圖源：文軒圖庫

近日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布擬對旗下6只境內(nèi)公司債券推出全面重組方案，未償還本金合計逾122億元。該方案首次引入“應收賬款信托份額抵債”選項，與現(xiàn)金購回、以物抵債共同構成多元債務化解“套餐”。

不難發(fā)現(xiàn)，此舉本質是以時間換空間，其創(chuàng)新之處在于將應收賬款信托納入公開市場債券重組工具箱，結構相對簡單且可規(guī)避股價波動影響，但底層資產(chǎn)現(xiàn)金流能見度較低等問題值得關注。

對此，文軒智庫專家，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對文軒財經(jīng)表示：富力此次債務重組，涉及120多億的債務，規(guī)模較大。也說明化債方面有決心。從化債內(nèi)容看比較豐富，通過切割方式來分散化債的難度，有助于逐個突破，有效推動化債工作的開展，促進化債工作實質性落地。

鑒于富力地產(chǎn)公司整體經(jīng)營現(xiàn)狀，公司擬初步為公司境內(nèi)公司債券持有人提供整體境內(nèi)債券重組方案，包括現(xiàn)金購回、以物抵債、應收賬款信托份額抵債、資產(chǎn)信托份額抵債、股票經(jīng)濟收益權兌付和全額留債長展期，具體如下：

一現(xiàn)金購回：公司擬對債券分三次進行折價(每張債券剩余面值的20%)購回，預計購回總金額不超過人民幣6億元。

二以物抵債：公司擬以實物資產(chǎn)償付債券，每人民幣100元剩余面值的債券可申報登記可抵債價值為人民幣30元的實物資產(chǎn)，本次擬進行以物抵債的未償還債券本金余額合計不超過人民幣66億元。

三應收賬款信托份額抵債：公司擬以人民幣3億元應收回購款作為基礎資產(chǎn)，設立應收賬款信托，每人民幣100元剩余面值的債券可申報登記價值為人民幣30元的信托份額。本次擬進行應收賬款信托份額抵債的未償還債券本金余額合計不超過人民幣10億元。

四資產(chǎn)信托份額抵債：公司擬以實物資產(chǎn)收益權作為資產(chǎn)信托的基礎資產(chǎn)，設立服務型信托，每人民幣100元剩余面值的債券可申報登記價值為人民幣35元的資產(chǎn)信托份額。本次擬進行資產(chǎn)信托份額抵債的未償還債券本金余額合計不超過人民幣57億元。

五股票經(jīng)濟收益權兌付：公司擬在中國香港向特殊目的信托定向增發(fā)股票數(shù)量不超過2億股，用于股票經(jīng)濟收益權兌付。處置定增股票所獲外幣資金凈額等額的境內(nèi)資金將用于償付獲配股票選項的債券持有人。

六全額留債長展期：若本次境內(nèi)債券重組經(jīng)全部持有人會議通過得以順利推進落地，上述選項完成后的剩余境內(nèi)公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年以現(xiàn)金支付人民幣1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。過往及長展期期間內(nèi)的利息部分統(tǒng)一降低至1%，單利計息、不計復利。

本次富力地產(chǎn)境內(nèi)債重組，為自身爭取生存窗口。

過去，憑借“高負債、高周轉”模式急速擴張、銷售額破紀錄的頭部房企們，如今面臨債務重組與業(yè)務收縮的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新階段正在艱難重構中。

2025年中國房地產(chǎn)市場在“市場+保障”雙軌制新格局下深度調整，行業(yè)出清加速，房企生存狀況呈現(xiàn)顯著分化。房企已從追求規(guī)模擴張轉向聚焦存量運營、資產(chǎn)質量和精細化管理階段。

富力地產(chǎn)憑借早年舊改等城市運營項目迅速崛起，躋身行業(yè)“華南五虎”之列，并于2005年在香港聯(lián)交所上市。通過多元化投資，規(guī)模持續(xù)擴張。

然而，在行業(yè)周期性下行及政策調控背景下，其長期依賴高杠桿的運營模式最終出現(xiàn)流動性困難，目前其處于嚴重資不抵債境況之中。

據(jù)富力地產(chǎn)2025年中期業(yè)績公告顯示，期內(nèi)來自物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額由去年同期人民幣104.84億元減少60%至人民幣41.65億元；交付銷售物業(yè)460,960平方米，較去年同期交付的887,900平方米減少約48%。

期內(nèi)，富力地產(chǎn)投資物業(yè)租金收入由2024年上半年人民幣4.25億元減少26%至人民幣3.13億元；酒店營運營業(yè)額由去年同期人民幣27.62億元下降70%至人民幣8.27億元。

2025上半年，富力地產(chǎn)銷售成本為人民幣45.06億元，較去年同期人民幣128.82億元減少65%。截至2025年6月30日止期間，富力地產(chǎn)錄得凈虧損人民幣40.82億元，而截至2024年6月30止期間則錄得凈虧損人民幣23.31億元，

之所以數(shù)據(jù)存虧損，其稱主要由于中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，導致來自物業(yè)開發(fā)的收入下降。

另外債務層面，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)為2891.49億元，其中發(fā)展物業(yè)規(guī)模為1207.38億元，占比41.75%?？傌搨噬?643.79億元，比去年年末時增加約22.43億元。截至2025年6月30日，總負債2643.79億元，凈資產(chǎn)247.71億元，資產(chǎn)負債率91.43%。

值得一提的是，上半年富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅剩6.88億元！

文軒財經(jīng)注意到，富力地產(chǎn)在面對銷售業(yè)績驟降和債務危機時，近三年來實施了一系列“自救”，通過“債務重組換時間、資產(chǎn)處置換現(xiàn)金、保交付穩(wěn)運營”等措施。

2022年11月，富力成為國內(nèi)首家完成境內(nèi)境外債券整體重組的大型房企，涉及約499億元人民幣的債務。該重組方案通過展期、兌付折讓、提供股權抵債等多種選項，為公司爭取到關鍵的喘息期，避免了立即破產(chǎn)清算的風險。

富力地產(chǎn)以“斷臂求生”式的資產(chǎn)處置方式以回籠資金。公司多次出售旗下物流園、酒店及海外項目轉讓給國資或其他第三方，由于目前其債務數(shù)額較大，資產(chǎn)質量和現(xiàn)金流狀況依然面臨考驗。