大家?guī)?025年北京土地的第25篇推送

剛剛，2025年北京第二塊四環(huán)里的宅地成交了。

它就是豐臺岳各莊地塊，今年北京成交的第一塊四環(huán)里地塊，也是位于豐臺的西南郊冷庫地塊，已經(jīng)化身為中海麗澤叁號院進(jìn)入北京新房市場。

伴隨剛剛成交的豐臺岳各莊地塊，北京2025年的宅地成交量，來到26組，總土地成交金達(dá)到1064.15億。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：豐臺區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目DC-L01地塊；

拿地房企：城建發(fā)展+北京建工+住總金第聯(lián)合體；

成交金額：29億元（底價）；

住宅樓面價：5.03萬/平。

截至目前，北京的26組成功出讓的宅地中，豐臺僅占3宗。以往的賣地大區(qū)豐臺，今年也跟北京整體賣地節(jié)奏一致，放緩了供地的節(jié)奏，試圖加速現(xiàn)有的庫存去化。

豐臺在放緩供地節(jié)奏的同時，拿出來出讓的地塊也越來越優(yōu)質(zhì)。

無論是年初拍下的中海麗澤叁號院地塊，還是6月底建發(fā)金茂拿下的觀宸二期地塊，再到今天的豐臺岳各莊地塊，都是目前豐臺比較好的板塊，地塊素質(zhì)都不錯。

接下來，咱們來看看剛剛成交的豐臺岳各莊地塊具體信息。

岳各莊地塊周邊配套圖

先看環(huán)線位置，岳各莊地塊實打?qū)嵉奈挥?strong>四環(huán)里，東側(cè)距離西三環(huán)直線約兩公里，西側(cè)到西四環(huán)主路直線距離大概1公里。

三四環(huán)之間的環(huán)線優(yōu)勢是具備的。

地塊北側(cè)一條馬路之隔就是千禧購物中心和千禧商業(yè)街。西南側(cè)直線不到400米是國康中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，直線距離約700米就是三甲醫(yī)院三0二醫(yī)院。

此外，學(xué)校方面，距離地塊700米的直線距離內(nèi)，有豐臺靛廠小學(xué)、第十中學(xué)，還有十一學(xué)校中堂實驗學(xué)校，距離項目直線大概1公里。

公園方面，地塊西南側(cè)、東南側(cè)分別分布著岳各莊城市森林公園和萬豐公園，都是地從地塊步行能到的公園。

岳各莊地塊南側(cè)全景圖

交通方面，岳各莊地塊除了距離四環(huán)、三環(huán)的距離都很近外，東南側(cè)直線距離1.8公里左右，就是10號線、9號線雙軌交匯的六里橋站。

但講真，直線1.8公里，步行到地鐵站基本上不現(xiàn)實了，地鐵方面有11號線二期青塔站，距離地塊直線距離800米，也就是說地塊未來不會成為嚴(yán)格意義上的臨鐵盤。

而且，我們從地塊的全景圖來看，地塊北側(cè)隔著千禧商業(yè)街就是鐵路，在未來北側(cè)高層可能會有一定的噪音影響。

還有目前地塊周邊都是成熟的小區(qū)，大多是經(jīng)濟(jì)適用房、公房，而且地塊南側(cè)是靛廠繡園5號樓，15層，會對地塊南側(cè)的采光有一定的遮擋。

岳各莊地塊地塊全景圖

再來看看岳各莊地塊本身的數(shù)據(jù)。

地塊占地面積約2.18萬平，地上建筑規(guī)模5.8萬平，容積率大概2.66。

岳各莊地塊相關(guān)數(shù)據(jù)

地塊控高60米，局部可以達(dá)到80米，地塊是一個比較方正的矩形，東西長約120米，南北寬約180米，細(xì)長矩形再加上周邊成熟小區(qū)的采光方面的影響，比較考驗開發(fā)商的樓棟排布能力。

岳各莊的地塊的成交價是29億，剔除330平的配建，住宅面積大概5.767萬平，粗算住宅樓面價5.03萬/平。

參考今年1月份拿地的中海麗澤叁號院，彼時的拿地樓面價是5.8萬/平，目前的網(wǎng)簽均價9.5萬/平左右。

中海麗澤叁號院網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（2025.9.4）

但麗澤叁號院畢竟在三環(huán)內(nèi)，而且麗澤板塊的板塊賦能也要比岳各莊要強(qiáng)，所以岳各莊地塊將來想賣到麗澤叁號院的價格，幾乎不太可能。

那咱們看離岳各莊板塊最近的青塔板塊，網(wǎng)簽率馬上100%的北京建工熙華臺，2023年5月份拿地時樓面價達(dá)到5.28萬/平，銷售指導(dǎo)價8.5萬/平。

岳各莊地塊周邊部分新房分布

熙華臺的樓面價與岳各莊地塊差距沒有那么大，目前網(wǎng)簽416套的熙華臺，網(wǎng)簽均價8.15萬/平。

北京建工熙華臺網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（2025.9.4）

而岳各莊地塊西南方向兩公里的北京城建龍樾天元，已經(jīng)在今年4月交房，今年1—8月總共成交92套房，成交均價達(dá)到7.76萬/平。

而離得更遠(yuǎn)靠近五環(huán)的大瓦窯板塊，京能西賢府、中建和頌九里，最新的8月份的網(wǎng)簽均價6.59萬/平、5.79萬/平。

再岳各莊板塊的二手房方面。

岳各莊板塊目前的二手房掛牌均價4.9萬/平，比西側(cè)青塔板塊的4.4萬/平要高，比六里橋、七里莊、麗澤板塊都要低。

具體來看，岳各莊地塊東側(cè)靛廠路6號院5套房子的掛牌均價達(dá)到9.4萬/平。

這個二手房項目，包哥特意了解了一下，這個房子比較特殊，2005年左右的項目，低于10層的洋房設(shè)計，而且20年前的房子得房率基本上都在100%，而且目前掛出的都是140平以上的大戶型，總價1400萬起，社區(qū)比較純粹。

靛廠路6號院，本身流通量也不大，每年只有5套左右的成交。

岳各莊地塊周邊新房二手房情況

再就是2020年左右的保利和光逸境、紫辰院，樓齡都比較新，前者掛牌均價在9.6萬/平，巔峰時期是10W+?？停笳邟炫凭鶅r在8.9萬/平左右。

綜合岳各莊地塊周邊的新房二手房情況，包哥覺得地塊在5萬/平的樓面價基礎(chǔ)上，大概率可以賣到8W+，如果想再賣高點(diǎn)，可能要在產(chǎn)品和裝標(biāo)上下功夫，爭取更高的溢價。

豐臺雖然今年供地量少了，但是存量項目太多了，現(xiàn)在拿地依然會在之后的去化方面承擔(dān)巨大的壓力。

祝岳各莊地塊好運(yùn)。

以上。

個人觀點(diǎn) 僅供參考