合生朱老板偷偷賺了一筆“意外之財”。

前幾天，合生創(chuàng)展發(fā)布了2025年上半年的財務數(shù)據(jù)，收入從138億元腰斬到64.7億港元，凈利潤由盈轉虧，虧損超過17億港元。

虧損的源頭是，期內(nèi)，合生賣資產(chǎn)估值出現(xiàn)大幅度折損，拋售一間聯(lián)營公司虧損超過18億港元。如果剔除該部分影響，實際上，合生依然能夠實現(xiàn)1個億左右的凈利潤。

合生朱老板恐怖之處，恰是早年闖入“無人敢碰”的問題土地。

比如，有規(guī)劃遺留問題的地、有拆遷難推的地、有債務糾紛的地，換成當下大白話來說，朱老板高明在于“用盤活不良資產(chǎn)”的思維，收納低成本土地、囤地慢慢開發(fā)。

這些地塊往往位于老城區(qū)、核心地段，比如北京分鐘寺、上海安康苑、廣州TIT創(chuàng)意園等。

在行業(yè)快速下行周期中，絕大部分開發(fā)商出現(xiàn)巨額虧損的原因正是：房價持續(xù)下挫，持有物業(yè)價值大幅度縮水，形成巨額減值撥備。

反觀合生，雖持有物業(yè)估值有所虧損，但規(guī)模小且快速收窄，2022年至2025年上半年，持有發(fā)展及可供出售物業(yè)減值虧損分別為港幣25.2億元、10.3億元、8.1億元、4.4億元，總減值虧損僅48億港元。

也只是被稱為新舊“利潤王”中海、華潤，一年物業(yè)減值虧損的零頭而已。恰恰說明，合生朱老板拿地策略的高明之處。

合生這一個億利潤，主要來源于兩個方面：早年囤地、壓縮人力成本。

合生確認收入主要來源于廣州縵云、合生me悅、合生縵云、合生時代城及合生杭州灣國際新城五大項目。這些項目有一個共同性：棚改、舊改。

廣州縵云有消息指出，拿地時間是2001年。合生me悅，是合生2021年擊敗十數(shù)家頭部房企，摘得北京大興舊宮棚改地塊。

合生縵云是合生關聯(lián)公司珠江人壽2013年開始進行一級土地開發(fā)，2020年，合生以72.2億元、溢價率26.2%拿下該地塊。

合生時代城，拿地時間為2008年7月，合生以8.8億港元摘得建面450萬㎡的超大盤。合生杭州灣國際新城，是合生2009年通過一級開發(fā)方式拿下的多宗地塊。

這些項目部分都遭遇過——開發(fā)時間長或交付質(zhì)量有問題，遭到了當?shù)氐奶幜P或業(yè)主的控訴。

但無關緊要，能賺錢才是真理。并且，2025年上半年，合生還賺到了一筆“意外之財”。

中期財報顯示，合生創(chuàng)展其他全面收入中，貨幣匯兌差額錄得收入20.61億港元，較比上年同期的虧損4.64億元，增長544.2%。但合生是一家內(nèi)地公司，賺的是人民幣，也以人民幣進行支付。

匯兌差額，在于合生作為一家內(nèi)房股，沒有采用了人民幣刊發(fā)報表，而是換算為港元。今年上半年，人民幣兌港元匯率升值了約0.013左右。

這讓合生朱老板，狂賺20多個億。