地盤說

一個全面進階的鄭州樓市，真的要來了嗎？

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

8月份樓市數(shù)據(jù)出爐。

據(jù)中指研究院發(fā)布，2025年8月全國百城新建住宅均價1.69萬元/m2，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.73%；不出意外，2025年8月全國百城二手住宅均價1.35萬元/m2，環(huán)比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

鄭州樓市同樣也在經(jīng)歷一場“冰與火”的較量。

二手房成交價格繼續(xù)下探，似乎沒有回穩(wěn)的跡象，而部分主城核心地段的新房銷售則表現(xiàn)強勁，甚至出現(xiàn)了高新華曦府首開去化91%、綠城錦棠天地首開去化82%的亮眼成績。

數(shù)據(jù)背后，真相往往比表象更值得思考。

1

樓市現(xiàn)象級

好產(chǎn)品自己會說話。

繼6月份首開去化超9成、勁銷11.6億后，金茂璞逸云湖實現(xiàn)四開四罄、攬金超過20億，成了這個8月最靚的仔。

這一成績別說是在當下的北龍湖，即便是放大到近三年的周期內(nèi)，整個鄭州怕是也難找到第二個樓盤。

?金茂璞逸云湖實景

金茂璞逸云湖憑借一己之力，刷新了北龍湖單價5萬左右的項目開盤去化紀錄......

這場現(xiàn)象級熱銷，打破了北龍湖長久以來的沉寂，也證明高端客群的購買力依然強勁。

作為北龍湖首個四代洋房住宅，項目容積率1.69，建面約172平-310平，精裝交付、3.15米層高、270°環(huán)幕、錯層立體露臺。

?金茂璞逸云湖實景

當北龍湖遇上“四代住宅”革命，鄭州的豪宅市場正迎來新一輪洗牌。

金茂璞逸云湖作為先鋒，已經(jīng)展現(xiàn)出這場產(chǎn)品革命的殺傷力。通過立體庭院和贈送空間設計，得房率突破100%。

北龍湖的首個約1500m2東方博物館級別會所，用現(xiàn)代藝術(shù)將奢華與東方禮制極致演繹。

?金茂璞逸云湖實景

中央環(huán)島車站如心臟般連接各個區(qū)域，藝術(shù)美學禮廳散發(fā)著高雅氣息，行政酒廊彰顯尊貴，私宴廳與茶室提供靜謐雅致的空間，雙球俱樂部、禪心瑜伽館、陽光健身中心、SPA心奢館以及愛車理容館，共同構(gòu)筑了一個九璞生活場域。

?金茂璞逸云湖實景

約150米超長城市界面，懸山冠頂屋脊、普拉達墨綠奢石+金甲鋁板的“金鑲玉”立面、北龍湖首個陶板山墻......處處流動的建筑美學，璞逸云湖重新定義了北龍湖的顏值天花板。

?金茂璞逸云湖效果示意

有地產(chǎn)老炮感嘆，“作為中國第四代豪宅典范，璞逸云湖的暢銷，本質(zhì)上是一場價值共識的勝利?！?/p>

?中國第四代豪宅典范授牌現(xiàn)場

眼下購房者的需求，正在從物質(zhì)層面向精神層面躍遷，健康、文化、圈層成為核心訴求。

璞逸云湖恰恰為這一群體詮釋出隱奢內(nèi)斂的高階圈層與生活方式。

2

新生力量

新盤面市總能為樓市注入新的活力。

西南王亞星也要做四代宅了，而且就在曾經(jīng)的紅盤招商林嶼境隔壁。

亞星·觀樾近60畝，容積率2.99，限高100米，規(guī)劃7棟高層和2棟洋房，高層走量的話，洋房才是主角。

?亞星·觀樾鳥瞰效果

據(jù)悉，預售證已經(jīng)拿到，目前處于認籌階段，預計9月份開盤，首開11號樓28套洋房。

主力戶型約115-145m2四室、五室，定位偏改善，所有戶型不光南北通透、還全部大面寬，最寬達18.3米；層層空中庭院，端戶約20m2大露臺，面積全贈送，具有很好的私密型。

?亞星·觀樾立面效果

單獨電梯入戶設計，電梯廳全明采光，等于每戶都獨享了門前的空間，打開電梯就是家。

別說是在二七新區(qū)，即便在整個主城四環(huán)內(nèi)，洋房的稀缺性都不言而喻。

?亞星觀樾洋房效果

亞星選擇的入市時機非常好，在招商林嶼境清盤后入市，頭頂“鄭州首個私秘四代宅”的頭銜，攜洋房首開。

對有西南片區(qū)改善需求的朋友來說，或?qū)⑹且淮坞y得的機會。

首個完整建制宋韻山水庭院的朗悅·鳳棲云階入市，給鄭州的四代宅帶來了不一樣。

項目體量不小，總建面約43萬m2，容積率3.59，綠化率40%，規(guī)劃19棟樓，約2370戶，人車分流。

?朗悅·鳳棲云階效果

小區(qū)整體規(guī)劃偏改善，純經(jīng)典中式產(chǎn)品，主力戶型為130-230m2，得房率超100%。

項目中央約2萬方核心景觀帶，營造迎、望、游、賞、訪、歸六大游園式歸家體系，串聯(lián)起約4200m2雅集空間、約1200m2水系造景、畫境游廊。

?朗悅·鳳棲云階實景

獨特的宋式園林景觀設計，不僅為業(yè)主提供了休閑娛樂的空間，更傳承了傳統(tǒng)文化的精髓，讓業(yè)主在繁忙之余也能體會到宋代文人的居住理念。

不得不說，在四代宅的浪潮中，朗悅·鳳棲云階讓高新區(qū)的人居格局正經(jīng)歷一場由表及里的基因覺醒。

金水路、大石橋、雙地鐵、雙學區(qū)，光這幾個關鍵詞，就帶著強烈的昭示性。

作為鄭州首個雙線TOD與POD創(chuàng)新驅(qū)動的四代住宅，越秀·鄭軌金水觀萃的入市，足夠吸睛。

?越秀·鄭軌金水觀萃效果

項目占地約31畝，容積率2.52，規(guī)劃了洋房、小高、高層6棟住宅，戶型面積段128-195平米，主力戶型是143m2和169m2四房，得房率最高達130%。

小區(qū)處在優(yōu)質(zhì)名校優(yōu)勝路小學和鄭州7中劃片范圍，樓下就是地鐵3號線和7號線交匯的大石橋站，后期業(yè)主可以直接通過地面和地下雙線歸家。

?越秀·鄭軌金水觀萃鳥瞰效果

對于數(shù)十年已經(jīng)沒有新項目入市的片區(qū)而言，金水觀萃的入市，無疑精準的將地緣改善和品質(zhì)升級需求一網(wǎng)打盡。

相信，隨著“好房子”的不斷涌現(xiàn)，大家的居住理念也在不斷覺醒。

住宅不再是鋼筋水泥的物理堆砌，而是以空間場景的重構(gòu)、自然生態(tài)的共融、生活哲學的革命。

3

行業(yè)張力

雖然八月是樓市銷售淡季 ，但地產(chǎn)圈依然在不斷努力。

月度行業(yè)熱點事件，也在一定意義上成了房企們給出的答卷。

在“保交付、穩(wěn)民生”的關鍵時期，金水投資集團主動扛起國企擔當，8月8日，與河南申泰實業(yè)正式簽署合作協(xié)議，將攜手共同打造金投·申泰中原印象。

?合作協(xié)議簽約現(xiàn)場

8月16日，鄭州樓市迎來高光時刻，電建·高新華曦府首開銷售136套，去化率超91%，攬金2.73億。

?實拍圖

這無疑給平靜期的鄭州樓市注入一針強心劑，也是在用實例打臉了吐槽四代宅的看衰者。

鄭州第一個地鐵上蓋的TOD盤真正的征服力，就是從實景開始的。

8月16日，鄭軌云麓實景大門、會所、地庫及部分景觀開放，兌現(xiàn)的說服力空前震撼，引發(fā)同行側(cè)目與社會熱議。

?鄭軌云麓實景

央企陣營里，電建已是不可忽視的力量。

繼中原華曦府、高新華曦府火的一塌糊涂后，8月17日，電建地產(chǎn)電建&省投舉行河岸洋房全新案名發(fā)布儀式，備受關注的“河畔洋房煥新為”“電建臻河府”。

?電建臻河府發(fā)布儀式

這不僅是一場城市河居的煥新啟幕，更是國央企協(xié)作共筑民生標桿的典范實踐。

這兩年，在頭部房企和鄭州本土房企紛紛折戟的情況，河南地市房企進入鄭州的意愿空前高漲。

8月20日，鄭政高出【2025】10號地，被鞏義興瑞置業(yè)有限公司以22389萬元溢價摘得，折合樓面價4709元/m2。

?高新10號地塊示意（圖：樓八）

至于，興瑞置業(yè)將給片區(qū)樓市帶來什么樣的產(chǎn)品，能否拿出不一樣的魄力和誠意，擊碎市場對五龍口板塊的刻板印象？不妨拭目以待。

在這個四代宅元年，房企們紛紛亮出自己的硬實力，8月22日，正弘置業(yè)發(fā)布《正弘序產(chǎn)品白皮書》。

?《正弘序產(chǎn)品白皮書》發(fā)布沙龍&鄭州地產(chǎn)自媒體圓桌會

從現(xiàn)象到共識，正弘序正在定義下一個高端人居時代。

8月23日，綠城·錦棠天地首開銷售98套，去化率82%，刷新鄭州三環(huán)主城熱銷紀錄，成功奠定“金水核心紅盤”的標桿地位。

?綠城錦棠天地開盤現(xiàn)場

在中州大道的城市中軸線上，金水北科教未來潮頭，8月24日，綠城·鄭州春月錦廬美學示范區(qū)暨會所樣板間迎來開放，標志著綠城營造美學在鄭州的又一次實踐。

?綠城·鄭州春月錦廬示范區(qū)實景

同樣是10號地，同樣是地市房企摘得。

8月27日，鄭政出【2025】10號（網(wǎng)）地塊被名不見經(jīng)傳的屹立置業(yè)摘得，成交總價42513萬元，成交樓面價4678元/m2，溢價17.72%。

?管城區(qū)10號地塊示意（圖：樓八）

傳言這是一家新鄉(xiāng)本土房企，看來今年地市房企入鄭殺瘋了。

窺斑知豹，樓市走向雖然談不上明朗，但核心地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、誠意價格，永遠都有市場。

眼下購房者的決策標尺也愈發(fā)精準，安全交付力背書成了信任前提，而超預期的極致產(chǎn)品力更是突圍關鍵。

當然，買房的本質(zhì)是“需求匹配”，看清自己最在意的需求，才能不被眼花繚亂的宣傳所干擾。

畢竟，住得舒服的房子，才是真改善。

?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣2025年8月份聯(lián)合榜單

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