打掉銀行抵押權(quán)不容易，但有人做到了，買的房子被原房主抵押給銀行，買方起訴原房主和銀行解除抵押，把房過戶給自己，最終勝訴！

安徽合肥，2014年周某向成某買了一套拆遷安置房，房子是現(xiàn)房實(shí)地看過后雙方簽訂了買賣合同，約定盛某將安置房轉(zhuǎn)讓給周某，房屋面積為90㎡總售價(jià)48萬元，一次性付款。當(dāng)天周某支付全部購房款，盛某將案涉房屋交付周某。但還沒有房產(chǎn)證，這種房什么時(shí)候能辦證也不好說，一般是約定原房主辦好證后，雙方再辦過戶。

2021年能辦證后，盛某把房產(chǎn)證辦到自己名下但沒通知周某，反倒在2023年與某銀行簽訂《個(gè)人循環(huán)授信額度合同》，授信額度40萬元，同時(shí)將該房屋給銀行辦了抵押登記。有沒有覺得這個(gè)抵押登記有問題？

2024年周某聽說同小區(qū)的其他人都辦了房產(chǎn)證，就去找盛某，盛某說我賣房時(shí)約定的是90平米，但現(xiàn)在房產(chǎn)證上是104平米，你得把差價(jià)先補(bǔ)給我。周某主張房不是按平米買的，是按套買的，不同意補(bǔ)差價(jià)。

我猜盛某把房子抵押給銀行辦授信額度，應(yīng)該有給周某要求過戶設(shè)置障礙的目的，該不該補(bǔ)差價(jià)的問題雙方有爭議，打官司勝負(fù)也不好說。但房子設(shè)定了抵押權(quán)，不解除抵押就不能過戶，這可能就成了盛某的談判砝碼。

雙方談不成，周某起訴盛某和銀行，要求解除抵押登記并把房過戶給自己，盛某承擔(dān)10萬元違約金。盛某也提起反訴，要求周某支付面積差價(jià)11萬，再支付5萬元違約金。這案子有兩個(gè)爭議點(diǎn)，一是是否應(yīng)該補(bǔ)差價(jià)，二是抵押登記有沒有問題，該不該強(qiáng)制解除。

第一個(gè)問題，法院認(rèn)為雙方是實(shí)地看房后按套購買的，沒約定按面積計(jì)價(jià)，也沒有約定按房本的面積補(bǔ)差價(jià)，而且盛某也沒有證據(jù)證明為辦理104平米的房產(chǎn)證向拆遷安置部門支付了面積差價(jià)，所以要差價(jià)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

第二個(gè)問題，法院認(rèn)為銀行作為專業(yè)從事借貸等金融活動的主體，放貸審核抵押房產(chǎn)時(shí)，只看了房產(chǎn)證沒有實(shí)地進(jìn)入抵押房屋，這是銀行的重大過失。所以，本案銀行的抵押權(quán)不能對抗已經(jīng)依據(jù)協(xié)議約定付清全部房款且合法占有、實(shí)際使用房屋的買受人周某。

判決結(jié)果：一審法院判盛某和銀行注銷抵押權(quán)登記，然后盛某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)支付違約金5萬元。盛某和銀行不服一審判決提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

楊律說法：剛才介紹抵押過程的時(shí)候，有沒有人提前判斷出抵押過程的問題？就是房子由周某實(shí)際控制居住的情況下，銀行沒有現(xiàn)場看房。實(shí)務(wù)中因?yàn)檫@個(gè)原因被法院認(rèn)定抵押登記有瑕疵，不能對抗實(shí)際居住人的案子不止一起。所以銀行等專業(yè)機(jī)構(gòu)的操作如果確實(shí)有問題，辦了抵押登記也可能敗訴，有類似情況的可以參考一下。

本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師,第一屆北京網(wǎng)絡(luò)知名人士聯(lián)誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務(wù)所高級合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。