(qū)域的部分房源出現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)，比如荔灣區(qū)400萬(wàn)以下產(chǎn)品，天河區(qū)600萬(wàn)以下產(chǎn)品。這一現(xiàn)象既與住房消費(fèi)降級(jí)有關(guān)，也和片區(qū)拆遷所釋放的購(gòu)買力有關(guān)。

黃埔和從化是目前廣州樓市去化難度最大的兩個(gè)區(qū)域，前者近期供應(yīng)持續(xù)放量，未來(lái)新盤依舊源源不斷，而后者的需求則明顯不足。處于第二梯隊(duì)的去化壓力依次為：南沙、增城、花都、白云、番禺，這些區(qū)域壓力雖不小，但較黃埔和從化仍輕一些。而天河、海珠、荔灣三個(gè)核心區(qū)雖然新盤數(shù)量大增，但多為小規(guī)模項(xiàng)目，加之核心區(qū)需求旺盛，實(shí)際去化壓力總體不大。老城越秀則依然是市場(chǎng)“心頭好”，無(wú)論買方還是賣方都不急于交易，更愿意等待合適時(shí)機(jī)。

二手房方面，最大特征在于降價(jià)幅度明顯大于新房，新房與二手房在使用率方面的顯著差距是造成這一現(xiàn)象的根本原因。8月份二手房網(wǎng)簽量環(huán)比輕微下降，二手帶看量則大幅下滑11.8%。

金九銀十廣州樓市

作為傳統(tǒng)銷售旺季，加快推盤速度、加大促銷力度從而帶動(dòng)市場(chǎng)相比8月有所反彈，是慣常操作和普遍預(yù)期，但市場(chǎng)反彈力度更大程度上仍取決于政策支持力度。目前北京、上海均已出臺(tái)新政，廣州也很可能于近期推出相應(yīng)政策。但在限購(gòu)已基本全面取消的背景下，還有什么政策可用？敢推出哪些措施？成為最關(guān)鍵的問題。

另外，由于近期股市表現(xiàn)較好，向我咨詢購(gòu)房的客戶也明顯增多，股市能否持續(xù)穩(wěn)定甚至進(jìn)一步上漲，也是一個(gè)重要影響因素。從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)才是決定樓市走向的根本，但其作用周期較長(zhǎng)，并非今年“金九銀十”就能徹底緩解的問題。