代建作為開發(fā)商完整知識(shí)體系的輸出，其中包含了建設(shè)組織能力、品牌使用、工程管理體系輸出、設(shè)計(jì)及管理理念輸出，綜合的品牌代建還包括營(yíng)銷策劃能力輸出以及物業(yè)服務(wù)。對(duì)于愛惜品牌的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，一般還會(huì)要求所有招采和成本系統(tǒng)必須使用母公司的流程進(jìn)行審核批準(zhǔn)等等內(nèi)容，而不僅僅是做一個(gè)建設(shè)總包方而已。

代建的本質(zhì)是管理體系流程的整體輸出，因此對(duì)于項(xiàng)目概況信息中的工程總投資、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及市政要求的內(nèi)容需要著重地關(guān)注。一方面為后續(xù)工程建設(shè)形成信息鋪墊，另一方面也為設(shè)定代建費(fèi)用、是否輸出品牌等事項(xiàng)做前置的打底工作。全過(guò)程工程咨詢最大的痛點(diǎn)之一就是取費(fèi)問(wèn)題！

全過(guò)程代建包括：項(xiàng)目前期研策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目建設(shè)管理、項(xiàng)目品牌授權(quán)，項(xiàng)目代銷，項(xiàng)目物業(yè)管理，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理等全過(guò)程都可以實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目前期研策費(fèi)用：包括項(xiàng)目前期的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，方案策劃等工作；在代建合同正式獲取之前，如果委托方想全方位獲取此項(xiàng)服務(wù)，需要支付一定的費(fèi)用，通常按照總建筑面積*收費(fèi)單價(jià)計(jì)算；代建企業(yè)對(duì)前期研策費(fèi)用收取一般不高，目的是為了深入介入項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目代建合同；但是也不可不收費(fèi)，避免委托方到處騙取代建公司的方案用于自己做決策參考。

代建管理費(fèi)通常以建設(shè)單位管理費(fèi)為基準(zhǔn)計(jì)取，代建管理費(fèi)費(fèi)率的比例區(qū)間約為0.8-1.6%，根據(jù)各省份對(duì)代建管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，代建管理費(fèi)費(fèi)率最高約為3％。根據(jù)部分省份對(duì)代建管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定來(lái)看，代建管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大多依據(jù)建設(shè)單位管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也有部分省市以項(xiàng)目總投資或項(xiàng)目概算為取費(fèi)基數(shù)，再乘以不同的取費(fèi)系數(shù)進(jìn)行取費(fèi)。取費(fèi)系數(shù)比例區(qū)間約占總投資的0.8-3％。

所有的代建目的，就是為這個(gè)費(fèi)用服務(wù)，那費(fèi)用應(yīng)該如何設(shè)定？不同項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，對(duì)于報(bào)價(jià)的代建房企來(lái)說(shuō)，既要考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的低價(jià)壓力，同時(shí)又要保障收益合理且費(fèi)用能快速收回，因此代建收費(fèi)報(bào)價(jià)本身就是一個(gè)富有學(xué)問(wèn)、足夠自成一個(gè)體系的復(fù)雜課題。

全過(guò)程工程咨詢與咨詢型代建相比，從項(xiàng)目籌建到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，諸多工作內(nèi)容相同，如項(xiàng)目前期的策劃、可研、報(bào)批報(bào)建管理、設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理等工作，都需要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、成本、工期負(fù)責(zé)。但業(yè)務(wù)范圍更加廣泛。全過(guò)程工程咨詢“1+N”服務(wù)內(nèi)容中“1”部分的服務(wù)內(nèi)容與代建制相似，咨詢型代建更側(cè)重于“代建代管”，全過(guò)程工程咨詢更側(cè)重于“項(xiàng)目策劃與咨詢”。因此全過(guò)程工程咨詢≥咨詢型代建！

全過(guò)程工程咨詢服務(wù)可采用“1+N”計(jì)費(fèi)模式，“1”指建設(shè)單位管理費(fèi)，“N”指專項(xiàng)取費(fèi)。建設(shè)單位管理費(fèi)一般為1.5～3%左右，加上專項(xiàng)取費(fèi)，總費(fèi)用可取到6～9%左右，則可滿足高水平全過(guò)程工程咨詢服務(wù)的要求。

在營(yíng)銷方面，憑借精準(zhǔn)的營(yíng)銷定位、高品質(zhì)的銷售展示、領(lǐng)先市場(chǎng)的營(yíng)銷打法及高精細(xì)的營(yíng)銷執(zhí)行，不僅保證了委托方的銷售溢價(jià)，更實(shí)現(xiàn)了優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)；在成本方面，用一套完善的成本管理體系，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，并協(xié)同優(yōu)秀供應(yīng)商資源，有效降低成本，打造采購(gòu)生態(tài)圈。

代建業(yè)務(wù)要取得長(zhǎng)久發(fā)展，需要培養(yǎng)兩大核心能力：一是，價(jià)值創(chuàng)造能力；二是，與委托方建立信任關(guān)系的能力。兩大能力相輔相成，缺一不可，共同構(gòu)成了代建行業(yè)的核心能力模型。

在價(jià)值創(chuàng)造能力方面，核心能力歸納為“賦能開發(fā)，管理創(chuàng)效”，即以品牌、體系、資本、資源、團(tuán)隊(duì)為“5大賦能”，以設(shè)計(jì)、品質(zhì)、進(jìn)度、成本、營(yíng)銷、合規(guī)為“6大創(chuàng)效”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)賦能與價(jià)值創(chuàng)造。與委托方建立信任關(guān)系的能力，是代建區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)最大的不同，它決定了代建企業(yè)能夠走多高、多遠(yuǎn)。

代建的核心是服務(wù)，服務(wù)的基礎(chǔ)是專業(yè)，好的服務(wù)是通過(guò)適配代建業(yè)務(wù)的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價(jià)值。在設(shè)計(jì)方面，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系的應(yīng)用，以及對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的挖掘和創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品最優(yōu)化；在工程方面，依靠標(biāo)準(zhǔn)化流程和工具的應(yīng)用，通過(guò)科學(xué)的工程策劃，和新工藝新工法，穿插提效，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)、效率、安全的多重保障。

不過(guò)有一點(diǎn)是確定的，工程管理體系越成熟，標(biāo)準(zhǔn)化程度越高的房企，需要考量的價(jià)格影響因素越少，收費(fèi)報(bào)價(jià)自然更加靈活，因此也更具備合作議價(jià)能力。常規(guī)的純代建項(xiàng)目，代建費(fèi)用收取一般有三種方式：

① 按銷售額的固定比例收取。

適用于市場(chǎng)相對(duì)較好、單方售價(jià)及利潤(rùn)均較高的項(xiàng)目。一方面對(duì)代建方而言，優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目市場(chǎng)去化和銷售價(jià)格均較高，往往按照銷售額為基數(shù)計(jì)提代建費(fèi)更能享受項(xiàng)目升值優(yōu)勢(shì)。同時(shí)可以通過(guò)銷售均價(jià)、超出預(yù)定均價(jià)部分作為代建方品牌溢價(jià)，可協(xié)商額外按照溢價(jià)部分的固定比例追加額外費(fèi)用。

② 按報(bào)建的建筑面積×單方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核計(jì)收取。

適用于銷售難度較大、施工難度較大（如超高層）且配套及園林施工規(guī)模較小的項(xiàng)目。銷售難度較大，建設(shè)進(jìn)度已達(dá)標(biāo)卻銷售不出去，且類似超高層建筑往往需要按規(guī)定建設(shè)避難層等不可銷售部分，此時(shí)選擇銷售額提點(diǎn)方式計(jì)費(fèi)自然是不合適的。

③ 按雙方認(rèn)可的、經(jīng)財(cái)政、審計(jì)等部門審定后的工程決算總投資額×固定比例計(jì)算。適用于銷售難度大、園林配套面積較大且不可售或自持建筑面積較大的項(xiàng)目。因園林及配套（如地下車庫(kù)、地面園林）等建設(shè)項(xiàng)目均不計(jì)容且不可售，但實(shí)際施工花費(fèi)及成本投入切實(shí)存在，因此按照單方工程量計(jì)收代建費(fèi)則非常不合理，最合適的計(jì)費(fèi)方式即是按照項(xiàng)目總投資的固定比例計(jì)收。

當(dāng)然，在以上三種常用地收費(fèi)方式協(xié)商博弈過(guò)程中，對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定不會(huì)有完全占據(jù)優(yōu)勢(shì)或獨(dú)自獲益的一方，只有相對(duì)強(qiáng)勢(shì)占了點(diǎn)便宜的一方。此時(shí)，代建房企的品牌號(hào)召力、綜合實(shí)力甚至對(duì)于項(xiàng)目公司的融資增信能力則可以開始發(fā)揮出額外的議價(jià)優(yōu)勢(shì)，而PMA承包商僅僅是替業(yè)主提供項(xiàng)目咨詢服務(wù)，這種PMC模式風(fēng)險(xiǎn)最低，接近于零，回報(bào)也低，最終提交成果為咨詢建議，更側(cè)重于“代建代管”。一個(gè)完整純代建模式的項(xiàng)目實(shí)際操作中需要做的各項(xiàng)事務(wù)及需要解決的問(wèn)題。當(dāng)然，事項(xiàng)和問(wèn)題都是雙方合作需要面對(duì)的基礎(chǔ)，實(shí)際的合作條件還得依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況博弈談判出來(lái)。

“N”——專項(xiàng)取費(fèi)

“N”是指項(xiàng)目全過(guò)程各專業(yè)咨詢（如投資咨詢、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、BIM咨詢等）的服務(wù)費(fèi)，各專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)率可參照原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！癗”可包括如下業(yè)務(wù)費(fèi)用：1.可行性研究報(bào)告編制；2.工程概算編制；3.招標(biāo)代理；4.各類型工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)。工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)按中價(jià)協(xié)或各省市的規(guī)定計(jì)費(fèi)。

企業(yè)的生存需要效益，合理的收益可對(duì)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù)具有激勵(lì)作用，同時(shí)能夠減少企投機(jī)。因此，明確全過(guò)程工程咨詢的計(jì)費(fèi)模式，有利于完善咨詢服務(wù)體系指導(dǎo)價(jià)的建設(shè)，有利于企業(yè)獲得合理收益，進(jìn)而促進(jìn)全過(guò)程工程咨詢服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展！

代建的核心是服務(wù)，服務(wù)的基礎(chǔ)是專業(yè)，好的服務(wù)是通過(guò)適配代建業(yè)務(wù)的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價(jià)值。在設(shè)計(jì)方面，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系的應(yīng)用，以及對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的挖掘和創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品最優(yōu)化；在工程方面，依靠標(biāo)準(zhǔn)化流程和工具的應(yīng)用，通過(guò)科學(xué)的工程策劃，和新工藝新工法，穿插提效，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)、效率、安全的多重保障。

通過(guò)對(duì)各地全過(guò)程工程咨詢服務(wù)費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)解析可知，主要以三種取費(fèi)模式為主，分別如下：

基本酬金加獎(jiǎng)勵(lì)模式

委托雙方根據(jù)全過(guò)程工程咨詢服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)周期，協(xié)商約定咨詢服務(wù)的基本酬金；再按照全過(guò)程工程咨詢單位落實(shí)的咨詢服務(wù)合理化建議所節(jié)省的投資額，提取一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)比例由雙方在合同中約定。

1+N疊加計(jì)費(fèi)模式

根據(jù)“1+N”的服務(wù)模式，全過(guò)程工程咨詢服務(wù)計(jì)費(fèi)可采取“1+N”疊加計(jì)費(fèi)的方法，即建設(shè)單位管理費(fèi)+N方式專項(xiàng)取費(fèi)。

人工時(shí)單價(jià)計(jì)費(fèi)模式

人工時(shí)單價(jià)計(jì)費(fèi)方式是一種按咨詢?nèi)藛T工作時(shí)間計(jì)費(fèi)的方法，由個(gè)人直接提供服務(wù)的工作通常按人工時(shí)單價(jià)計(jì)費(fèi)。人工時(shí)單價(jià)計(jì)費(fèi)的費(fèi)率與咨詢服務(wù)項(xiàng)目的重要性、風(fēng)險(xiǎn)性和復(fù)雜程度有關(guān)，也與咨詢工程師的專業(yè)水準(zhǔn)、資歷和工作經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。這種方法適用于管理咨詢、專家論證、其他由個(gè)人單獨(dú)提供服務(wù)的、間斷性的工作報(bào)酬計(jì)算。

“1”—— 建設(shè)單位管理費(fèi)

由于全過(guò)程工程咨詢中“1”部分的服務(wù)內(nèi)容與代建制相似，因此“1”取費(fèi)可參照國(guó)家財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定>的通知》（財(cái)建[2016]504號(hào)）規(guī)定的費(fèi)率執(zhí)行。

全過(guò)程代建包括：項(xiàng)目前期研策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目建設(shè)管理、項(xiàng)目品牌授權(quán)，項(xiàng)目代銷，項(xiàng)目物業(yè)管理，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理等全過(guò)程都可以實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目前期研策費(fèi)用：包括項(xiàng)目前期的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，方案策劃等工作；在代建合同正式獲取之前，如果委托方想全方位獲取此項(xiàng)服務(wù)，需要支付一定的費(fèi)用，通常按照總建筑面積*收費(fèi)單價(jià)計(jì)算；代建企業(yè)對(duì)前期研策費(fèi)用收取一般不高，目的是為了深入介入項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目代建合同；但是也不可不收費(fèi)，避免委托方到處騙取代建公司的方案用于自己做決策參考。

項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)：從前期的報(bào)批報(bào)建到后期的竣工驗(yàn)收，代建單位代委托方全權(quán)實(shí)行項(xiàng)目管理職責(zé)（也有可能根據(jù)委托方實(shí)行部分管理職責(zé)）；費(fèi)用通常按照項(xiàng)目貨值的百分比，或者按照目標(biāo)成本的百分比來(lái)計(jì)算，一般從2%-4%不等；

項(xiàng)目品牌授權(quán)費(fèi)用：代建公司在市場(chǎng)上建立了一定的品牌美譽(yù)度，委托方為了借用代建公司的品牌，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)銷售；則代建公司可以單獨(dú)收取一筆品牌使用費(fèi)，一般為貨值的1%-4%，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)品牌在市場(chǎng)上的溢價(jià)能力與委托方洽商確定；

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理費(fèi)：代建公司通常沒(méi)有設(shè)計(jì)相關(guān)資質(zhì)，但是他對(duì)于從業(yè)主方角度來(lái)全程把控前期方案和中后期的設(shè)計(jì)圖紙的落地，比傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)院有天然的優(yōu)勢(shì)；畢竟大多數(shù)代建公司也是從地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)中孵化而來(lái)。常按照總建筑面積*收費(fèi)單價(jià)計(jì)算；對(duì)于沒(méi)有設(shè)計(jì)管理能力的委托方，有可能在沒(méi)有敲定代建管理協(xié)議的情況下，委托代建管理公司代甲方實(shí)行設(shè)計(jì)管理職責(zé)；

項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理通常不是代建公司的范疇，但是因?yàn)榇ü疽话銖牡禺a(chǎn)公司孵化而來(lái)；故代建公司可聯(lián)動(dòng)母公司的物業(yè)公司一并進(jìn)行投標(biāo)，拿下物業(yè)管理的業(yè)務(wù)。物業(yè)管理的收費(fèi)則單獨(dú)按照物業(yè)管理的方案來(lái)考慮。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)：如果出現(xiàn)大體量的銷售商業(yè)/集中商業(yè)，則可以引入招商運(yùn)營(yíng)單位，代建單位一般不參與運(yùn)營(yíng)，但是實(shí)力強(qiáng)大的母公司通常有專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；可以聯(lián)動(dòng)進(jìn)行投標(biāo)，拿下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)管理的收費(fèi)通常采取基本費(fèi)用+租金分層的模式。

項(xiàng)目代銷管理費(fèi)：即代建公司幫助委托方銷售項(xiàng)目物業(yè)，代銷費(fèi)用通常按照貨值的百分比來(lái)考慮，一般為2%-5%，根據(jù)代銷管理費(fèi)所包含的范圍不同而不同，比如：是否包括營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，總盤貨值高低，是否包含營(yíng)銷相關(guān)人員的薪資，是否包含中介費(fèi)用，是否包含活動(dòng)策劃和物料費(fèi)用等；

代建的本質(zhì)是服務(wù)，建立信任關(guān)系的核心能力取決于如何做好服務(wù)。金地管理自成立以來(lái)，專注于服務(wù)力的打造和提升，率先在行業(yè)內(nèi)建立了體系化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和模型，打造出金地管理“服務(wù)金三角”，分別是委托方駕駛艙、委托方服務(wù)白皮書和代建服務(wù)質(zhì)量體系。

領(lǐng)先服務(wù)模式，率先提出代建行業(yè)“服務(wù)金三角”體系，提出代建行業(yè)“服務(wù)金三角”模型，這也是行業(yè)內(nèi)最前沿的體系化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和模型，分別包括了委托方駕駛艙、委托方服務(wù)白皮書和代建服務(wù)質(zhì)量體系三個(gè)核心工具。深度挖掘代建行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，打造領(lǐng)先的“服務(wù)金三角”模型，致力于成為代建行業(yè)服務(wù)最專業(yè)的乙方。

代建的核心能力主要是綜合能力的輸出，即從項(xiàng)目投資、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、再到交付以及后期運(yùn)營(yíng)管理的這一系列綜合能力的對(duì)外輸出，還包括產(chǎn)品品質(zhì)、品牌影響力等等。代建業(yè)務(wù)具有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長(zhǎng)、高盈利、抗周期等特點(diǎn)，是新發(fā)展模式的重要方向，未來(lái)代建領(lǐng)域發(fā)展機(jī)遇良好。

所謂的委托方駕駛艙模式，是代建行業(yè)首個(gè)為委托方量身打造的信息管理平臺(tái)，它最大的特點(diǎn)是可以高效、實(shí)時(shí)、透明的將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給委托方，實(shí)現(xiàn)“像駕駛汽車一樣操控項(xiàng)目”。《委托方服務(wù)白皮書》是從委托方的顧慮點(diǎn)出發(fā)，梳理形成的代建行業(yè)首份聚焦委托方服務(wù)指南的工具白皮書，它有幾個(gè)特點(diǎn)：分別是：及時(shí)性——縮短金地管理與委托方的磨合期；針對(duì)性——體系化解決委托方顧慮；定制性——為委托方匹配個(gè)性化定制服務(wù)。

代建服務(wù)質(zhì)量體系是代建行業(yè)首個(gè)針對(duì)服務(wù)質(zhì)量的立體評(píng)價(jià)體系，它涵蓋了代建服務(wù)的三個(gè)層面：專業(yè)服務(wù)、軟性服務(wù)和增值服務(wù)。從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)質(zhì)量到合作溝通質(zhì)量到增值服務(wù)體驗(yàn)，層層遞進(jìn)，一一進(jìn)行系統(tǒng)性梳理，形成了服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，讓服務(wù)成為可以衡量的專業(yè)力。適配代建特性，構(gòu)建專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的“四大基石”前期金地管理針對(duì)委托方缺少資金、缺少團(tuán)隊(duì)、缺少資源、缺少溢價(jià)4大困擾，以及委托方對(duì)安全、收益、尊重3大關(guān)注點(diǎn)，總結(jié)沉淀了具有金地特色的“代建共贏G體系”，奠定了公司業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

在此基礎(chǔ)上，對(duì)委托方需求深度分析，對(duì)專業(yè)能力模型進(jìn)行“適配和改良”，建立專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的“四大基石”，分別是多方面創(chuàng)效的專業(yè)創(chuàng)效能力；系統(tǒng)、多業(yè)務(wù)串聯(lián)的專業(yè)協(xié)同能力；差異化需求響應(yīng)+專項(xiàng)解決方案+資源鏈接的專業(yè)定制能力；涵蓋“服務(wù)金三角”和核心專業(yè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)服務(wù)能力。