文｜鄧浩志

8月份全國樓市表現(xiàn)低迷

一方面延續(xù)了4月份以來的下行態(tài)勢，另一方面環(huán)比7月份進(jìn)一步下滑。這是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳和市場預(yù)期疲弱的雙重結(jié)果。

宏觀上，7月份消費(fèi)、投資增速較上月明顯回落；CPI同比持平、PPI同比降幅與上月相當(dāng)；新增社融、信貸均低于預(yù)期。

信心方面，國際貿(mào)易、利率、外匯等方面均存在較大不確定性，整個投資市場觀望情緒濃厚。

房地產(chǎn)政策方面：雖然北京、上海出臺新一輪支持樓市政策，但力度有限，其他城市跟進(jìn)的也不多；國務(wù)院雖提出要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，但尚未見具體強(qiáng)力措施出臺。

8月廣州新房網(wǎng)簽，某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示約為4600套，環(huán)比7月下滑約10%，較6月份下滑約25%。近期樓市的低迷也與新增供應(yīng)減少有關(guān)，8月全市僅6個項目推出新盤，總量不足700套。多數(shù)項目都計劃集中在9、10月推新。成交低迷的另一原因在于促銷力度不足。絕大多數(shù)樓盤在7、8月份，無論是折扣、特價單位還是針對中介的傭金均不高，直到8月下旬才開始出現(xiàn)促銷政策加碼的跡象。而促銷政策的高潮預(yù)計將集中在“金九銀十”。

細(xì)分市場特征方面有幾點值得留意：

超高使用率戶型是新房市場最受追捧的產(chǎn)品類型，這類樓盤不但開盤去化率明顯更高，后續(xù)持續(xù)銷售情況也更理想，價格也相對穩(wěn)定。在禁止“偷面積”的相關(guān)消息傳出后，此類產(chǎn)品更受市場關(guān)注。

雖然全市庫存穩(wěn)定在相對高位，甚至近期還有所增長，但部分區(qū)域的部分房源出現(xiàn)緊張態(tài)勢，比如荔灣區(qū)400萬以下產(chǎn)品，天河區(qū)600萬以下產(chǎn)品。這一現(xiàn)象既與住房消費(fèi)降級有關(guān)，也和片區(qū)拆遷所釋放的購買力有關(guān)。

黃埔和從化是目前廣州樓市去化難度最大的兩個區(qū)域，前者近期供應(yīng)持續(xù)放量，未來新盤依舊源源不斷，而后者的需求則明顯不足。處于第二梯隊的去化壓力依次為：南沙、增城、花都、白云、番禺，這些區(qū)域壓力雖不小，但較黃埔和從化仍輕一些。而天河、海珠、荔灣三個核心區(qū)雖然新盤數(shù)量大增，但多為小規(guī)模項目，加之核心區(qū)需求旺盛，實際去化壓力總體不大。老城越秀則依然是市場“心頭好”，無論買方還是賣方都不急于交易，更愿意等待合適時機(jī)。

二手房方面，最大特征在于降價幅度明顯大于新房，新房與二手房在使用率方面的顯著差距是造成這一現(xiàn)象的根本原因。8月份二手房網(wǎng)簽量環(huán)比輕微下降，二手帶看量則大幅下滑11.8%。

金九銀十廣州樓市

作為傳統(tǒng)銷售旺季，加快推盤速度、加大促銷力度從而帶動市場相比8月有所反彈，是慣常操作和普遍預(yù)期，但市場反彈力度更大程度上仍取決于政策支持力度。目前北京、上海均已出臺新政，廣州也很可能于近期推出相應(yīng)政策。但在限購已基本全面取消的背景下，還有什么政策可用？敢推出哪些措施？成為最關(guān)鍵的問題。

另外，由于近期股市表現(xiàn)較好，向我咨詢購房的客戶也明顯增多，股市能否持續(xù)穩(wěn)定甚至進(jìn)一步上漲，也是一個重要影響因素。從長期來看，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)才是決定樓市走向的根本，但其作用周期較長，并非今年“金九銀十”就能徹底緩解的問題。