01 央企“三巨頭”霸榜，北京樓市上演“神仙打架”

今年前8個月，北京TOP20房企一共賣了2106.6億元，聽起來很猛，但榜單里幾乎成了央企“內(nèi)部表彰大會”：

① 中海地產(chǎn)312.2億元，獨占鰲頭；
② 華潤置地、越秀地產(chǎn)分列二、三，全是“國家隊”；
③ 20強(qiáng)門檻直接抬到36.5億元，比去年又多了一條“護(hù)城河”。

一句話：沒有幾百億現(xiàn)金流，連上桌的資格都沒有。

02 36.5億“門票”勸退中小玩家，土拍成了“大佬的德州撲克”
過去還能靠一兩個明星項目“翻身”的中小房企，現(xiàn)在連報名土拍都心虛：

保證金+土地款動輒幾十億，銀行對民企授信“只收不貸”；

高溫雨季拉長施工周期，預(yù)售節(jié)點一拖，現(xiàn)金流直接“拉閘”；

8月剛掛出的8宗宅地，全部貼著地鐵線，起拍樓面價清一色“5萬+”，看得懂卻買不起。

左邊坐著中海、華潤、金茂“三國殺”，右邊座位空無一人——曾經(jīng)愛舉牌的區(qū)域型房企，集體“裝失蹤”。

03 地鐵口=印鈔機(jī)？軌道經(jīng)濟(jì)讓“地段論”再次封神
北京今年供地有個隱藏彩蛋：8宗宅地100%在地鐵半徑1公里內(nèi)，東城祈年大街、朝陽永安里更是“出站即到家”。
業(yè)內(nèi)流傳一句新口號：“地鐵一響，房價萬兩”。

中?！の磥碇尘o靠17號線，開盤當(dāng)天去化95%，直接刷新昌平單價天花板；

華潤·紅盤學(xué)府臨19號線，售樓處還沒蓋好，內(nèi)部認(rèn)購就鎖了200套；

購房者用腳投票：地鐵口+央企品牌=安全墊，哪怕貴10%也認(rèn)。

04 政策“暖風(fēng)”吹向買方，市場出現(xiàn)三大微妙信號
信號①：8月新房、二手房網(wǎng)簽環(huán)比雙漲，雖然幅度只有個位數(shù)，但終結(jié)了“四連跌”。
信號②：公積金“既提又貸”上線，首套首付變相降了幾十萬，剛需連夜把購房群名改成“沖！”
信號③：核心地塊不限價，東城、朝陽新房有望突破“10萬+”，改善客開始“賣一買一”搶跑。

政策底、市場底、情緒底，三底疊加，北京樓市像彈簧壓到極致，稍有外力就能反彈——但反彈的第一梯隊，依舊是“國家隊”。

05 我的看法：北京樓市進(jìn)入“單核時代”，普通人該怎么玩？

對購房者：

首套剛需：盯緊地鐵口限競房、共產(chǎn)房，公積金新政后首付壓力驟降，別等“抄底”，合適就上車；

改善置換：核心地塊未來2年將迎來高端供應(yīng)，先賣老破小，再盯品牌央企，一步到位的“窗口期”就在明年上半年；

投資客：普漲結(jié)束，只?！敖Y(jié)構(gòu)性機(jī)會”，地鐵+學(xué)區(qū)+央企三要素缺一不可，遠(yuǎn)郊無地鐵的“價格洼地”大概率是真坑。

對中小房企：

放棄“獨立拿地”幻想，轉(zhuǎn)做代建、城市更新、保障房，還能喝口湯；

與央企合作“小股操盤”，出團(tuán)隊、出資源，別再惦記全盤控股；

深耕環(huán)京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，避開住宅紅海，或許能殺出一條血路。

06 寫在最后：下一站，誰會在地鐵口“封神”？
北京樓市的劇本已經(jīng)改寫——央企是主角，地鐵是布景，政策是導(dǎo)演。
下一幕高潮，大概率出現(xiàn)在3個地方：
① 17號線北段—未來科學(xué)城
② 19號線北延—昌平南
③ 12號線東壩—朝陽金盞

現(xiàn)在，輪到你投票了：

如果手握600萬，你會賭哪條地鐵線？
A. 17號線——科學(xué)城概念
B. 19號線——學(xué)區(qū)+碼農(nóng)聚集地
C. 12號線——東壩第四使館區(qū)
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