8月，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極信號，主要是受到8月下旬“滬六條”政策出臺的影響，市場的活躍度有所提升。從新房市場看，市場供求依舊延續(xù)了上月下降的態(tài)勢，但環(huán)比下降幅度有所放緩。從二手房市場看，成交套數(shù)止跌回升。本文節(jié)選于《8月上海房地產(chǎn)政策跟蹤與市場分析報告》,從土地市場、住宅市場、辦公銷售市場、商業(yè)銷售市場四個方面對于2025年8月上海房地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧總結(jié)，并對市場發(fā)展趨勢給予展望，為各界了解上海房地產(chǎn)市場提供參考。

土地市場

1、8月共成交13幅，土地成交額同環(huán)比均大幅下跌

8月上海共成交13幅土地，土地總成交建筑面積55.5萬平方米，環(huán)比下跌35.4%，同比下跌50.9%；土地出讓金8.0億元，環(huán)比下跌97.3%，同比下跌94.1%。本月土地市場熱度下降，一方面是土地成交規(guī)模下降，另一方面是住宅用地?zé)o成交，導(dǎo)致土地出讓金也大幅下降。從成交用地性質(zhì)看，主要以工業(yè)用地為主，幅數(shù)占比69%。從溢價率看，本月無地塊溢價成交。

從年初累計成交建筑面積同比增速走勢看，今年年初，前兩個月成交建筑面積同比持續(xù)下跌導(dǎo)致累計成交建筑面積同比跌幅也加大。3月以來隨著成交建筑面積同比持續(xù)增長，累計成交建筑面積同比回升。5月在當(dāng)月成交建筑面積同比下跌后，累計成交建筑面積同比也出現(xiàn)下行。6月隨著當(dāng)月成交建筑面積同比小幅上漲，累計成交建筑面積同比也趨穩(wěn)。7月由于當(dāng)月成交建筑面積再度同比下跌，導(dǎo)致累計成交建筑面積同比小幅下行，但整體延續(xù)了近期平穩(wěn)的態(tài)勢。8月由于成交建筑面積同比放緩，累計成交建筑面積同比也繼續(xù)下行。預(yù)計后續(xù)隨著上年同期基期值逐步下行，土地市場成交面積同比跌幅整體也將呈現(xiàn)平穩(wěn)上行態(tài)勢。

2、住宅用地?zé)o新增供應(yīng)，成交亦較弱

8月，上海住宅用地?zé)o供求，住宅用地供求節(jié)奏有所放緩。2024年年初以來，住宅用地供求規(guī)模均明顯放緩，整體處于歷史較低水平。10月以來，住宅用地供求出現(xiàn)上升，土地市場表現(xiàn)也有所起色，11月、12月土地市場成交規(guī)?；狙永m(xù)了這一態(tài)勢。四季度，部分開發(fā)企業(yè)為了增加土儲，對于市場上一些優(yōu)質(zhì)的地塊也增加了關(guān)注度，推動了土地市場熱度有所回升。但整體來看，2024年住宅用地供求規(guī)模仍處于歷史低位。今年以來，住宅用地供應(yīng)基本延續(xù)了去年較為平穩(wěn)的節(jié)奏，土地市場依舊保持了一定熱度，住宅用地成交的市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，市區(qū)核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊仍是市場關(guān)注的熱點。

從住宅用地成交價格走勢看，2024年1月，住宅用地價格延續(xù)了此前整體下行的態(tài)勢。3月由于住宅用地整體溢價率相對較高，因此推動價格快速上升。7月雖然個別地塊溢價率超過了10%，但由于其他地塊質(zhì)量較5月有所差距，因此，土地價格整體出現(xiàn)下降。9月，由于靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊價格較高，推動住宅用地價格達(dá)到近年來的新高。此后，住宅用地價格整體回落。今年2月受到虹口區(qū)地塊成交的影響，土地價格再度上升至近年來較高水平。3月以來，受到區(qū)位等因素影響，土地價格整體有所回落。7月，隨著住宅用地質(zhì)量的提升，土地價格再度上升。8月由于無住宅用地成交，因此也無價格走勢。

3、商辦用地供應(yīng)放量，成交未有起色

從商辦用地供求情況看，2024年一季度市場供求基本延續(xù)了此前較弱的態(tài)勢。4月隨著青浦、松江供應(yīng)多宗商辦用地，推動商辦用地供應(yīng)大幅放量，同時帶動5月市場成交大幅上升。7月受到青浦、浦東、寶山推出商辦用地的影響，推動市場供應(yīng)再度大幅放量，8月市場成交則由于消化了7月的供應(yīng)而出現(xiàn)上漲。9月以來市場成交整體明顯回落，但市場供應(yīng)在11月大幅上升，主要是浦東推出了多幅商辦用地。12月由于11月的市場供應(yīng)逐步成交，推動當(dāng)月商辦用地成交規(guī)模大幅上升。今年以來，市場供求規(guī)模整體出現(xiàn)下降，5月后市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。8月市場供應(yīng)明顯放量，但市場成交未有起色。

從商辦用地成交價格走勢看，受成交用地結(jié)構(gòu)影響，月度成交價格波動較為明顯。2024年1月，成交價格明顯下滑。2月成交價格回升至2023年12月水平，4月成交價格大幅下滑后，此后幾個月逐步回升。9月成交價格再次上升至年內(nèi)新高，此后呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢。今年2月以后企穩(wěn)回升，5月后小幅波動。預(yù)計后續(xù)由于商辦用地成交結(jié)構(gòu)的差異化，成交價格仍將延續(xù)波動走勢。

住宅市場

1、新建住宅供求規(guī)模均繼續(xù)下降

8月，上海新建商品住宅新增供應(yīng)面積32.0萬平方米，環(huán)比下跌14.6%，同比下跌19.2%；成交面積36.4萬平方米，環(huán)比下跌8.7%，同比下跌30.6%。8月市場供求依舊延續(xù)了上月下降的態(tài)勢，主要還是受到市場淡季的影響，但環(huán)比下降幅度有所放緩，顯示出“滬六條”新政給市場帶來的積極作用。

從供求走勢來看，2024年年初，受到市場供應(yīng)節(jié)奏放緩以及春節(jié)長假因素等影響，市場供求大幅回落。進(jìn)入3月隨著供應(yīng)的加快，市場熱度有所上升，但此后隨著供應(yīng)逐步放緩，成交也隨之下滑。6月在利好政策影響以及市場供應(yīng)加快的帶動下，成交出現(xiàn)回升。10月隨著樓市利好政策效應(yīng)的釋放，成交止跌回穩(wěn)。11、12月在供應(yīng)加快以及利好政策影響下，成交持續(xù)上升。今年年初，受春節(jié)假期因素等影響，市場供求整體回落。3月以來，市場供求明顯回升，6月后市場供求持續(xù)下滑。預(yù)計未來一段時間，隨著“滬六條”政策效應(yīng)的釋放以及傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場成交將呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢。

2、新建住宅成交均價小幅上漲

8月，上海新建商品住宅成交均價為82768元/平方米，環(huán)比上漲4.9%，同比上漲8.7%。從新房成交價格走勢看，2024年以來，3月受到黃浦區(qū)中?！ろ槻晾?、城投露香園、綠城·黃浦灣等項目集中成交的影響，新房價格上升較快。此后新房價格整體回落，8月以來新房價格再度回升，特別是9月在翠湖天地六和庭等項目成交的帶動下，新房價格達(dá)到近年來較高水平。10月以后受到成交結(jié)構(gòu)影響呈現(xiàn)振蕩走勢，今年5月受到綠城潮鳴東方、錦園、嘉里金陵華庭等項目影響，新房價格達(dá)到近年來新高。6月后新房價格整體趨穩(wěn)。預(yù)計未來一段時間，新房成交價格整體仍將處于相對較高的水平。

3、二手住宅成交套數(shù)止跌回升

8月，上海二手住宅成交17583套，環(huán)比上漲3.8%，同比上漲10.3%。本月二手房成交止跌回升，主要得益于“滬六條”新政的出臺，推動8月最后一周市場成交快速上升。

從月度數(shù)據(jù)走勢來看，2024年年初以來，二手房市場成交持續(xù)下滑，3月隨著傳統(tǒng)銷售旺季以及市場需求的釋放，市場成交有所回升。5月以來隨著利好政策效應(yīng)的逐步釋放，市場成交企穩(wěn)向上，7月市場成交開始持續(xù)回落，隨著9月末以來陸續(xù)推出一系列樓市利好政策，市場成交開啟持續(xù)上漲模式。今年年初，由于受到春節(jié)假期等因素影響，市場成交整體回落，直至3月市場成交出現(xiàn)明顯回升。4月以后，隨著政策效應(yīng)遞減以及觀望氣氛增加，市場熱度逐步下降。8月在新的利好政策影響下，市場成交再次上升。預(yù)計隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，二手房市場成交也將企穩(wěn)向好。

4、二手住宅成交均價小幅下跌

8月，上海二手住宅成交均價38155元/平方米，環(huán)比下跌1.8%，同比下跌6.1%。從月度數(shù)據(jù)走勢來看， 2022年4月受成交結(jié)構(gòu)的影響導(dǎo)致成交價格較高。此后，成交價格出現(xiàn)回落并整體趨穩(wěn)。2024年2月成交價格出現(xiàn)明顯下滑，此后成交價格整體逐步回升并相對穩(wěn)定。隨著11月取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策的推出，提升了豪宅市場等高端改善型產(chǎn)品的交易熱度，也推動了二手住宅成交價格持續(xù)上升至歷史較高水平，今年1月這種態(tài)勢繼續(xù)得以延續(xù)，此后幾個月隨著以價換量現(xiàn)象的增加，二手住宅價格呈現(xiàn)平穩(wěn)下行的態(tài)勢。

辦公市場

1、市場供應(yīng)明顯放緩，市場成交依舊較弱

8月，上海辦公市場無新增供應(yīng)面積；成交面積1.6萬平方米，環(huán)比上漲8.3%，同比下跌71.6%。8月辦公市場供應(yīng)明顯放緩，成交則延續(xù)了上月較弱的規(guī)模，市場熱度依舊未有起色。

從供求走勢看，2023年11月供應(yīng)大幅上升，達(dá)到近四年最高。12月則受到11月供應(yīng)去化的影響，成交也達(dá)到近年來較高水平。2024年以來，前兩個月市場表現(xiàn)較低迷，3月以后市場供求整體有所起色，但仍處于歷史較低水平。8月、10月、12月市場供應(yīng)均放量，但市場成交未有明顯起色。今年1月，市場成交有所回升，此后幾個月市場供求整體萎縮。6月市場供求再度大幅上升，特別是市場成交達(dá)到年內(nèi)新高。7月雖然市場供應(yīng)仍處于年內(nèi)較高水平，但市場成交規(guī)模較低，8月市場成交延續(xù)這一態(tài)勢。隨著去年四季度以來以及近期市場供應(yīng)的放量，預(yù)計后續(xù)隨著市場環(huán)境的逐步向好，市場成交也將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

2、成交價格環(huán)比小跌，整體相對平穩(wěn)

8月，上海辦公市場成交均價為29893元/平方米，環(huán)比下跌0.4%，同比下跌4.1%。從歷史價格走勢看，上海辦公市場成交價格整體呈現(xiàn)波動走勢，主要還是受到成交結(jié)構(gòu)的影響，2023年以來，2月受到綠地外灘中心項目成交價格較高的影響，推動整體價格再度上升。3月以后成交價格整體呈現(xiàn)逐步下行并趨穩(wěn)的態(tài)勢。2024年2月和5月成交價格上升較明顯，此后有所下滑并整體趨于穩(wěn)定，11月則明顯回升，此后2個月相對穩(wěn)定。今年2月，成交價格整體下降，達(dá)到歷史較低水平。4月后，成交價格呈現(xiàn)整體下降并趨穩(wěn)的態(tài)勢。

商業(yè)市場

1、市場供應(yīng)規(guī)模大幅放量，成交規(guī)模有所下滑

8月，上海商業(yè)市場新增供應(yīng)面積11.4萬平方米，環(huán)比上漲228.3%，同比下跌0.05%；成交面積3.0萬平方米，環(huán)比下跌36.2%，同比下跌45.1%。8月商業(yè)市場供應(yīng)大幅放量，成交則有所下滑，市場供大于求明顯。

從供求走勢看，2023年四季度在七寶中聞商務(wù)廣場、綠地海外灘中心、金龍新街酒店等項目成交較多的帶動下，整體成交規(guī)模大幅上升。2024年以來，前兩個月市場供應(yīng)規(guī)模明顯放緩，3月市場供應(yīng)規(guī)模大幅放量，此后出現(xiàn)回落。6月市場供應(yīng)規(guī)模再度上升，成交規(guī)模雖然下降，但整體還是保持了平穩(wěn)態(tài)勢。下半年以來，市場供應(yīng)節(jié)奏整體加快，帶動了市場成交上升。今年年初，1月市場供求依舊延續(xù)了去年年末的態(tài)勢，但2月市場表現(xiàn)明顯下降。3月市場供求大幅回升，此后市場表現(xiàn)整體下滑，6月以后市場供求明顯上升，8月受到恒越榮欣廣場項目供應(yīng)較多的影響，市場供應(yīng)急劇上升。預(yù)計后續(xù)隨著市場環(huán)境的逐步改善，市場成交也將企穩(wěn)。

2、成交價格環(huán)比上漲，仍處于歷史較低水平

8月，上海商業(yè)市場成交均價為17882元/平方米，環(huán)比上漲50.1%，同比下跌38.3%。從歷史價格走勢看，上海商業(yè)市場成交均價整體呈現(xiàn)一定的波動性。2023年6月受到太平洋中環(huán)廣場、晶耀名邸等成交價格較高的影響推動整體價格上升至近幾年較高水平，此后成交價格整體回落。12月受到百匯花園、力波商務(wù)中心等項目影響推動整體價格再次上升至年內(nèi)較高水平。2024年以來，2月受到寶能公館1288項目成交價格較高的影響，整體成交價格上升至近四年來新高，此后整體回落并保持小幅振蕩走勢。今年2月，成交價格回落至四年來最低水平，3月成交價格上升后，呈現(xiàn)振蕩下滑的態(tài)勢，7月成交價格達(dá)到近年來最低水平。8月成交價格雖有回升，但仍處于歷史較低水平。

總結(jié)與展望

8月，全國及上海陸續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策。在全國層面，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》公布，提出激活城市存量資源潛力，改造利用老舊廠房等存量房屋，推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，滿足群眾住房需求；國務(wù)院第九次全體會議要求采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造。上海方面，六部門聯(lián)合印發(fā)通知，放寬住房限購政策，同時優(yōu)化住房公積金政策以及調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，完善個人住房房產(chǎn)稅政策；發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)本市城中村改造工作的實施意見，將群眾需求迫切的城中村優(yōu)先納入改造范圍，通過多種方式對城中村進(jìn)行改造，從供需兩側(cè)推動房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平穩(wěn)發(fā)展。

從房地產(chǎn)市場看，8月上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)呈現(xiàn)出積極信號，主要是受到8月下旬“滬六條”政策出臺的影響，提升了市場的活躍度。土地市場方面，由于本月土地成交規(guī)模下降且無住宅用地成交，導(dǎo)致土地市場熱度下降。新房市場方面，市場供求依舊延續(xù)了上月下降的態(tài)勢，但環(huán)比下降幅度有所放緩。二手房市場方面，成交套數(shù)止跌回升。

后續(xù)上海房地產(chǎn)市場有望在政策推動下逐步企穩(wěn)向好。從住宅市場來看，“滬六條”政策效應(yīng)的持續(xù)釋放以及傳統(tǒng)銷售旺季的到來，將帶動新建商品住宅成交呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，同時新房成交價格整體仍將處于相對較高水平。二手房市場方面，隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交也將企穩(wěn)向好，但成交均價可能因以價換量等因素保持平穩(wěn)或小幅波動。辦公和商業(yè)市場短期內(nèi)可能難以明顯改善，辦公市場成交規(guī)?？赡芾^續(xù)維持在較低水平，商業(yè)市場在供應(yīng)大幅放量后，需要一定時間來消化庫存，成交價格可能繼續(xù)在低位波動。對于政府部門而言，可繼續(xù)加強政策的引導(dǎo)和支持作用，如持續(xù)推進(jìn)城中村和危舊房改造，加快城市更新專項規(guī)劃的實施，以進(jìn)一步釋放改善性住房需求。同時，要密切關(guān)注市場動態(tài)，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，防止市場過熱或過冷，維護市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，還可通過完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提升城市的吸引力和競爭力，為房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。（來源：易居研究院）