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寧波出臺以舊換新細(xì)則之后，來問老司機(jī)的人不少，許多人都在猶豫，到底要不要參與這個活動。

老司機(jī)認(rèn)為，相比于個體，以舊換新對于寧波二手房的整體影響更為深遠(yuǎn)，如果它沒有夭折的話。

提出商品房收儲快2年了，但實(shí)際的收儲行動，特別是針對二手房的收儲這次才正式開始，所以是非常具有指標(biāo)意義的。

其最大的意義在于，通過二手房收儲價，給買賣雙方對于價格的認(rèn)知，打下了一個錨。

有政府的收儲價在，任意一方想大幅脫離這個估價都是不可能的，之前單邊殺跌的走勢，有望緩解乃至逐步結(jié)束。

當(dāng)然，這一切還得看首批以舊換新實(shí)施的效果，畢竟這里面還有不少的問題需要解決。

市場從來都不是 理性的，漲會漲過頭，跌也會跌過頭。

就像現(xiàn)在，如果你去問100個人，90+會認(rèn)為房價還要跌，剩下極少數(shù)對此有疑義的，也不敢說房價就能不跌了。

在這樣單邊下跌的樓市里，任何猜測價格的行為都是徒勞的，熊市不言底，單純依靠市場自身，一定會釀成一個巨大的錯誤，就像當(dāng)初瘋狂炒房一樣。

有人說，是中介把房價唱跌了，這高估了中介的作用，但中介推波助瀾是無疑的。當(dāng)一個小區(qū)成交了一套最低價，那么它馬上就會成為中介的武器，用來說服其他房東降價。

這種無限向下加碼的游戲是沒有止境的。

在整個降價的過程中，房東、中介、客戶其實(shí)都沒有底，誰也不知道房價會到哪里去，誰也不知道什么價格是合理的。

市場缺乏一個定價的錨。

以舊換新最大的意義，是有形之手給了市場一個錨點(diǎn)，收儲的價格就是這個錨點(diǎn)，之后房東、中介和客戶，必然會圍繞這個錨點(diǎn)來進(jìn)行博弈，單邊下跌的趨勢就有望就此得到改變。

但這個錨點(diǎn)要成立，必須具備以下兩個條件：

1、收儲價是公開的；2、收儲不會停止。

老司機(jī)不知道收儲最終如何定價，以及是否會及時公開收儲價（或評估價），我認(rèn)為公開是非常必要的，這對于穩(wěn)定信心至關(guān)重要。

需要小心的是，如果操作不當(dāng)，收儲可能還會進(jìn)一步打擊市場信心，最典型的打擊是收儲價格低于市場成交價，相當(dāng)于給流血的市場再捅上一刀。此外，如果下批次的收儲比上批次的價格更低，則更會讓信心崩塌。

希望這種惡性的狀況不要發(fā)生。

本次收儲有許多限制條件，其中一些限制條件我認(rèn)為是不合理的。

1、首批規(guī)模500套。這種規(guī)模的設(shè)定過小，容易導(dǎo)致房東恐慌，大家都想搶這500個名額，就會給市場一個錯覺，那些沒有被收儲的房子，將來還會接續(xù)降價。

其實(shí)，如果敞開收購，反而能穩(wěn)住信心，拋售的房東反而會變少，這叫做預(yù)期管理。

2、收儲僅用于購買新房，如果業(yè)主不買新房，則不予收儲。這種選擇性操作表面可以為新房去庫存，實(shí)則會讓一部分不想買新房的房東走投無路，還是只能繼續(xù)降價甩賣，這對于穩(wěn)定二手房價格沒有幫助。

并非人人都需要買新房，此外，老破小和新房總價差距很大，有些業(yè)主根本拿不出那么多錢來補(bǔ)差，以舊換新只能是鏡花水月。

3、僅面向2005年之前交付的樓盤。這種一刀切如果不改變，可能會導(dǎo)致一種奇怪的倒掛：即2005年之后的房子，賣得比2005年之前的還便宜，因?yàn)檫@些房子沒有收儲來兜底。

這種倒掛也會從根本上摧毀穩(wěn)定市場信心，更新的房子賣得更便宜，人們自然不會相信老房子的價格真實(shí)性。

影響以舊換新效果的因素還包括，新房是如何定價的？我們都知道一些樓盤之前賣不動，是因?yàn)閮r格太高了，如果參與此次以舊換新，還是保持之前的高價不變，那換新的人豈不是成了冤大頭？

細(xì)則要求在房票發(fā)放后1個月之內(nèi)用掉，否則后果自負(fù)，這時間也太死板了，買房是大事，中間的變數(shù)很多，一個月決定不下來，是完全正常的。

什么叫后果自負(fù)？如果是房票歸零，那是要出人命的。

此次以舊換新也給一部分房源出了一個難題，那就是老破大。

細(xì)則明確規(guī)定，120平以上的房源不予收儲，這類房源在2005年之前占比可能不大，但絕對數(shù)也不少。

其中就包括一部分頂加閣、復(fù)式等產(chǎn)品。

頂加閣是最冤的，本來就已經(jīng)很便宜了，現(xiàn)在還被嫌棄，前途無疑更加暗淡，特別是沒有電梯的頂加閣。

要不要參加本次以舊換新呢，老司機(jī)認(rèn)為，報名和估價都應(yīng)該積極參與。

估價是不要錢的，只需要稍微花點(diǎn)時間，何樂而不為？至于買新房，首先得看看自己能不能負(fù)擔(dān)得起，其次也要看看新房的價格是不是合理，最后還得看看新房買進(jìn)來，會不會是一個更大的坑。

如果對這方面有疑惑，歡迎來咨詢老司機(jī)，當(dāng)然，這是要收費(fèi)的。咨詢老司機(jī)請。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢師。團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)還包括高端不動產(chǎn)（豪宅）交易，年度VIP服務(wù)等，點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽可進(jìn)一步了解我們的服務(wù)。

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