市場(chǎng)冷暖，數(shù)字最懂。環(huán)京樓市的這場(chǎng)“過(guò)山車(chē)”，用腰斬再腰斬的價(jià)格，講述著投資客從瘋狂到絕望的故事。

2015年，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略出臺(tái)，如同一劑強(qiáng)心針注入環(huán)京樓市。通州被定為北京行政副中心，平谷線改道燕郊——那個(gè)與副中心僅一河之隔的小鎮(zhèn)瞬間炙手可熱。

“到國(guó)貿(mào)只需40分鐘”、“平谷線通車(chē)后15分鐘直達(dá)副中心”……這些誘人的規(guī)劃讓燕郊房?jī)r(jià)一路飆升。名盤(pán)“首爾甜城”一度逼近4萬(wàn)元/平方米，成為環(huán)京樓市最耀眼的明星。

01 價(jià)格暴跌，從巔峰到谷底

十年過(guò)去，環(huán)京樓市早已面目全非。

首爾甜城最便宜的兩居室現(xiàn)在成交價(jià)僅為每平方米七千元，與歷史最高點(diǎn)相比，跌幅高達(dá)八成。虧掉首付、免費(fèi)送房的故事在這里早已不新鮮。

但這還不是最慘的。在環(huán)京樓市跌幅排行榜上，首爾甜城甚至擠不進(jìn)前三。

去年5月，一位燕郊中介發(fā)帖吐槽：一位老客戶2017年以單價(jià)2萬(wàn)買(mǎi)入兩套房產(chǎn)，如今掛牌四千一平都無(wú)人問(wèn)津。小區(qū)里甚至有人掛牌價(jià)低至難以置信的程度。

最近，這里又成交了一套二手房，均價(jià)僅3329元/平方米。而該小區(qū)歷史最高點(diǎn)曾達(dá)到2.3萬(wàn)/平方米。今年三月甚至還出現(xiàn)過(guò)單價(jià)僅2685元的成交記錄，還不到當(dāng)年價(jià)格的零頭。

02 規(guī)劃美好，現(xiàn)實(shí)骨感

國(guó)瑞生態(tài)城的遭遇更加令人唏噓。

這個(gè)位于距離北京50公里的廊坊永清的項(xiàng)目，緊鄰京臺(tái)高速永清出口。當(dāng)年宣傳的是“京臺(tái)高速通車(chē)，30分鐘直抵南三環(huán)！”通車(chē)當(dāng)天，業(yè)主們甚至自發(fā)組織車(chē)隊(duì)，浩浩蕩蕩體驗(yàn)這趟“回家路”。

開(kāi)發(fā)商國(guó)瑞置業(yè)曾在北京二環(huán)內(nèi)打造了最大的城市綜合體國(guó)瑞城，有相當(dāng)強(qiáng)的實(shí)力。他們承諾在永清打造一座“一生之城”——住宅、商超、酒店、學(xué)校全配齊，還引進(jìn)了史家胡同小學(xué)、洲際酒店。

生態(tài)城開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，房源一小時(shí)內(nèi)幾乎售罄，銷售額達(dá)1.5億元，其中九成買(mǎi)家來(lái)自北京。這個(gè)項(xiàng)目大賣(mài)后，國(guó)瑞置業(yè)被譽(yù)為“環(huán)京黑馬”。

03 限購(gòu)令下，泡沫破裂

然而，2017年一紙限購(gòu)令，讓環(huán)京樓市一夜入冬。

為了規(guī)避限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商想出各種辦法，給客戶3年時(shí)間補(bǔ)交社?；蚣{稅，但也無(wú)濟(jì)于事。僅僅一年時(shí)間，國(guó)瑞生態(tài)城銷售額下降95%。

這個(gè)投入兩百億的項(xiàng)目，就這樣暫停了建設(shè)?！耙簧恰?，漸漸變成了“一生之坑”。后續(xù)時(shí)間里，再出現(xiàn)關(guān)于項(xiàng)目的消息，大多都是維權(quán)。

規(guī)劃與宣傳不符，人工花園面積縮水，質(zhì)量堪憂，承諾的配套一直是在建狀態(tài)……直至今年3月，這里的用電還是臨時(shí)用電。物業(yè)甚至做起了用水的買(mǎi)賣(mài)。

04 無(wú)人接盤(pán)，困局難解

在永清中介的賬號(hào)里，原價(jià)150萬(wàn)的房子，現(xiàn)在35萬(wàn)出手，這樣的優(yōu)惠房源比比皆是。

但問(wèn)題是，幾乎沒(méi)有人接盤(pán)。國(guó)瑞生態(tài)城幾乎是永清最豪宅的項(xiàng)目了，當(dāng)?shù)厝藳](méi)有接盤(pán)的能力。而有能力接盤(pán)的北京客戶，選擇又太多了。

最近，“京雁城際快線即將通車(chē)”的消息傳來(lái)，又有人試圖炒作新一輪概念。但經(jīng)歷過(guò)大起大落的投資者們，還有幾個(gè)會(huì)相信呢？

市場(chǎng)正在擠出泡沫，但這過(guò)程對(duì)于高位接盤(pán)的投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是痛苦的。曾經(jīng)被寄予厚望的“空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“30分鐘直達(dá)南三環(huán)”等規(guī)劃，在現(xiàn)實(shí)面前顯得如此蒼白。

環(huán)京樓市的教訓(xùn)值得我們深思：房產(chǎn)投資不再是無(wú)腦賺錢(qián)的游戲，規(guī)劃利好需要時(shí)間兌現(xiàn)，而政策的變動(dòng)能瞬間改變市場(chǎng)預(yù)期。

放眼全國(guó)，類似環(huán)京這樣的情況并非個(gè)例。投資房產(chǎn)需要更加理性的分析和更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，而不是盲目跟風(fēng)炒作概念。

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