前些天，云南房網(wǎng)報(bào)道了昆明市修改昆明西客站片區(qū)控詳規(guī)，取消了原計(jì)劃建設(shè)的鐵路上蓋平臺(tái)，縮小房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的消息。文章推送后引起了廣泛關(guān)注，截至昨日，閱讀量已經(jīng)超過4萬，近百人參與評(píng)論。

云南房網(wǎng)留意到，絕大多數(shù)評(píng)論者都對(duì)昆明市取消鐵路線上蓋開發(fā)計(jì)劃表示了贊同，認(rèn)為早該如此。公眾意見如此高度一致，反映了民間輿論對(duì)以往公共工程貪大求全，不計(jì)代價(jià)鋪攤子開發(fā)模式的反感，確實(shí)有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴＠ッ魑骺驼救∠F路上蓋規(guī)劃方案，大幅度減少投資，減小西客站建設(shè)難度、縮短工期，也算是順應(yīng)民意，本應(yīng)值得贊許，然而，這一規(guī)劃調(diào)整其實(shí)也帶來了許多問題。

在調(diào)整前的規(guī)劃方案中，包括鐵路整備場(chǎng)在內(nèi)的上蓋部分總面積達(dá)到599畝，大部分將用于房地產(chǎn)開發(fā)，取消以后，原計(jì)劃在蓋上開發(fā)的住宅、商業(yè)自然不復(fù)存在，雖然調(diào)整后昆明西客站規(guī)劃范圍內(nèi)仍有不少住宅用地，但大部分都屬于已有住宅小區(qū)，真正的住宅開發(fā)用地將變得很少。

最早的昆明西客站設(shè)計(jì)方案

原來的方案之所以不惜以鐵路上蓋的方式開發(fā)房地產(chǎn)，一個(gè)不便言說的原因是昆明西客站投資巨大，拆遷、征地、修路、架橋、建設(shè)東西廣場(chǎng)等都需要花錢，如果能在建設(shè)西客站的過程中，利用鐵路樞紐帶來的巨大吸引力，同步進(jìn)行一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，利用土地出讓收益和房地產(chǎn)開發(fā)收益建設(shè)昆明西客站，至少能彌補(bǔ)前期拆遷、征地的巨額投入，從而減少公共財(cái)政支出，減少政府舉債。

這是過去很多年許多城市公共工程的常規(guī)做法，也的確在一定程度上起到了以房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)公共項(xiàng)目建設(shè)的作用。昆明西客站修改規(guī)劃后，原計(jì)劃通過鐵路上蓋“創(chuàng)造”出來的數(shù)百畝開發(fā)用地沒有了，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)收益無從談起，項(xiàng)目建設(shè)就主要依靠政府投入。雖然上蓋取消后總投入減少，可是由于計(jì)劃中的收益也落空，項(xiàng)目?jī)敉度肫鋵?shí)更多了，這對(duì)財(cái)力緊張的昆明市來說壓力反而更大了。

最新的昆明西客站設(shè)計(jì)方案

盡管鐵路上蓋取消后，昆明西客站的規(guī)劃范圍仍舊有上千畝，面積并不小，可是受地理和現(xiàn)有城建格局的影響，昆明西客站夾峙于西山和滇池之間的狹長(zhǎng)地帶，并沒有多少建設(shè)空間，鐵路、高速以及平行的城市干道又進(jìn)一步限制了拓展余地，在扣除鐵路用地、地鐵用地、車站站房、廣場(chǎng)以及附屬設(shè)施后，剩余土地并不多，而且其中有一部分還屬于現(xiàn)狀保留地塊，因此，在上蓋開發(fā)計(jì)劃取消后，昆明西客站項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)空間就大大縮小，其中很大一部分還是開發(fā)難度比較大的商業(yè)土地。

鐵路上蓋取消，同時(shí)也意味著昆明西客站作為昆明少有的TOD示范項(xiàng)目，功能上也大大縮水，示范價(jià)值也變得很小。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，鐵路上蓋取消后基本不存在以后恢復(fù)建設(shè)的可能性，所以這一遺憾將成為永久。許多人相信，無論是從減少凈投入角度，還是從帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的角度，上蓋方案都有很大的可取之處，昆明市也肯定更愿意沿用原來的規(guī)劃。如今之所以調(diào)規(guī)，或許只是為了盡快啟動(dòng)建設(shè)，不得不與鐵路部門妥協(xié)的結(jié)果。