作者：余飛

01

深圳樓市，坐不住了

距離北京放松調(diào)控，深圳足足晚了近1個(gè)月，終于還是坐不住了。

9月5日深夜，深圳發(fā)布了樓市新政。從力度上來看，稍微比京滬大一些。

政策內(nèi)容不長，下面提取幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，羅湖、寶安西鄉(xiāng)街道被踢出了核心區(qū)。鹽田、大鵬被踢出了外圍區(qū)，變成了遠(yuǎn)郊區(qū)，從調(diào)控角度來看，和深汕一個(gè)級別。

從另一個(gè)層面來看，深圳的這份新政將深圳分成了三個(gè)圈層：

核心區(qū)，南山、福田、寶安新安街道。

外圍區(qū)，羅湖、寶安（除新安街道）、龍華、龍崗、光明、坪山。

遠(yuǎn)郊區(qū)，鹽田、大鵬、深汕。

這次政策調(diào)整，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安新安街道仍維持原來的政策不變，也即非戶籍人口在核心區(qū)買房，仍需要1年社保，限購套數(shù)。

羅湖與寶安西鄉(xiāng)街道，以及龍華、龍崗、光明、寶安其他區(qū)域、坪山這些區(qū)域，有條件的不限制套數(shù)。戶籍人口和有一年社保的非戶籍人口，可以不限套數(shù)。沒有一年社保的非戶籍人口，可以買，但限購兩套或1套。

鹽田和大鵬，則效仿深汕合作區(qū)，取消調(diào)控，外地人可以隨便買。

第二，單身與家庭購房同權(quán)。

之前細(xì)分了單身與家庭?，F(xiàn)在一視同仁，意味著 戶籍單身人士、繳納了深圳1年社保的單身人士，可以在核心區(qū)買2套。

第三，不再區(qū)分二套房和首套房。

也即買二套房和買首套房的首付比例、貸款利率都一致，相當(dāng)于對二套房降了首付與利率。

這是抄了上海的作業(yè)。

樂有家計(jì)算了一下， 按照深圳現(xiàn)行利率，則首套二套利率均為3.05%。

此前二套利率3.45%，直接利好改善型需求。 購買二套，總價(jià)800萬的房產(chǎn)，貸款30年，等額本息支付，利息可省51萬元。

02

放松背后，深圳房價(jià)已失守

無論是放松時(shí)間節(jié)點(diǎn)，還是放松力度來看，深圳都很不像深圳，不像當(dāng)年那個(gè)敢為人先、沖鋒在前的深圳。

之前大家預(yù)測的是，深圳外圍區(qū)完全放開，核心區(qū)允許非戶籍人口不設(shè)條件地購買一套，從文件內(nèi)容來看，都不及預(yù)期。

從深圳房地產(chǎn)當(dāng)前的表現(xiàn)來看，放松力度不應(yīng)該如此。

從成交量來看，無論是一手住宅還是二手住宅，與房價(jià)波動(dòng)的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)一致，都是在去年10月份開始攀升，在今年4月份下行。

新房成交量7月份開始，再次跌破3000套。二手房從5月份之后就跌破了5000套的榮枯線。

房價(jià)方面，則再次失守6萬元。

樂有家公布的數(shù)據(jù)顯示：

7月，深圳二手房成交價(jià)格，再次跌破6萬，跌至5.93萬元/平方米。8月份雖有些許上漲，但仍在6萬元以下。

這是深圳房價(jià)去年以來第二次跌破6萬。第一次是去年7月份，跌至5.92萬元/平方米。

去年8月、9月份進(jìn)一步下跌至5.87萬元/平方米。

之后大家都知道，四季度四大一線城市集體開啟強(qiáng)力救市模式，效果立竿見影，深圳也率先啟動(dòng)，去年四季度初，也就是10月份，再次回到6萬以上。

直到今年4月份之后，才再次進(jìn)入下跌通道。

這一點(diǎn)，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也可以呼應(yīng)。

去年9月份末一線城市大招救市之下，深圳新房止跌上漲，上海二手房止跌上漲，北京二手房止跌上漲。

11月份深圳新房二手房齊漲，齊漲勢頭一直維持到今年3月份，4月份再次進(jìn)入雙跌模式，5月份、6月份、7月份跌幅擴(kuò)大。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

7月份四大一線城市二手房價(jià)格環(huán)比跌幅均位居全國前十，其中北京跌幅第二，廣州第四，深圳第六，上海第七。

格隆旗下的勾股大數(shù)據(jù)梳理的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市的房價(jià)整體跌回到了八九年前：

當(dāng)下，一線城市中的北京房價(jià)下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房價(jià)下跌31.6%，跌回2016年3月；廣州房價(jià)下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房價(jià)下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房價(jià)跌回了2015年2月。

北上廣深港尚且如此，遑論其他城市。

2021年進(jìn)入的全面調(diào)整，是一個(gè)群體現(xiàn)象。

這場調(diào)整的本質(zhì)，是市場對房價(jià)德不配位的反饋。

這一輪調(diào)整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。

本號早就說過，盡管高房價(jià)城市中，有一批產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口表現(xiàn)都不錯(cuò)的城市，但是，高房價(jià)嚴(yán)重透支了這些城市的支撐力。

對于房價(jià)遠(yuǎn)超城市平均購買力，超前透支城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實(shí)力的城市來說，房價(jià)回調(diào)是必然選項(xiàng)，區(qū)別只是回調(diào)幅度的大小而已。

而且，短期內(nèi)沒有看到停下來的跡象，甚至從4月份開始，全國房價(jià)再次進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū)。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。二手房價(jià)格方面，有5城房價(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城。

2025年5月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市13個(gè)，較4月份減少了9個(gè)；下跌城市53個(gè)，比上月增加了8個(gè)。二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市3個(gè)，較上月減少了2個(gè)；下跌城市67個(gè)，較上月增加了3個(gè)。

2025年6月份，新房價(jià)格環(huán)比上漲14個(gè)，較5月份增加1個(gè)。下跌城市56個(gè)較5月份增加3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較5月份增加兩個(gè)，僅西寧一城上漲。

2025年7月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市6個(gè)，較6月份減少8個(gè)。下跌城市60個(gè)，較6月增加4個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市68個(gè)，較6月份減少1個(gè)，僅太原上漲，西寧持平。

樓市不僅是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是社會(huì)心理的投射。

過去二十年，中國人習(xí)慣了“買房即財(cái)富增值”，房子承載了太多功能，如居住、教育、養(yǎng)老、投資、甚至社交。

但現(xiàn)在，這個(gè)邏輯正在被重塑。

有人說，房子正在“脫金融化”，這其實(shí)也讓社會(huì)回歸理性。

年輕人不用再背上沉重的房貸，就能擁有更多元的人生選擇；城市發(fā)展也不必過度依賴賣地收入，可以把更多精力放在產(chǎn)業(yè)升級和公共服務(wù)上。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)型期的陣痛不可避免。

有人可能會(huì)因?yàn)榉績r(jià)下跌而感到焦慮，有人會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)變現(xiàn)難而受困。

但長遠(yuǎn)看，這或許是中國樓市必須經(jīng)歷的一次“脫胎換骨”。

03

效果預(yù)測：刺激短期，長期無效

本號認(rèn)為，這一輪京滬深的放松，效果仍會(huì)遵循過去四年規(guī)律：短則一個(gè)月，長則一個(gè)季度。周而復(fù)始。

本號多次強(qiáng)調(diào)過，這一輪調(diào)整不會(huì)那么快結(jié)束。

盡管目前全國房價(jià)已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了三年多，但在房價(jià)調(diào)整的同時(shí)，大家的收入也隨之調(diào)整。

過去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

我提出過一個(gè)概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價(jià)形成了一個(gè)天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒有實(shí)力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

更為關(guān)鍵的是：

第一，現(xiàn)在市場再次進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū)，觀望再次成為主流。

第二，觀念轉(zhuǎn)變。

年輕人不愿再為高房價(jià)壓上余生。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購房者不再愿意為高房價(jià)去買單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒用，那就釋然吧。

錢的終極功能，不是用來買物，而是用來買清閑，買自由空間，買不被定義的人生。

而不是買后半輩子的房貸，買不敢請假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠桿率不同。

上一輪房價(jià)上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個(gè)錢包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動(dòng)了。

2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

來源：國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室

第四，人口形勢不同。

人口已經(jīng)三連降了。

2021年，中國人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見頂開始負(fù)增長，當(dāng)年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。

2024年，繼續(xù)減少139萬人。

人口下降，首當(dāng)其沖的便是樓市。

因?yàn)槿丝谑菢鞘卸唐凇⒅衅?、長期的決定性因素。

以上四點(diǎn)，就是連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。

本號之前多次強(qiáng)調(diào)過，房價(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房價(jià)才會(huì)止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

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