20+年的等待，深圳這些中心區(qū)的舊改終于要?jiǎng)恿恕?/p>

近日，據(jù)市場(chǎng)消息，佳兆業(yè)與中信城開(kāi)就深圳福田佳園二期項(xiàng)目簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將組建聯(lián)合工作團(tuán)隊(duì)，以“共同管理”模式高效推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。

此次合作的達(dá)成，也意味著舊改了23年的東山小區(qū)再次取得了新的進(jìn)展。

羅湖的金鉆豪園也取的了新的進(jìn)展，項(xiàng)目由中信城開(kāi)、中信金融聯(lián)手區(qū)屬國(guó)企羅湖投控共同設(shè)立實(shí)施主體公司，預(yù)計(jì)10月開(kāi)工。

同時(shí)，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳已有約22個(gè)舊改項(xiàng)目被 成功 盤(pán)活。

近期也實(shí)地探訪了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，帶來(lái)最新的進(jìn)展。

01.

舊改23年

一期交付、二期停滯變“菜地”

東山小區(qū)總占地面積近8萬(wàn)m2，原為深圳市建安集團(tuán)的單身宿舍及職工住宅區(qū)，改造規(guī)劃分為南、北兩個(gè)地塊。

其中，北地塊于2001年交由星河集團(tuán)操盤(pán)，經(jīng)舊改后成為如今的星河國(guó)際項(xiàng)目。

而南地塊的拆遷工作于次年2月啟動(dòng)后，也就是現(xiàn)在的佳園項(xiàng)目，但因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜及部分業(yè)主反對(duì)，當(dāng)日即被叫停，自此陷入漫長(zhǎng)的停滯。

直到2008年，建安集團(tuán)拿到拆遷許可證，2014年，與佳兆業(yè)簽訂合作協(xié)議，開(kāi)始推進(jìn)拆遷重建；2017年，雙方合資成立公司，正式主導(dǎo)開(kāi)發(fā)南地塊項(xiàng)目，并命名為“佳園”。

地圖示意；僅供參考

按照原規(guī)劃，佳園分為兩期建設(shè)：

一期：原為單身宿舍區(qū)，產(chǎn)權(quán)屬建安集團(tuán)。規(guī)劃包含A座、B座兩棟樓。其中，A座全部為商品房；B座則以回遷房為主，具體分布為7樓及以上共197套回遷房，7樓以下則為 143 套商品房。

該一期項(xiàng)目被命名為“天宸”，于2023年5月正式開(kāi)盤(pán)銷售，已全部售罄。回遷房部分在2023年12月順利完成交付，商品房部分則于2024年5月全部交付完畢。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

二期：原為職工住宅區(qū)，產(chǎn)權(quán)屬于職工個(gè)人。規(guī)劃擬建4棟樓。其中位于正中間的為板式結(jié)構(gòu)、29層的樓王單位，其余樓棟高度約為32層，與一期形成圍合式布局。

與一路之隔的一期形成鮮明對(duì)比的是，二期目前基本處于清空狀態(tài)。主體建筑雖未拆除，但門窗已全部拆除，部分墻皮和瓷磚出現(xiàn)脫落。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

壹地產(chǎn)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，目前仍有極少數(shù)住戶居住，部分樓棟一樓外墻旁可見(jiàn)零星開(kāi)辟的菜地。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

不過(guò)，隨著佳兆業(yè)與中信城開(kāi)合作的達(dá)成，舊改了23年的東山小區(qū)終于要迎來(lái)曙光，至于項(xiàng)目規(guī)劃是否會(huì)做出調(diào)整，仍有待進(jìn)一步觀察。

值得一提的是，此次合作并非佳兆業(yè)與中信城開(kāi)的首次攜手。此前，雙方已成功合作了多個(gè)項(xiàng)目，如中信城開(kāi)紅樹(shù)灣、深圳中信金沙灣、中信元灣府等。

02.

一期均價(jià)10.34萬(wàn)/㎡

二期預(yù)計(jì)多少錢？

作為福田CBD比較稀缺的住宅項(xiàng)目，佳園二期區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。

項(xiàng)目緊鄰濱河大道，一路之隔就是會(huì)展中心、平安金融中心、市民中心等地標(biāo)建筑。

交通方面，該項(xiàng)目具備極為突出的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目周邊匯聚了 1、3、4、11 四條地鐵線路。

其中，距離項(xiàng)目最近的地鐵站是1/3號(hào)線的換乘站購(gòu)物公園站，直線距離僅約600 米，無(wú)論去到哪個(gè)區(qū)都很方便快捷。

此外，地鐵2站就能到達(dá)福田高鐵站。對(duì)于跨城、跨省出行需求提供了極大的便利。

生活配套也極其豐富，有市級(jí)圖書(shū)館、音樂(lè)廳、少年宮、博物館、藝術(shù)館、市民公園等文化休閑配套；周邊也有星河COCO PARK、皇庭廣場(chǎng)、卓越中心等大型商業(yè)綜合體圍繞，生活極其便利。

教育上，周邊也有福新小學(xué)、蓮花中心南校區(qū)、文天祥小學(xué)等分布。

從當(dāng)前樓市狀況來(lái)看，片區(qū)內(nèi)在售新房數(shù)量寥寥無(wú)幾。

其中，崗廈匯花園尚未入市，目前僅有佳園一期天宸可作為價(jià)格對(duì)標(biāo)參考。佳園一期天宸當(dāng)時(shí)備案均價(jià)為10.3萬(wàn)/平，單價(jià)8.4萬(wàn)/平起，總價(jià)區(qū)間在1162萬(wàn)-9891萬(wàn)之間。

圖源貝殼

二手房市場(chǎng)方面，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，周邊二手房掛盤(pán)價(jià)格大多在10萬(wàn)/平左右，不過(guò)像發(fā)展興苑這類老小區(qū)掛牌價(jià)相對(duì)親民，為8.9萬(wàn)/平。

目前佳園一期天宸有一套138平的房源掛牌，單價(jià)9.98萬(wàn)/平；并且從歷史成交記錄查詢得知，2024年12月有一套129平的房源以總價(jià)1305萬(wàn)成交，折合單價(jià)10.11萬(wàn)/平。

綜合考量佳園的地理位置以及周邊一、二手房的價(jià)格走勢(shì)，你認(rèn)為佳園二期開(kāi)盤(pán)會(huì)定在什么水平？

圖源貝殼

03.

22個(gè)舊改項(xiàng)目成功盤(pán)活

深圳城市更新正在煥新

其實(shí)，不單是佳園二期迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳已有約22個(gè)舊改項(xiàng)目成功被盤(pán)活，主要分布于羅湖、南山、福田等8個(gè)片區(qū)。其中，龍崗占比最多，有12個(gè)項(xiàng)目。

從推進(jìn)節(jié)奏來(lái)看，各項(xiàng)目呈現(xiàn)出多樣化態(tài)勢(shì)：個(gè)別項(xiàng)目已順利入市開(kāi)盤(pán)，部分正有序推進(jìn)施工，還有一些尚處前期準(zhǔn)備階段，正積極籌備后續(xù)工作。

例如，原恒大的餅干廠舊改項(xiàng)目被招商蛇口接手后 ，現(xiàn)被正式命名為“后海璽家園”，目前項(xiàng)目已全面動(dòng)工。

羅湖金鉆豪園也有新動(dòng)態(tài)。該項(xiàng)目早在2005年即啟動(dòng)前期摸底，2010年被納入深圳市首批舊住宅區(qū)改造名單，但因開(kāi)發(fā)商及政策調(diào)整等原因停滯長(zhǎng)達(dá)20年。

圖源合一城市更新

今年4月，羅湖區(qū)政府發(fā)布盤(pán)活信息提交通告，并表示已成立工作專班研究解決安置費(fèi)拖欠和施工問(wèn)題。

至8月，項(xiàng)目正式公示由新成立的深圳市新鉆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司作為實(shí)施主體。據(jù)業(yè)主透露，預(yù)計(jì)今年10月將動(dòng)工建設(shè)。

穿透企業(yè)的股權(quán)分布發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)是由由中信城開(kāi)、中信金融聯(lián)手區(qū)屬國(guó)企羅湖投控共同設(shè)立。

圖源愛(ài)企查

從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探來(lái)看，項(xiàng)目一期還處于打地基狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)雖然有大型機(jī)器，但并沒(méi)有施工的跡象，二期還未開(kāi)拆。

金鉆豪園； 壹地產(chǎn)實(shí)拍

此外，坪山正奇工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目（春和府）、龍華的 岳盟工業(yè)區(qū)城市更新單元（塘城壹號(hào)）等較早啟動(dòng)的項(xiàng)目，都已經(jīng)在今年拿證入市。

城市更新對(duì)居民和城市發(fā)展而言，本應(yīng)是一場(chǎng)雙贏的變革。

五六年前提起舊改、城市更新，大多數(shù)人還抱有積極期待，畢竟算是個(gè)體與城市的雙贏。

然而，隨著市場(chǎng)波動(dòng)與政策調(diào)整，部分項(xiàng)目陷入困境：資金鏈斷裂、安置費(fèi)停發(fā)、甚至有人借虛假舊改信息進(jìn)行詐騙……這些不確定性一度為城市更新蒙上陰影，也讓居民對(duì)未來(lái)的期待轉(zhuǎn)為擔(dān)憂。

值得欣慰的是，如今在各方的共同努力下，一批停滯項(xiàng)目正逐步被盤(pán)活。官方出面，引導(dǎo)社會(huì)資本參與，為項(xiàng)目注入新的活力，也讓居民多了一層實(shí)實(shí)在在的保障。

不過(guò)，除了上述被盤(pán)活的舊改外，深圳仍有部分項(xiàng)目停滯已久，如半島城邦五期、恒大遺留舊改等，對(duì)此也期待未來(lái)會(huì)有更多的爛尾項(xiàng)目被救活。

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