目前，時代中國已在股東特別大會上獲得發(fā)行代價股份及強制性可換股債券所需的股東批準，高等法院也已頒布批準令，計劃生效日期已落實。

01

重組進展

9月10日，時代中國控股（01233.HK）公告宣布有關其境外債務重組的最新進展。

境外債務重組公告

公告顯示，時代中國計劃將境外債務重組的最后截止日期從2025年9月30日延長至2025年12月31日，以便有更多時間達成尚未滿足的重組條件。

時代中國稱，根據(jù)目前可得資料，公司預期無法及時取得所有必要的監(jiān)管批準，以令建議重組能在現(xiàn)行最后截止日期當日或之前完成。

此次時代中國重組境外債務的生效日期將取決于三個條件：公司公告的重組生效日期、重組條件已達成或在計劃允許的范圍內(nèi)已獲豁免的日期，以及在最后截止日期當日或之前的日期。

目前，時代中國已在股東特別大會上獲得發(fā)行代價股份及強制性可換股債券所需的股東批準，高等法院也已頒布批準令，計劃生效日期已落實。

2023年初，時代中國控股暫停支付6筆美元優(yōu)先票據(jù)，公司爆發(fā)流動性危機。

截至2023年底，時代中國現(xiàn)有票據(jù)的未償還本金總額為26.5億美元，現(xiàn)有銀團貸款的未償還本金為6.83億港元及1.63億美元。

2024年6月，時代中國就有關重組現(xiàn)有債務工具的整體建議的高級別及關鍵性商業(yè)條款與債權人小組在原則上達成共識。

同年11月，時代中國宣布與債權人小組簽署重組支持協(xié)議，與占現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額約29.29%或范圍內(nèi)債務本金額26.77%的債權人小組簽署重組支持協(xié)議。

隨后，時代中國持有范圍內(nèi)債務未償還本金總額約81.04%的債權人已加入重組支持協(xié)議。

目前，時代中國因到期未還款違約借款本金總額275.76億元及利息總額41.66億元，違約事件引發(fā)若干銀行及其他借款的交叉違約總額2.25億元。

02

財務分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，時代中國控股成立于1999年，現(xiàn)已成為中國領先的城市發(fā)展服務商，業(yè)務主要覆蓋住宅開發(fā)，城市更新、產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)運營、社區(qū)服務、家具家裝、未來教育等領域。

2013年，時代中國控股在港交所上市，屬于中國地產(chǎn)50強上市集團。

時代中國官網(wǎng)

從股權結構上看，時代中國控股的控股股東為豐亞企業(yè)有限公司，持股比例為59.23%，公司實際控制人為岑釗雄、李一萍夫婦。

股權結構圖

2025年前8個月，時代中國累計合同銷售金額僅36.32億元，累計銷售建筑面積約為29.3萬平方米。

截至今年6月30日，時代中國總土地儲備約為982萬平方米。

據(jù)半年報，今年上半年時代中國控股收入為22.679億元，同比減幅為62.8%；擁有人應占虧損為34.361億元，比去年同期虧損增加4.182億元。

歸母凈利潤

時代中國虧損主要是由于：(1)房地產(chǎn)行業(yè)市道疲弱，導致當期結轉的項目收入及毛利率下降;(2)利息資本化率下降，導致當期財務成本上升;及(3) 物業(yè)項目資產(chǎn)減值增加。

截至2025年6月末，時代中國控股總資產(chǎn)為815.93億元，總負債932.37億元，凈資產(chǎn)-116.45億元，公司自2024年起開始資不抵債。

近年來，由于持續(xù)虧損，時代中國控股的財務杠桿不斷攀升，截至2025年6月末公司資產(chǎn)負債率高達114.27%。

財務杠桿

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，時代中國控股主要以流動負債為主，占總債務的86%。

截至相同報告期，時代中國控股流動負債有801.85億元，主要為短期借貸，其一年內(nèi)到期的短期債務有385.5億元。

相較于短債壓力，時代中國控股流動性枯竭，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有6.12億元，公司短期償債壓力巨大。

另外，時代中國控股還有130.52億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債有86.14億元。

整體來看，時代中國控股剛性債務有471.64億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為51%。

在償債資金來源看，時代中國控股主要依賴于外部融資。

從融資渠道上看，除了發(fā)債和借款，時代中國控股還通過應收賬款、股權融資、股權質(zhì)押、信托等方式融資。

2022年以來，時代中國控股籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司面臨較大再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

另外，時代中國控股在建項目尚需投資金額較大，未來面臨一定的資本支出壓力。

總得來看，時代中國控股銷售疲軟，業(yè)績持續(xù)虧損，對債務和利息的保障能力下降；流動性緊張，再融資壓力較大。

03

舊改發(fā)家

九十年代初，處于改革最前沿的廣東，是中國市場經(jīng)濟最有活力的區(qū)域。

1990年，畢業(yè)于工商管理專業(yè)的岑釗雄，進入一家地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售工作。

1999年，岑釗雄服務的地產(chǎn)公司欲退出中國市場，岑釗雄面臨職業(yè)選擇：要不退下去等待，要不放手一搏自己創(chuàng)業(yè)。

后來，29歲的岑釗雄在廣州東風路上的健力寶大廈，開啟了時代地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)歷程。

時代中國董事會主席岑釗雄

次年，時代地產(chǎn)首個住宅項目廣州翠逸家園上市銷售，此后岑釗雄采取“強強聯(lián)手、走向全國、做大做精”的發(fā)展策略，業(yè)務開始走向全國。

2006-2007年，時代地產(chǎn)啟動了一系列拓展，以并購或合作等方式進入佛山、中山、珠海、清遠甚至長沙市場。

這期間，岑釗雄嘗到舊城改造的甜頭，并讓他賺得盆滿缽滿。

2010年底，時代地產(chǎn)在廣州蘿崗區(qū)拿下四個行政村的整體改造，舊改面積達518.3萬平方米。

三年后，時代地產(chǎn)順利敲開資本市場大門，登陸香港聯(lián)交所，同年銷售額突破百億大關。

在2017年業(yè)績會上，岑釗雄希望時代的格局更大一些，逐更名為時代中國，首次主動披露了進軍千億的計劃。

2019年，時代中國被傳開啟全員“強制”賣房，并為不同崗位設下賣房KPI，在業(yè)內(nèi)引起熱議。

2021年初，時代中國的流動性壓力顯現(xiàn)，被曝突襲式大規(guī)模裁員，隨后融資條件趨緊，其合同銷售額持續(xù)下滑，公司流動性逐步惡化。