法拍房市場(chǎng)作為居住權(quán)流動(dòng)鏈條中的重要“補(bǔ)漏”環(huán)節(jié)，也將在行業(yè)止跌回穩(wěn)進(jìn)程中持續(xù)受益，為行業(yè)發(fā)展新模式的建立提供更多助力。

◎ 文 / 馬千里

2025年8月，月內(nèi)法拍房成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，掛牌量略有回落，市場(chǎng)熱度有所升溫。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模回落至3.2萬(wàn)套，仍是年內(nèi)第二高位；成交量5466套，超過(guò)7月份再創(chuàng)年內(nèi)新高。競(jìng)拍熱度也有所上升，7%的成交房源出價(jià)達(dá)到100次以上。

核心要點(diǎn)

掛拍量：略有回落，3.2萬(wàn)套仍為年內(nèi)第二高點(diǎn)。杭州西湖五星級(jí)酒店六折變賣，起拍價(jià)2.57億元

交易量：延續(xù)上行，5466套，環(huán)比上升11%，71%房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)

成交率：全國(guó)平均成交率21%，較上月略有回落，仍在年內(nèi)高位

折價(jià)率：買方積極性增加，低折扣率的一拍房源成交占比上升

后市展望

正如上月所預(yù)計(jì)，與掛牌量的上行同步，8月份法拍房成交規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月創(chuàng)下年內(nèi)新高。并且得益于各地穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)推進(jìn)，隨著市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，法拍房競(jìng)價(jià)熱度也出現(xiàn)回升。當(dāng)前，越來(lái)越多地區(qū)的住房租賃收入能夠達(dá)到或超過(guò)銀行存款利息，法拍房作為投資“撿漏”的重要市場(chǎng)，8月份成交房源中僅有29%為底價(jià)成交，為二季度以來(lái)新低，7%的成交房源出價(jià)次數(shù)超過(guò)100次，高出價(jià)房源占比較上月上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至7%。

本月法拍房市場(chǎng)繼續(xù)迎來(lái)了多宗高總價(jià)標(biāo)的，如深圳新地中央廣場(chǎng)商務(wù)樓、上海郊區(qū)百畝別墅、杭州西湖區(qū)五星級(jí)酒店等，共有18處標(biāo)的起拍價(jià)格均在1億元以上。此外也有多宗非破產(chǎn)訴訟類的二手房源試水法拍市場(chǎng)，如廈門天琴灣1000平方米獨(dú)棟、富陽(yáng)玫瑰園別墅、廣州南國(guó)公館大平層等，起拍價(jià)均在1000萬(wàn)元以上。正如上月所預(yù)計(jì)，隨著越來(lái)越多的中介和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)關(guān)注到法拍房的成交機(jī)會(huì)，法拍房市場(chǎng)也在持續(xù)迎來(lái)更多不同種類的優(yōu)質(zhì)房源。

不過(guò)隨著越來(lái)越多地區(qū)的房產(chǎn)租售比提升，逐漸追上資金使用成本，行業(yè)也需要警惕非法資金的流入流出。8月末住建部發(fā)布了《房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)反洗錢工作管理辦法》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行反洗錢義務(wù)。而法拍房市場(chǎng)作為房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的渠道之一，相關(guān)機(jī)構(gòu)也需要加強(qiáng)資金監(jiān)管，建議各地主管部門在法規(guī)落實(shí)方面，也要加強(qiáng)對(duì)于法拍房平臺(tái)和相關(guān)處置機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，尤其是非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拍賣公司。

8月中旬的國(guó)務(wù)院第九次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)水平的持續(xù)提升，以及人口發(fā)展政策的持續(xù)優(yōu)化，各地將進(jìn)一步建立起更加完善、覆蓋多層級(jí)的居住權(quán)流動(dòng)循環(huán)。法拍房市場(chǎng)作為居住權(quán)流動(dòng)鏈條中的重要“補(bǔ)漏”環(huán)節(jié)，也將在行業(yè)止跌回穩(wěn)進(jìn)程中持續(xù)受益，為行業(yè)發(fā)展新模式的建立提供更多助力。

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掛拍量

供應(yīng)規(guī)模年內(nèi)次高

重慶新增掛拍延續(xù)首位

供應(yīng)端方面，8月新增掛拍3.2萬(wàn)套，環(huán)比下降27%，同比減少14%。起拍總價(jià)324億元，環(huán)比下降27%。本月新增掛拍套數(shù)環(huán)比回落，但仍為年內(nèi)第二高位。

從各城市情況來(lái)看，本月共有8個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過(guò)500套，較上月減少4個(gè)。重慶本月掛拍1419套，繼續(xù)保持在各城市首位。掛拍500套以上的8個(gè)城市合計(jì)供應(yīng)6069套，占全國(guó)新增掛拍總量的19%。

一線城市中，廣州掛拍316套，繼續(xù)居于首位，北京、深圳分別為232和231套，上海以198排在最末。掛拍總價(jià)方面，本月北京掛拍房源起拍總價(jià)26億元，為全國(guó)掛拍總價(jià)最高的城市。深圳、上海也都在10億元以上，而掛拍套數(shù)最多的廣州，起拍總價(jià)反而最低，為5億元。

杭州西湖區(qū)五星級(jí)酒店淪為學(xué)生宿舍，評(píng)估價(jià)4億以六折起拍

8月份，之江五星級(jí)度假酒店核心資產(chǎn)掛拍，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格4.01億元，變賣價(jià)格僅為六折，約2.57億元。此前該資產(chǎn)包層以3.21億元的起拍價(jià)上架，最終遭遇流拍。拍賣標(biāo)的是西湖區(qū)靈隱街道梅靈南路1號(hào)的兩幢主體建筑及其對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)，標(biāo)的物集大型功能性建筑和可觀地塊為一體，土地性質(zhì)為非住宅的旅游用地，土地使用權(quán)面積4.2萬(wàn)平方米，建筑面積2.1萬(wàn)平方米。項(xiàng)目地處西湖景區(qū)附近，臨近之江核心板塊。步行僅5分鐘可抵達(dá)著名的宋城景區(qū)，周邊環(huán)繞著之江銀泰、之江文化中心等成熟配套。資產(chǎn)原主人為某度假酒店公司，當(dāng)前酒店景觀已經(jīng)完全荒廢，主體建筑被出租給浙江建人專修學(xué)院，作為學(xué)生宿舍使用。作為杭州西湖風(fēng)景區(qū)的五星級(jí)酒店用地，仍然存在經(jīng)營(yíng)不善、面臨法拍的境況，也在側(cè)面折射出當(dāng)前一二線城市仍有大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地的使用效率較低，亟待進(jìn)一步提高相關(guān)土地要素的使用效率，城市高質(zhì)量發(fā)展仍有較大提升空間。

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成交量

8月成交延續(xù)上行

威海逾200套低價(jià)房源順利成交

成交方面，7月典型城市法拍房成交5466套，環(huán)比上升11%，同比減少4%。受近期掛拍量持續(xù)高位推動(dòng)，本月成交量延續(xù)回升，創(chuàng)下年內(nèi)新高。且月內(nèi)競(jìng)拍熱度也出現(xiàn)回升，71%的房源溢價(jià)成交，溢價(jià)成交房源占比上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)。7%的房源競(jìng)拍次數(shù)達(dá)到100次以上，重新超過(guò)年內(nèi)平均水平。

本月威海市法拍房成交套數(shù)躍居首位，達(dá)到247套，廣州、深圳也在200套以上。就金額來(lái)看，深圳以8.4億元排在第一，上海、杭州、北京、廣州排在2-5位。

本月威海法拍房成交套數(shù)高企的原因，主要是月內(nèi)成交大量低價(jià)起拍的二手房源順利成交，在本月威海市成交的247套房源中，有209套起拍價(jià)低于1萬(wàn)元，更有84套僅為1元起拍，但這些房源的最終成交價(jià)格，大多數(shù)還是達(dá)到了相對(duì)合適的市場(chǎng)價(jià)格，平均成交價(jià)也能達(dá)到10萬(wàn)元左右。正如我們所預(yù)計(jì)，低價(jià)房源進(jìn)入法拍房市場(chǎng)，確實(shí)在事實(shí)上盤(pán)活了這些流速緩慢的二手房市場(chǎng)。

本月熱度最高的高總價(jià)法拍房，位于深圳蛇口濱海豪宅板塊，為海上世界雙璽花園三期的一處大平層住宅，房產(chǎn)建筑面積398平方米，起拍價(jià)3235萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)80輪競(jìng)價(jià)后，以5830萬(wàn)元成交，溢價(jià)率高達(dá)80%。該房產(chǎn)樓層為8層，剛好能越過(guò)二期低密別墅區(qū)看見(jiàn)海景，6月份該房產(chǎn)曾在二手平臺(tái)上問(wèn)價(jià)，二手掛牌價(jià)格為6500萬(wàn)元，而中高層視野更佳的三期戶型房源，2023年初房?jī)r(jià)峰值曾經(jīng)超過(guò)1億元/套，2025年成交價(jià)降至7000萬(wàn)元左右。深圳蛇口作為廣為人知的豪宅區(qū)，坐擁不可復(fù)制的海景資源。而海上世界雙璽作為一線臨海豪宅，更是擁有著極高的市場(chǎng)認(rèn)可度，在2018年三期房源開(kāi)盤(pán)時(shí)，167套住宅獲得超過(guò)900人認(rèn)籌，是深圳首個(gè)公開(kāi)搖號(hào)的項(xiàng)目，也是首個(gè)政府監(jiān)督開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。此次法拍標(biāo)的2018年一手房成交價(jià)大約在4500萬(wàn)元左右，法拍附件中的不動(dòng)產(chǎn)登記查詢單顯示，該房產(chǎn)登記日期為2020年11月，登記價(jià)格也是4500萬(wàn)元。后于2022年9月抵押并借出6000萬(wàn)元。但本次成交價(jià)僅為5830萬(wàn)元，仍不足以覆蓋本金和利息。

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成交率

8月成交率稍有回落

仍在年內(nèi)高位

據(jù) CRIC 抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，8月法拍房成交率21%，較上月環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)，但仍處在年內(nèi)高位水平。在成交連續(xù)創(chuàng)新高的情況下，成交率仍能維持較高水平，說(shuō)明供求雙方的認(rèn)知正在快速趨同，一方面法拍房市場(chǎng)正在迎來(lái)更多價(jià)格公允的法拍標(biāo)的，另一方面也有更多購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注法拍房市場(chǎng)的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

分城市來(lái)看，重點(diǎn)城市中杭州以53%的成交率躍居首位，深圳、北京、上海、寧波、南京、廈門也在40%以上。得益于價(jià)格的持續(xù)調(diào)整，法拍房作為當(dāng)前樓市最適合“覓機(jī)抄底”的置業(yè)通道，8月典型城市法拍房成交率持續(xù)高位。

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結(jié)構(gòu)特征

買方積極性上升

低折扣的一拍房源成交占比增加

8月成交法拍房的平均折價(jià)率32.2%，環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；掛牌法拍房的平均起拍折價(jià)率為28.8%，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。因成交法拍房折價(jià)率下降，掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率差距較上月明顯縮小，為3.41個(gè)百分點(diǎn)，供求雙方進(jìn)一步趨同。

本月平均成交折價(jià)率的回落，主要是由于低折價(jià)率的一拍房源成交占比上升所致，本月有49%的成交來(lái)自一拍房源，較上月增加了15個(gè)百分點(diǎn)，而一拍房源平均折價(jià)率大多在25%左右，遠(yuǎn)低于二拍和變賣房源35%左右的水平。在上月大量二拍房源被“搶收”之后，本月一拍房源成交占比顯著攀升。這也在側(cè)面進(jìn)一步反映，當(dāng)前法拍房市場(chǎng)需求方信心正在持續(xù)提振。

對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差2.6個(gè)百分點(diǎn)，較上月小幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，二拍房源相差4.9個(gè)百分點(diǎn)，較上月增加0.9個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差2.8個(gè)百分點(diǎn)，增加了1.6個(gè)百分點(diǎn)。就不同拍賣階段的區(qū)別來(lái)看，一拍房源折扣率最低，但卻是本月唯一供求認(rèn)知趨同的類型，意味著買方開(kāi)始更多的從一拍階段即開(kāi)始關(guān)注優(yōu)質(zhì)法拍房，未來(lái)二拍撿漏的情況將更難出現(xiàn)；而一拍未能賣出的房源，二拍和變賣時(shí)還需在價(jià)格上作出更多讓步。

排版：土木

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轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)